福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價值
評估報告
福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購買資
產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司
股東全部權(quán)益價值
評估報告
閩中興評字（2015）第 1009 號
福建中興資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限責(zé)任公司
中國福州
二○一五年七月十六日
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注冊資產(chǎn)評估師聲明
一、就注冊資產(chǎn)評估師所知，評估報告中陳述的事項是客觀的。
二、注冊資產(chǎn)評估師和評估助理人員在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法
規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，恪守獨立、客觀和公正的原則。根據(jù)注冊資產(chǎn)評估師和評估助理
人員在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，評估報告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對評估結(jié)論合理性
承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
三、評估對象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托方、產(chǎn)權(quán)持有單位申報并經(jīng)其簽章確
認(rèn)。所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評估報告是委托方和相關(guān)當(dāng)事
方的責(zé)任。
四、注冊資產(chǎn)評估師在評估對象中沒有現(xiàn)存的或者預(yù)期的利益。同時與委托方和
相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有個人利益關(guān)系，對委托方和相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。
五、注冊資產(chǎn)評估師和評估人員已對評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行
現(xiàn)場調(diào)查。
六、注冊資產(chǎn)評估師和評估人員已對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給
予必要的關(guān)注，但不對評估對象的法律權(quán)屬做任何形式的保證。對評估對象及其所涉
及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗，并對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實披露，且已提請
委托方及相關(guān)當(dāng)事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評估報告的要求。
七、注冊資產(chǎn)評估師和評估人員出具的評估報告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報
告中假設(shè)和限定條件的限制，評估報告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評估報告中載明的假設(shè)、
限定條件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。
八、評估結(jié)論僅在評估報告載明的評估基準(zhǔn)日有效。評估報告使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)評
估基準(zhǔn)日后的資產(chǎn)狀況和市場變化情況合理確定評估報告使用期限。通常，只有當(dāng)評
估基準(zhǔn)日與經(jīng)濟(jì)行為實現(xiàn)日相距不超過一年時，才可以使用評估報告。
九、注冊資產(chǎn)評估師及其所在評估機構(gòu)具備本評估業(yè)務(wù)所需的執(zhí)業(yè)資質(zhì)和相關(guān)專
業(yè)評估經(jīng)驗。評估過程中沒有運用其高速分散機安全操作規(guī)程他評估機構(gòu)和專家的工作成果。
十、注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的目的是對評估對象價值進(jìn)行估算并發(fā)表
專業(yè)意見，并不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事人決策的責(zé)任。評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可
實現(xiàn)價格的保證。
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十一、評估報告的使用僅限于評估報告載明的評估目的，因使用不當(dāng)造成的后果
與簽字注冊資產(chǎn)評估師及所在評估機構(gòu)無關(guān)。
十二、評估報告的評估結(jié)論僅供委托方為本報告所列明的評估目的使用，以及送
交相關(guān)監(jiān)管部門審查使用。未征得評估機構(gòu)同意，評估報告的全部或者部分內(nèi)容不得
被摘抄、引用或者披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外。
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產(chǎn)涉及的福建三安鋼鐵有限公司
股東全部權(quán)益價值
評估報告書目錄
評估報告摘要 ------------6
評估報告正文 ------------11
一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有單位和其他評估報告使用者 --------------11
二、評估目的 -------------18
三、評估對象和評估范圍 -------------18
四、價值類型及其定義 -------------20
五、評估基準(zhǔn)日 -------------20
六、評估依據(jù) -------------21
?。ㄒ唬┙?jīng)濟(jì)行為依據(jù) -------------21
?。ǘ┲饕煞ㄒ?guī)依據(jù) -------------22
?。ㄈ┰u估準(zhǔn)則和指導(dǎo)意見 -------------22
（四）權(quán)屬依據(jù) -------------22
?。ㄎ澹┤r依據(jù) -------------23
?。┢渌麉⒖家罁?jù) -------------24
七、評估方法 -------------24
八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況 -------------35
九、評估假設(shè) -------------35
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?。ㄒ唬┰u估前提 -------------36
?。ǘ┰u估假設(shè) -------------36
十、評估結(jié)論 -------------36
?。ㄒ唬﹥煞N評估方法評估結(jié)果比較分析 -------------36
?。ǘ┰u估結(jié)論的確定 -------------38
十一、特別事項說明 -------------39
十二、評估報告使用限制說明 -------------42
十三、評估報告日 -------------42
評估報告附件 -------------43
評估明細(xì)表
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以下內(nèi)容摘自評估報告書, 欲了解本評估項目的全面情況,應(yīng)認(rèn)真閱讀評估報告書全文。
本摘要需與評估報告、評估明細(xì)表配套使用，不得單獨使用，注冊資產(chǎn)評估師及其所在
評估機構(gòu)不承擔(dān)因摘要使用不當(dāng)所造成后果的責(zé)任。
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評估報告書摘要
閩中興評字（2015）第 1009 號
一、委托方、被評估單位和其他評估報告使用者：
委托方: 福建三鋼閩光股份有限公司
被評估單位：福建三安鋼鐵有限公司。
其他評估報告使用者：本報告僅供委托方根據(jù)國家法律、法規(guī)規(guī)定為實現(xiàn)本次目
的相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為需要而使用本報告，無其他評估報告使用者。
二、評估目的：本次評估是根據(jù)福建省冶金（控股）有限責(zé)任公司【閩冶綜（2015）
148 號】關(guān)于同意福建三鋼閩光股份有限公司擬進(jìn)行重大資產(chǎn)重組的函，為福建三鋼
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值提供價值參考。
三、評估對象和評估范圍：評估對象為福建三安鋼鐵有限公司的股東全部權(quán)益。
評估范圍為福建三安鋼鐵有限公司申報并經(jīng)致同會計師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計
并出具致同審字（2015）第 350ZA0149 號審計報告審計的截止 2015 年 3 月 31 日的全
部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債。
四、價值類型：本次評估價值類型為市場價值類型。
五、評估基準(zhǔn)日：本次評估基準(zhǔn)日為 2015 年 3 月 31 日。
六、評估方法：資產(chǎn)基礎(chǔ)法、市場法
七、評估結(jié)論：
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本次評估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果作為本報告的最終結(jié)果。福建三安鋼鐵有限公
司經(jīng)致同會計師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計后的資產(chǎn)賬面值為人民幣
1,206,100,712.72 元，評估值為人民幣 1,348,799,579.42 元，增值 142,698,866.70
元，增值率 11.83%。資產(chǎn)評估匯總表如下：
單位: 人民幣萬元
序號 項目 賬面價值 評估價值 增減值 增值率%
1 流動資產(chǎn) 100,975.32 101,425.37 450.05 0.45
2 非流動資產(chǎn) 395,045.19 408,380.21 13,335.02 3.38
3 其中：可供出售金融資產(chǎn)凈額 0.00 0.00 0.00
4 持有至到期投資凈額 0.00 0.00 0.00
5 長期應(yīng)收款凈額 0.00 0.00 0.00
6 長期股權(quán)投資凈額 9,000.00 10,247.72 1,247.72 13.86
7 投資性房地產(chǎn)凈額 754.97 1,019.96 264.99 35.10
8 固定資產(chǎn)凈額 348,383.45 349,046.17 662.72 0.19
9 在建工程凈額 12,860.15 10,592.10 -2,268.05 -17.64
10 工程物質(zhì)凈額 0.00 0.00 0.00
11 固定資產(chǎn)清理 0.00 0.00 0.00
12 生產(chǎn)性生物資產(chǎn)凈額 0.00 0.00 0.00
13 油氣資產(chǎn)凈額 0.00 0.00 0.00
14 無形資產(chǎn)凈額 16,883.91 30,340.58 13,456.67 79.70
15 開發(fā)支出 0.00 0.00 0.00
16 商譽凈額 0.00 0.00 0.00
17 長期待攤費用 24.38 24.38 0.00 0.00
18 遞延所得稅資產(chǎn) 6,612.43 6,583.40 -29.03 -0.44
19 其他非流動資產(chǎn) 525.90 525.90 0.00 0.00
20 資產(chǎn)總計 496,020.51 509,805.58 13,785.07 2.78
21 流動負(fù)債 369,600.37 369,600.37 0.00 0.00
22 非流動負(fù)債 5,810.07 5,325.23 -484.84 -8.34
23 負(fù)債總計 375,410.44 374,925.60 -484.84 -0.13
24 股東權(quán)益（凈資產(chǎn)） 120,610.07 134,879.96 14,269.89 11.83
評估結(jié)論詳細(xì)情況見評估明細(xì)表。
八、特別事項說明
1.對被評估單位存在的可能影響資產(chǎn)評估值的瑕疵事項及期后事項，在企業(yè)委托
時未作特殊說明而評估人員根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗一般不能獲悉的情況下，本評估機構(gòu)及評估
人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
2.本評估公司未對委托方和被評估單位提供的有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為批文、歷史沿革、控
制關(guān)系、營業(yè)執(zhí)照、權(quán)證、會計憑證、財務(wù)報表、合并范圍等證據(jù)資料或所牽涉的責(zé)
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任進(jìn)行獨立審查，亦不會對上述資料的真實性負(fù)責(zé)。
3.雖然本項目評估過程中評估人員未發(fā)現(xiàn)被評估資產(chǎn)存在除本報告已披露外的其
他擔(dān)保和抵押事宜，但是，本評估報告的使用者應(yīng)當(dāng)不依賴于本評估報告而對資產(chǎn)狀
態(tài)做出獨立的判斷。
4.除非特別說明，本評估報告中的評估值以被評估單位對有關(guān)資產(chǎn)擁有完全的權(quán)
利為基礎(chǔ)，未考慮由于被評估單位賬面未體現(xiàn)的尚未支付某些費用或尚未完成相關(guān)手
續(xù)所形成的相關(guān)債務(wù)、影響。
5.本報告中的有關(guān)福建三安鋼鐵有限公司等描述性的文字均摘自福建三安鋼鐵有
限公司提供給評估師的有關(guān)介紹資料，報告閱讀者應(yīng)將此視同一般性的文字說明，而
不應(yīng)視作評估機構(gòu)與評估師對其有關(guān)情況的認(rèn)同或宣傳報道，公司不負(fù)責(zé)因有關(guān)介紹
與實際情況可能不符而產(chǎn)生的所有責(zé)任。
6.本報告所稱“評估價值”系指所評估資產(chǎn)在保持現(xiàn)有用途不變并持續(xù)經(jīng)營，于
評估基準(zhǔn)日及現(xiàn)有外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，為本報告所列的目的而提出的公允估值意見。
7.本次評估范圍系以委托方申報為依據(jù)。
8.本次評估中評估師對建筑物中土建部分和非標(biāo)設(shè)備（包括基礎(chǔ)、管網(wǎng)等隱蔽工
程）僅根據(jù)有關(guān)預(yù)結(jié)算書、合同、圖紙、賬簿記錄等認(rèn)定工程量、工程質(zhì)量、技術(shù)標(biāo)
準(zhǔn)，并進(jìn)行了現(xiàn)場勘查,但未對上述技術(shù)指標(biāo)本身進(jìn)行試驗測定，具體的工程量及數(shù)據(jù)
應(yīng)以有權(quán)核定產(chǎn)權(quán)和造價的部門頒發(fā)的有關(guān)權(quán)屬文件、造價審核書為準(zhǔn)。
9.本次評估對購入的生產(chǎn)設(shè)備的評估，其重置價格為不含稅價。
10.本次評估未對納入評估范圍的建筑物進(jìn)行結(jié)構(gòu)檢測，以房屋建筑物、構(gòu)筑物符
合國家有關(guān)安全標(biāo)準(zhǔn)及正常損耗為條件，按在其經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)能正常使用進(jìn)行評估。
11.列入本次評估的土地使用權(quán)面積以委托方申報數(shù)及提供的國有土地證上記載
數(shù)據(jù)為評估依據(jù)，若有面積差異導(dǎo)致評估值的變化應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整。
12.限于客觀條件本次評估未對被評估設(shè)備逐一進(jìn)行開機測試，設(shè)備符合設(shè)計建造
和國家行業(yè)有關(guān)規(guī)定要求，并假定設(shè)備能正常使用。
13.本次評估發(fā)現(xiàn)部分固定資產(chǎn)尚未進(jìn)行決算，根據(jù)固定資產(chǎn)的賬面構(gòu)成情況，結(jié)
合福建三安鋼鐵有限公司提供的預(yù)結(jié)算書資料，采用評估基準(zhǔn)日的價格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估。
14. 納入本次評估范圍的房屋建筑物中部分房屋所有權(quán)證正在辦理中，已辦理房
屋所有權(quán)證的，其建筑面積按其房產(chǎn)證上記載的面積進(jìn)行評估，正在辦理房產(chǎn)證的根
據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評估，其實際權(quán)屬及面積應(yīng)以相關(guān)房屋主管部門辦證登記為
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評估報告
準(zhǔn)，若有面積差異導(dǎo)致評估值的變化應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整，本次評估未考慮辦證費用及其對
評估結(jié)果的影響。
15. 投資性房地產(chǎn)賬面價值不含分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)價值，分?jǐn)偟耐恋責(zé)o單獨的土
地證，本次評估對于投資性房地產(chǎn)分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積按企業(yè)提供的占地面積 2572 ㎡
計算，投資性房地產(chǎn)評估值包含土地使用權(quán)價值。
16. 本報告未考慮因委估資產(chǎn)未來轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的有關(guān)稅收及費用。
17. 60 萬噸高速棒材占地尚未辦理國有土地使用權(quán)證及土地出讓合同，賬面價值
列于無形資產(chǎn)中，本次評估按該用地征地賬面值列示，未考慮土地對地上建筑物影響。
18.本次評估結(jié)論未考慮流動性的影響。
19.本次評估結(jié)論未考慮控股權(quán)和少數(shù)股權(quán)溢折價的影響。
20.根據(jù)企業(yè)提供的相關(guān)資料房產(chǎn)抵押面積為 140,602.09 平方米,無形資產(chǎn)土地
使用面積抵押為 885,250.47 平方米。
21.期后事項
21.1 訴訟事項
2015 年 6 月 3 日民生銀行泉州分行向泉州市中級人民法院提起訴訟，要求公司對
福建省三明市物資再生利用有限公司應(yīng)向民生銀行泉州分行償還的以下兩項債務(wù)承擔(dān)
連帶償還責(zé)任：（1）商業(yè)票據(jù)融資款人民幣 3,000.00 萬元及自匯票到期日至實際還
款日的欠息；（2）民生銀行泉州分行為實現(xiàn)債權(quán)而支付的律師費用、差旅費、擔(dān)保費
用和其他費用。2015 年 6 月 16 日泉州市中級人民法院向公司發(fā)送本案應(yīng)訴通知書。
2015 年 6 月 19 日民生銀行泉州分行向泉州市中級人民法院提起訴訟，要求公司
對福建省三明市物資再生利用有限公司應(yīng)向民生銀行泉州分行償還的以下兩項債務(wù)承
擔(dān)連帶償還責(zé)任：（1）商業(yè)票據(jù)融資款人民幣 2.96 億元及自匯票到期日至實際還款
日的欠息；（2）民生銀行泉州分行為實現(xiàn)債權(quán)而支付的律師費用、差旅費、擔(dān)保費用
和其他費用。
針對上述案件，民生銀行泉州分行分別于 2015 年 6 月 16 日和 2015 年 6 月 21 日
從公司在其處開立的銀行賬戶中扣款 580,320.10 元和 1,590.30 元，共計 581,910.40
元。
公司于 2015 年 6 月 24 日向安溪縣公安局報案，認(rèn)為上述商業(yè)票據(jù)融資中的票據(jù)
出票人三明市三源物資貿(mào)易有限公司涉嫌偽造公司印章、與福建省三明市物資再生利
用有限公司或其他人員騙取民生銀行泉州分行貸款 3.26 億元。安溪縣公安局已于 2015
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評估報告
年 6 月 26 日立案。截至 2015 年 7 月 16 日，案件尚在調(diào)查中。
21.2 投資設(shè)立及注銷子公司
2015 年 6 月經(jīng)公司“第一屆董事會 2015 年度第三次會議”及“2015 年第二次臨
時股東會”決議，公司擬出資 50 萬元設(shè)立全資子公司“安溪三安假日酒店管理有限公
司”、注銷全資子公司福建三安鋼鐵廢鋼回收有限公司。截至 2015 年 7 月 16 日，設(shè)
立及注銷子公司手續(xù)正在辦理中。
21.3 評估基準(zhǔn)日后至出具評估報告日，委托評估單位的一切經(jīng)營活動均在正常范
圍之內(nèi)。無需披露而未披露的重大事項。
21.4 報告提交日以后發(fā)生期后事項時，不能直接使用本報告的評估結(jié)論。
21.5 在評估基準(zhǔn)日后，有效期以內(nèi)，如果資產(chǎn)數(shù)量及價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化時，應(yīng)按
如下原則處理：
21.5.1 資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)數(shù)量及金額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
21.5.2 資產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，對資產(chǎn)評估價產(chǎn)生明顯影響時，委托方應(yīng)及時聘
請有資格的資產(chǎn)評估機構(gòu)重新確定評估值。
21.5.3 由于評估基準(zhǔn)日后資產(chǎn)數(shù)量、價格標(biāo)準(zhǔn)的變化，委托方在資產(chǎn)實際作價時
應(yīng)給予充分考慮，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
本評估報告結(jié)論使用有效期為一年，即自2015年3月31日至2016年3月30日。
以上內(nèi)容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細(xì)情況和合理理解評估結(jié)論，
應(yīng)當(dāng)閱讀評估報告正文。
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福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價值
評估報告
福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購買資
產(chǎn)涉及的福建三安鋼鐵有限公司
股東全部權(quán)益價值
評估報告書正文
閩中興評字（2015）第 1009 號
福建三鋼閩光股份有限公司：
福建中興資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限責(zé)任公司（以下簡稱“本公司”）接受貴
公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評估原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法
和市場法，按照必要的評估程序，對福建三安鋼鐵有限公司擬發(fā)行股份購買資產(chǎn)所涉
及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益在 2015 年 3 月 31 日的市場價值進(jìn)行了評
估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下:
一、委托方、被評估單位及其他評估報告使用者
(一)委托方：福建三鋼閩光股份有限公司
1.公司基本情況
營業(yè)執(zhí)照注冊號：350000100009562
住所：三明市梅列區(qū)工業(yè)中路群工三路
法定代表人姓名：黎立璋
注冊資本：伍億叁仟肆佰柒拾萬元
成立日期：2001 年 12 月 26
營業(yè)期限：2001 年 12 月 26 至 2051 年 12 月 26
經(jīng)營范圍：煉鐵；煉鋼；煉焦；黑色金屬鑄造；鋼壓延加工；鐵合金冶煉；金屬
廢料和碎屑加工處理；金屬結(jié)構(gòu)、氮肥制造；危險化學(xué)品生產(chǎn)；煤炭、金屬礦石、金
屬材料、建材批發(fā)、零售、代購代銷；再生物資回收；燃?xì)馍a(chǎn)和供應(yīng)；危險化學(xué)品、
化工產(chǎn)品（不含易制毒化學(xué)品）批發(fā)；對外貿(mào)易；軟件開發(fā)；信息系統(tǒng)集成服務(wù)；信
息技術(shù)咨詢服務(wù)；鋼鐵技術(shù)咨詢服務(wù)。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方
可開展經(jīng)營活動。）
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評估報告
2.歷史情況簡介:
福建三鋼閩光股份有限公司系經(jīng)福建省人民政府批準(zhǔn)，由福建省三鋼（集團(tuán)）有
限責(zé)任公司為主要發(fā)起人，聯(lián)合廈門國貿(mào)集團(tuán)股份有限公司、廈門港務(wù)集團(tuán)有限公司
?。ㄓ?2005 年 3 月 3 日依法整體改制變更為廈門國際港務(wù)股份有限公司）、鋼鐵研究總
院（于 2007 年 1 月 18 日更名為“中國鋼研科技集團(tuán)公司”）、中冶集團(tuán)北京鋼鐵設(shè)
計研究總院、廈門市國光工貿(mào)發(fā)展有限公司、廈門鷺升物流有限公司、晉江市福明鑫
化建貿(mào)易有限公司、閩東榮宏建材有限公司共同發(fā)起設(shè)立。
經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會證監(jiān)發(fā)行字[2006]171 號文核準(zhǔn)，公司于 2007 年 1 月
首次向社會公眾公開發(fā)行人民幣普通股股票 10,000 萬股，發(fā)行后公司注冊資本變更為
53470.00 萬元，公司股票自 2007 年 1 月 26 日開始在深圳證券交易所上市交易，證券
簡稱為“三鋼閩光”，證券代碼為“002110”。
(二)被評估單位：福建三安鋼鐵有限公司
1、公司基本情況
注冊號：350500400002381
注冊資本：貳億肆仟貳佰貳拾玖萬柒仟伍佰玖拾捌圓整
公司類型：有限責(zé)任公司
住所：安溪縣湖頭鎮(zhèn)
法定代表人：洪榮勇
成立日期：2001 年 11 月 06 日
營業(yè)期限：2001 年 11 月 06 日至 2051 年 11 月 06 日
經(jīng)營范圍：生產(chǎn)、生鐵、鋼坯、鋼材、中寬帶型材、氧氣、液氧、氮氣、液氨、
液氬。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動）
2．歷史沿革及股權(quán)結(jié)構(gòu)
福建三安鋼鐵有限公司（以下簡稱公司或本公司）經(jīng)安溪縣外經(jīng)貿(mào)局以安外經(jīng)貿(mào)
字(2001)第 88 號文批準(zhǔn)設(shè)立的有限責(zé)任公司，于 2001 年 11 月 6 日領(lǐng)取了注冊號為
350500400002381 的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，注冊地址：安溪縣湖頭鎮(zhèn)，注冊資本為
24,229.7598 萬人民幣元，并經(jīng)泉州大同會計師事務(wù)所有限公司于 2012 年 8 月 3 日“泉
大會所驗字（2012）第 358 號”《驗資報告》予以驗證。法定代表人：洪榮勇。
2005 年 3 月 28 日福建省人民政府頒發(fā)商外資閩泉合資字(2001)0052 號批準(zhǔn)證書，
由中方福建三安集團(tuán)有限公司（原福建泉州三安集團(tuán)有限公司）及外方英屬維爾京群
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評估報告
島 HFA INC.(2005 年 2 月 2 日經(jīng)安溪縣外經(jīng)貿(mào)局以安外經(jīng)貿(mào)字[2005]第 8 號文批準(zhǔn)原
外方股東美國海發(fā)投資公司將全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給英屬維爾京群島 HFA INC.)共同組建公
司，工商營業(yè)執(zhí)照注冊號：企合閩泉總字第 007268 號，注冊資本 18,000 萬元人民幣，
其中：中方出資人民幣 9,180 萬元，占注冊資本的 51%；外方出資外匯折合人民幣 8,820
萬元，占注冊資本 49%，屬中外合資企業(yè)。2007 年 7 月 16 日福建三安集團(tuán)有限公司與
福建?。ㄒ苯穑┛毓捎邢挢?zé)任公司簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將其持有的公司 51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓
給福建?。ㄒ苯穑┛毓捎邢挢?zé)任公司。2007 年 12 月 31 日，根據(jù)閩冶辦〔2007〕281
號文件，福建?。ㄒ苯穑┛毓捎邢挢?zé)任公司將公司 51%股權(quán)無償劃撥給福建省三鋼（集
團(tuán)）有限責(zé)任公司。
根據(jù) 2008 年 4 月 1 日董事會決議、2008 年 4 月 3 日股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及 2008 年 4 月
8 日章程修正案規(guī)定，進(jìn)行股權(quán)結(jié)構(gòu)變更，變更后注冊資本總額不變，仍為 18,000 萬
元人民幣。其中：福建省三鋼（集團(tuán)）有限責(zé)任公司出資 9,180 萬元，占注冊資本 51%；
英屬維爾京群島 HFA INC.出資 8,280 萬元，占注冊資本 46%；廈門市信達(dá)安貿(mào)易有限
公司出資 540 萬元，占注冊資本 3%。該事項已于 2008 年 4 月 25 日經(jīng)安溪縣對外貿(mào)易
經(jīng)濟(jì)合作局以安外經(jīng)貿(mào)字[2008]第 21 號文件批復(fù)同意，并于 2008 年 5 月 12 日辦理了
工商變更登記手續(xù)。
根據(jù) 2009 年 11 月 20 日安外經(jīng)貿(mào)［2009］84 號《安溪縣外貿(mào)局關(guān)于同意福建三
安鋼鐵有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓等事項的批復(fù)》。
(1)同意股東英屬維爾京群島 HFA INC. 將其在福建三安鋼鐵有限公司中持有股權(quán)
的 2.9733%轉(zhuǎn)讓給福建省冶金（控股）有限責(zé)任公司。
福建省冶金（控股）有限責(zé)任公司受讓英屬維爾京群島 HFA INC.2.9733%股權(quán)后，
累計股權(quán)為 53.9733%；同時，依《福建省人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會關(guān)于福建
省三鋼（集團(tuán)）有限責(zé)任公司重組福建三安鋼鐵有限公司有關(guān)事項的函》（閩國資函
產(chǎn)權(quán)［2009］324 號）將 53.9733%股權(quán)無償劃拔給福建省三鋼（集團(tuán)）有限責(zé)任公司。
(2)股權(quán)變更后，福建三安鋼鐵有限公司注冊資本不變（注冊資本為 18,000 萬元
人民幣），其中福建省三鋼（集團(tuán)）有限責(zé)任公司出資 9,715.194 萬元人民幣，占注
冊資本 53.9733%；英屬維爾京群島 HFA INC.出資外匯折合人民幣 7,744.806 萬元，占
注冊資本 43.0267%；廈門市信達(dá)安貿(mào)易有限公司出資 540 萬元人民幣，占注冊資本的
3%。
根據(jù) 2010 年 8 月 31 日安外經(jīng)貿(mào)字[2010]79 號《關(guān)于同意福建三安鋼鐵有限公司
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評估報告
股份轉(zhuǎn)讓等事項的批復(fù)》，英屬維爾京群島 HFA INC. 將其在福建三安鋼鐵有限公司
中持有股權(quán)的 9.3615%轉(zhuǎn)讓給福建省安溪榮德礦業(yè)有限公司。股權(quán)變更后，福建三安
鋼鐵有限公司注冊資本不變（注冊資本為 18,000 萬元人民幣），其中福建省三鋼（集
團(tuán)）有限責(zé)任公司出資 9,715.194 萬元人民幣，占注冊資本 53.9733%；英屬維爾京群
島 HFA INC.出資外匯折合人民幣 6,059.736 萬元，占注冊資本 33.6652%；廈門市信達(dá)
安貿(mào)易有限公司出資 540 萬元人民幣，占注冊資本的 3%；福建省安溪榮德礦業(yè)有限公
司出資 1,685.07 萬元人民幣，占注冊資本的 9.3615%。福建三安鋼鐵有限公司的一切
債權(quán)債務(wù)由投資各方按股權(quán)比例承繼。
2012 年 5 月 2 日公司董事會作出增資的決議，2012 年 6 月 25 日股東簽訂了《股
權(quán)變更協(xié)議書》及對章程進(jìn)行重新修訂，公司申請增加注冊資本人民幣 6,229.7598
萬元，變更后的注冊資本為人民幣 24,229.7598 萬元。新增注冊資本由福建省三鋼（集
團(tuán)）有限責(zé)任公司、福建省安溪榮德礦業(yè)有限公司認(rèn)繳，變更注冊資本后股東為福建
省三鋼（集團(tuán)）有限責(zé)任公司出資 15,361.7404 萬元,占注冊資本 63.4003%；英屬維
爾京群島 HFA INC 出資 6,059.736 萬元，占注冊資本 25.0095%；廈門市信達(dá)安貿(mào)易有
限公司出資 540 萬元，占注冊資本 2.2287%；福建省安溪榮德礦業(yè)有限公司出資
2,268.2834 萬元，占注冊資本 9.3615%。泉州市對外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作局于 2012 年 7 月
20 日以泉外經(jīng)貿(mào)審（2012）第 45 號文件批復(fù)同意增資事項，安溪縣對外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合
作局于 2012 年 7 月 30 日以安外經(jīng)貿(mào)字（2012）第 3410.45 號文件轉(zhuǎn)發(fā)同意增資批復(fù)。
于 2012 年 8 月 3 日辦理了工商變更登記手續(xù)。
2014 年 3 月 4 日通過股東會決議，同意公司原股東英屬維爾京群島 HFA INC.將其
所持有公司 25.01%股權(quán)出資額 6,059.74 萬元以 6,059.74 萬元的價格轉(zhuǎn)讓給福建三安
集團(tuán)有限公司。安溪縣對外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作局于 2014 年 4 月 2 日以“安外經(jīng)貿(mào)（2014）
9 號”文件批復(fù)同意公司該股權(quán)轉(zhuǎn)讓。于 2014 年 4 月 30 日辦理了工商變更登記手續(xù)。
截止 2015 年 3 月 31 日，福建三安鋼鐵有限公司股東出資額及出資比例為：
實繳出資
股東姓名或名稱 實繳出資占注冊資本比例（%）
(RMB 萬元)
福建省三鋼（集團(tuán)）有限責(zé)任公司 15,361.7404 63.40
福建三安集團(tuán)有限公司 6,059.7360 25.01
廈門市信達(dá)安貿(mào)易有限公司 540.00 2.23
福建省安溪榮德礦業(yè)有限公司 2,268.2834 9.36
3．近年資產(chǎn)、財務(wù)及經(jīng)營狀況
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福建三安鋼鐵有限公司近年的資產(chǎn)、負(fù)債及經(jīng)營狀況如下：
單位：人民幣元
項目 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 3 月 31 日
流動資產(chǎn)：
貨幣資金 450,087,703.10 522,241,087.41 358,893,619.43
以公允價值計量且其變動計入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn) -
應(yīng)收票據(jù) 31,398,128.18 111,052,010.66 99,590,317.28
應(yīng)收賬款 31,976.30 1,329,724.78
預(yù)付款項 24,346,085.70 14,553,837.11 48,373,729.12
應(yīng)收利息 - -
應(yīng)收股利 - -
其他應(yīng)收款 21,722,205.62 1,110,963.02 1,189,578.09
存貨 670,642,721.54 484,215,745.49 500,376,251.50
劃分為持有待售的資產(chǎn) - -
一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn) - -
其他流動資產(chǎn) 26,505,706.22
流動資產(chǎn)合計 1,224,702,550.36 1,133,205,619.99 1,009,753,220.20
非流動資產(chǎn)：
可供出售金融資產(chǎn) - -
持有至到期投資 - -
長期應(yīng)收款 - -
長期股權(quán)投資 90,000,000.00 90,000,000.00 90,000,000.00
投資性房地產(chǎn) 7,901,058.38 7,619,970.02 7,549,697.93
固定資產(chǎn) 3,741,141,384.99 3,564,589,482.74 3,483,834,543.81
在建工程 47,162,225.41 82,074,372.90 128,601,476.58
工程物資 - -
固定資產(chǎn)清理 - -
生產(chǎn)性生物資產(chǎn) - -
油氣資產(chǎn) - -
無形資產(chǎn) 173,845,207.43 169,812,146.78 168,839,066.51
開發(fā)支出 - -
商譽 - -
長期待攤費用 - 245,833.36 243,750.04
遞延所得稅資產(chǎn) 36,944,782.23 56,632,690.70 66,124,327.54
其他非流動資產(chǎn) 9,297,442.60 3,437,540.00 5,259,024.00
非流動資產(chǎn)合計 4,106,292,101.04 3,974,412,036.50 3,950,451,886.41
資產(chǎn)總計 5,330,994,651.40 5,107,617,656.49 4,960,205,106.61
項目 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 3 月 31 日
流動負(fù)債：
短期借款 665,700,000.00 734,000,000.00 770,000,000.00
以公允價值計量且其變動計入當(dāng)期損益的
- -
金融負(fù)債
應(yīng)付票據(jù) 1,314,000,000.00 1,216,500,000.00 983,000,000.00
應(yīng)付賬款 1,035,894,010.05 958,543,829.92 988,800,653.10
預(yù)收款項 242,360,298.95 328,424,122.04 371,026,847.55
應(yīng)付職工薪酬 15,961,593.53 36,659,366.70 36,775,047.88
應(yīng)交稅費 13,308,968.45 55,886,824.91 24,572,642.56
應(yīng)付利息 1,595,957.91 1,429,152.77 1,484,230.13
應(yīng)付股利 - 400,000,000.00
其他應(yīng)付款 13,738,673.48 7,277,419.15 67,344,316.68
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劃分為持有待售的負(fù)債 - -
一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債 148,000,000.00 53,000,000.00 53,000,000.00
其他流動負(fù)債 - -
流動負(fù)債合計 3,450,559,502.37 3,391,720,715.49 3,696,003,737.90
非流動負(fù)債：
長期借款 53,000,000.00 -
應(yīng)付債券 - -
長期應(yīng)付款 250,236,806.54 80,750,000.00 52,000,000.00
專項應(yīng)付款 - -
預(yù)計負(fù)債 - -
遞延所得稅負(fù)債 - -
其他非流動負(fù)債 5,879,312.06 6,296,387.20 6,100,655.99
非流動負(fù)債合計 309,116,118.60 87,046,387.20 58,100,655.99
負(fù)債合計 3,759,675,620.97 3,478,767,102.69 3,754,104,393.89
所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）：
實收資本（或股本） 242,297,598.00 242,297,598.00 242,297,598.00
資本公積 866,821,202.67 866,821,202.67 866,821,202.67
減：庫存股 - - -
其他綜合收益 - - -
專項儲備 753,899.89 - -
盈余公積 48,329,033.89 54,795,130.02 54,795,130.02
一般風(fēng)險準(zhǔn)備 - -
未分配利潤 413,117,295.98 464,936,623.11 42,186,782.03
所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）合計 1,571,319,030.43 1,628,850,553.80 1,206,100,712.72
負(fù)債和所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）總計 5,330,994,651.40 5,107,617,656.49 4,960,205,106.61
項 目 2013 年度 2014 年度 2015 年 1-3 月
一、 營業(yè)收入 8,005,339,220.12 7,174,544,092.35 1,299,380,284.59
減：營業(yè)成本 7,715,842,766.49 6,836,391,774.85 1,273,734,125.89
營業(yè)稅金及附加 10,730,253.14 17,460,979.51 3,201,166.76
銷售費用 41,260,381.05 38,045,384.53 10,940,605.84
管理費用 128,698,246.95 113,214,746.28 27,950,527.43
財務(wù)費用 98,000,879.07 88,238,747.82 21,263,612.14
資產(chǎn)減值損失 655,114.54 1,017,817.54 662,605.25
加：公允價值變動收益（損失以“-”號填列）
投資收益（損失以“-”號填列） 6,000,000.00
其中：對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投
- -
資收益
二、 營業(yè)利潤（虧損以“-”號填列） 10,151,578.88 80,174,641.82 -32,372,358.72
加：營業(yè)外收入 11,656,840.83 13,672,663.39 130,880.80
其中：非流動資產(chǎn)處置利得 64,258.86 - -
減：營業(yè)外支出 5,336,729.41 9,106,665.92
其中：非流動資產(chǎn)處置損失 5,090,390.05 9,015,724.70
三、利潤總額（虧損總額以“-”號填列） 16,471,690.30 84,740,639.29 -32,241,477.92
減:所得稅費用 4,816,752.79 20,079,678.02 -9,491,636.84
四、凈利潤（凈虧損以“-”號填列） 11,654,937.51 64,660,961.27 -22,749,841.08
備注：上述表中的數(shù)據(jù)由福建三安鋼鐵有限公司提供，2013 年度、2014 年度報表、
2015 年 3 月 31 日報表經(jīng)過致同會計師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計。
4.福建三安鋼鐵有限公司介紹
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福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價值
評估報告
福建三安鋼鐵有限公司成立于 2001 年,位于福建安溪縣。
三安鋼鐵公司總占地面積 1833 畝，現(xiàn)有員工 3420 人，已形成了包括燒結(jié)、煉鐵、
煉鋼、連鑄、軋鋼等工序在內(nèi)的冶金聯(lián)合企業(yè)，是福建省第二大鋼鐵生產(chǎn)基地。公司
設(shè)備自動化程度高，環(huán)保設(shè)施完善，全廠實現(xiàn)操作自動化、管理信息化、生產(chǎn)清潔化。
2003 年通過了 ISO9001；2000 認(rèn)證。
目前擁有燒結(jié)、煉鐵、煉鋼、連鑄、軋鋼等工序，主要裝備有：燒結(jié)機、煉鐵高爐、
轉(zhuǎn)爐、連鑄機、棒線材軋鋼線、制氧機、煤氣柜，水處理設(shè)施以及機修運輸、供電等
配套設(shè)施。現(xiàn)主要產(chǎn)品為高等級建筑鋼材。
5.公司組織結(jié)構(gòu)情況如下：
福建三安鋼鐵有限公司組織結(jié)構(gòu)圖
股東會
董事會
監(jiān)事會
經(jīng)理層
人 生
信
力 產(chǎn) 安 質(zhì)
息 技
資 供 銷 財 機 能 全 量 辦 監(jiān) 保
自 術(shù)
源 應(yīng) 售 務(wù) 動 源 環(huán) 計 公 察 衛(wèi)
動 中
管 部 部 部 部 管 保 量 室 室 部
理 化 心 理 部 部
部
部 部
物
燒 煉 煉 軋 動 綜 流
結(jié) 鐵 鋼 鋼 力 合 中
廠 廠 廠 廠 廠 廠 心
6.投資子公司情況及股權(quán)比例
被投資單位名稱 投資日期 持股比例% 投資成本
福建三安鋼鐵廢鋼回收有
2012 年 5 月 100 50,000,000.00
限公司
福建省三安環(huán)保資源有限
2011 年 7 月 40 40,000,000.00
公司
7.委托方與被評估單位之間的關(guān)系： 委托方福建三鋼閩光股份有限公司與被評
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福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價值
評估報告
估單位福建三安鋼鐵有限公司為關(guān)聯(lián)企業(yè)，系同一母公司福建省三鋼（集團(tuán)）有限責(zé)
任公司控制下的兩個公司。
?。ㄈ┪蟹揭酝獾钠渌u估報告使用者：僅供委托方根據(jù)國家法律、法規(guī)規(guī)定
為實現(xiàn)本次目的相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為而使用本報告，無其他評估報告使用者。
二、評估目的
本次評估是根據(jù)福建省冶金（控股）有限責(zé)任公司【閩冶綜（2015）148 號】關(guān)
于同意福建三鋼閩光股份有限公司擬進(jìn)行重大資產(chǎn)重組的函，為福建三鋼閩光股份有
限公司擬發(fā)行股份購買資產(chǎn)涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價值提供價值
參考。
三、評估對象和評估范圍
評估對象為福建三安鋼鐵有限公司的股東全部權(quán)益。
評估范圍為福建三安鋼鐵有限公司申報并經(jīng)致同會計師事務(wù)所（特殊普通合伙）
審計并出具致同審字（2015）第 350ZA0149 號審計報告審計的截止 2015 年 3 月 31 日
的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債。具體如下：
單位：人民幣元
項目 2015 年 3 月 31 日
流動資產(chǎn)：
貨幣資金 358,893,619.43
以公允價值計量且其變動計入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)
應(yīng)收票據(jù) 99,590,317.28
應(yīng)收賬款 1,329,724.78
預(yù)付款項 48,373,729.12
其他應(yīng)收款 1,189,578.09
存貨 500,376,251.5
流動資產(chǎn)合計 1,009,753,220.20
非流動資產(chǎn)：
長期股權(quán)投資 90,000,000.00
投資性房地產(chǎn) 7,549,697.93
固定資產(chǎn) 3,483,834,543.81
在建工程 128,601,476.58
無形資產(chǎn) 168,839,066.51
長期待攤費用 243,750.04
遞延所得稅資產(chǎn) 66,124,327.54
其他非流動資產(chǎn) 5,259,024.00
非流動資產(chǎn)合計 3,950,451,886.41
資產(chǎn)總計 4,960,205,106.61
項目
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評估報告
流動負(fù)債：
短期借款 770,000,000.00
應(yīng)付票據(jù) 983,000,000.00
應(yīng)付賬款 988,800,653.10
預(yù)收款項 371,026,847.55
應(yīng)付職工薪酬 36,775,047.88
應(yīng)交稅費 24,572,642.56
應(yīng)付利息 1,484,230.13
應(yīng)付股利 400,000,000.00
其他應(yīng)付款 67,344,316.68
一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債 53,000,000.00
其他流動負(fù)債
流動負(fù)債合計 3,696,003,737.90
非流動負(fù)債：
長期應(yīng)付款 52,000,000.00
其他非流動負(fù)債 6,100,655.99
非流動負(fù)債合計 58,100,655.99
負(fù)債合計 3,754,104,393.89
所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）：
實收資本（或股本） 242,297,598.00
資本公積 866,821,202.67
減：庫存股
盈余公積 54,795,130.02
一般風(fēng)險準(zhǔn)備
未分配利潤 42,186,782.03
所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）合計 1,206,100,712.72
負(fù)債和所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）總計 4,960,205,106.61
注：基準(zhǔn)日財務(wù)數(shù)據(jù)經(jīng)致同會計師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計并出具致同審字
?。?015）第 350ZA0149 號審計報告。
1．經(jīng)核實，委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評估對象和評估范圍一致，
上述賬面值業(yè)經(jīng)致同會計師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計并發(fā)表標(biāo)準(zhǔn)無保留意見。
2.評估主要資產(chǎn)情況
福建三安鋼鐵有限公司納入本次評估的主要實物資產(chǎn)為存貨、投資性房地產(chǎn)、房
屋建筑物、電子設(shè)備、土地使用權(quán)等,以及各子公司存貨、房屋建筑物、設(shè)備、土地使
用權(quán)等。
另外持有兩家控股公司福建省三安環(huán)保資源有限公司和福建三安鋼鐵廢鋼回收有
限公司。
實物資產(chǎn)的特點如下：
（1）房屋建筑物
福建三安鋼鐵有限公司主要為生產(chǎn)廠房、車間、生產(chǎn)配套設(shè)施，辦公樓及生活福
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評估報告
利房等。
（2）設(shè)備
福建三安鋼鐵有限公司設(shè)有燒結(jié)、煉鐵、煉鋼、軋鋼、動力（含凈水、制氧、煤
氣、石灰、供電等）五個分廠，目前主要有燒結(jié)機、煉鐵高爐、轉(zhuǎn)爐、連鑄機、棒線
材軋鋼線、制氧機、煤氣柜，水處理設(shè)施以及機修運輸、供電等配套設(shè)施。另外還有
車輛，辦公電子設(shè)備等。
（3）無形資產(chǎn)
納入本次評估范圍的無形資產(chǎn)主要為土地使用權(quán)，共 23 宗地，其中物流園土地 2
宗列在在建工程科目，高棒土地使用權(quán)未辦證。
?。?）存貨
存貨主要為線材、棒材等產(chǎn)成品，以及礦粉等原材料，以及低值易耗品、鋼坯等。
3.企業(yè)申報的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量
企業(yè)申報評估的資產(chǎn)全部為企業(yè)賬面記錄的資產(chǎn)，未申報表外資產(chǎn)。
4.未引用其他機構(gòu)出具的報告結(jié)論。
四、價值類型及其定義
1.本企業(yè)價值評估所選取的價值類型為：市場價值類型。
2.價值定義表述：所謂市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受
任何強迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日的公開市場進(jìn)行正常公平交易的價值估計
數(shù)額。
3.價值類型選取的理由及依據(jù)：根據(jù)本次評估目的、特定市場條件及評估對象狀
況，確定本次企業(yè)價值評估所選取的價值類型為市場價值。
五、評估基準(zhǔn)日：
本次評估基準(zhǔn)日為 2015 年 3 月 31 日。
確定評估基準(zhǔn)日的相關(guān)事項說明：
?。ㄒ唬┍卷椖吭u估基準(zhǔn)日確定的理由：由于資產(chǎn)評估是對某一時點的資產(chǎn)及負(fù)債
狀況提出公允價值結(jié)論，選擇月末日期的會計期末作為評估基準(zhǔn)日，能夠較全面反映
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評估對象資產(chǎn)及負(fù)債的整體情況；同時本評估基準(zhǔn)日與評估人員實際評估日期也較為
接近，使評估人員能更好地把握委評資產(chǎn)的基準(zhǔn)日狀況，真實反映委評資產(chǎn)基準(zhǔn)日的
現(xiàn)時價值。為確切地反映評估對象的公允價值，有利于本項目評估目的順利實現(xiàn)，經(jīng)
評估機構(gòu)與委托方及企業(yè)一致商定，確定本項目資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日為 2015 年 3 月 31 日。
?。ǘ┍敬卧u估的一切取價標(biāo)準(zhǔn)和利率、匯率、稅率均為評估基準(zhǔn)日有效的價格
標(biāo)準(zhǔn)和利率、匯率、稅率。
六、評估依據(jù)
?。ㄒ唬┙?jīng)濟(jì)行為依據(jù)
1.資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書。
2.福建省冶金（控股）有限責(zé)任公司關(guān)于同意福建三鋼閩光股份有限公司擬進(jìn)行
重大資產(chǎn)重組的函【閩冶綜（2015）148 號】。
?。ǘ┲饕煞ㄒ?guī)依據(jù)
1.《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務(wù)院第 91 號令，1991 年)。
2.《國有資產(chǎn)評估管理辦法實施細(xì)則》(國資辦發(fā)[1992]第 36 號)。
3.《中華人民共和國公司法》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則》。
4.《國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定》（財政部[2001]第 14 號令）。
5.《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》（國資委、財政部[2003]第 3 號令）。
6.《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》（國務(wù)院[2003]第 378 號令）。
7.《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》（國資委 [2005]第 12 號令）。
8.《關(guān)于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》（國資產(chǎn)權(quán)[2006]274
號）。
9.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院令第 55
號）。
10.《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T18507-2014）。
11.《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2014）。
12.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)。
13.《中華人民共和國增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第 538 號）。
14.《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財政部國家稅務(wù)總局令第 50
號）。
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評估報告
15.《機動車強制報廢標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》（2012 年第 12 號）。
16.《中華人民共和國車輛購置稅暫行條例》（2001 年國務(wù)院第 294 號令）。
17.其他有關(guān)法律法規(guī)。
（三）評估準(zhǔn)則和指導(dǎo)意見
1.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》及《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》（財
企［2004］20 號）。
2.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估報告》、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估程序》、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)
則—業(yè)務(wù)約定書》、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—工作底稿》、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—機器設(shè)備》、
《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—不動產(chǎn)》、《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》（中評協(xié)[2007]189 號、
中評協(xié)[2011]230 號）。
3.《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》（中評協(xié)[2011]230 號）。
4.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——企業(yè)價值》（中評協(xié)[2011]227 號）。
5.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—無形資產(chǎn)》（中評協(xié)[2008]217 號）。
6.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)道德準(zhǔn)則—獨立性》（中評協(xié)[2012]248 號）。
7.《資產(chǎn)評估操作專家提示——上市公司重大資產(chǎn)重組評估報告披露》。
8.《評估機構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》（中評協(xié)[2010]214 號）。
9.《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(會協(xié)[2003]18 號）。
10.《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見》（試行）（中評協(xié)[2009]211 號）。
11.其他有關(guān)準(zhǔn)則。
?。ㄋ模?quán)屬依據(jù)
1．被評估單位福建三安鋼鐵有限公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
2．被評估單位福建三安鋼鐵有限公司財務(wù)報表復(fù)印件；
3．被評估單位福建三安鋼鐵有限公司評估基準(zhǔn)日審計報告復(fù)印件；
4．驗資報告、歷年審計報告；
5. 納入評估范圍的資產(chǎn)所對應(yīng)的其他權(quán)屬證明文件等；
6.大型設(shè)備購置合同、發(fā)票等復(fù)印件；
7.房屋所有權(quán)證、土地使用證、機動車行駛證；
8．委托方、被評估單位承諾函；
9．相關(guān)財務(wù)、經(jīng)營銷售資料；
10．其他相關(guān)評估資料。
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評估報告
?。ㄎ澹┤r依據(jù)
1．國家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計資料、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范文件等方面的資料；
2．企業(yè)提供的有關(guān)資產(chǎn)、財務(wù)、經(jīng)營等方面的資料；
3．評估人員現(xiàn)場清查、取證、記錄等方面的資料；
4. 高速分散機安全操作規(guī)程我司掌握的類似建筑工程造價指標(biāo)；
5. 委托方及被評估單位提供的有關(guān)產(chǎn)權(quán)資料、工程預(yù)算相關(guān)資料和其他資料；
6.《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》(GB50500-2008)；《福建省建筑工程消耗量
定額》（FJYD-101-2005）；《福建省建筑裝飾裝修工程消耗量定額》(FJYD-201-2005)；
《福建省安裝工程消耗量定額》(FJYD-301-2012～FJYD-312-2012)；《福建省市政工
程消耗量定額》 (FJYD-401～407-2005)；《福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于調(diào)整建設(shè)
工程人工預(yù)算單價的通知》（閩建筑函[2013]92 號）及福建省、泉州市建設(shè)工程造價
管理部門發(fā)布的有關(guān)文件； 2015 年 3 月安溪縣建設(shè)工程主要材料價格信息；《冶金
工業(yè)建設(shè)工程預(yù)算定額》（2012 年版）；
7.《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定》（發(fā)改價格〔2007〕670 號）；
8.《福建省建設(shè)工程造價咨詢服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)表》（閩價〔2002〕房 457 號）；
9.《基本建設(shè)財務(wù)管理規(guī)定》(財建[2002]394 號)；
10.《最新資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》；
11.《中國機電產(chǎn)品報價手冊》、《中國機電產(chǎn)品市場價格目錄》；
12.《計算機市場》、《中國電子商情》；
13.《全國資產(chǎn)評估價格信息》；
14.我司掌握的有關(guān)資料及評估人員現(xiàn)場勘察所掌握的情況資料；
15.《安溪縣人民政府關(guān)于實施 2011 年城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價通告》 安政地[2014]43
號）、《安溪縣 2011 年基準(zhǔn)地價修編成果應(yīng)用方案》；
16.《工程勘查設(shè)計收費管理規(guī)定》（計價格（2002）10 號）；
17.《泉州市人民政府關(guān)于調(diào)整全市征地補償標(biāo)準(zhǔn)的通知》(泉政文〔2012〕316
號)及安溪縣當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行征地補償標(biāo)準(zhǔn)；
18.“福建省物價局、福建省發(fā)展計劃委員會轉(zhuǎn)發(fā)國家計委關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目前期
工作咨詢收費暫行規(guī)定的通知”（ 閩價〔2000〕房字 422 號）；
19.“國家計委、國家環(huán)境保護(hù)總局關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關(guān)問題的通知”
（計價格[2002]125 號）；
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福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價值
評估報告
18.本次評估中涉及的國家及地方其他相關(guān)法律、法規(guī)；
20.國家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計資料、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范文件等方面的資料；
21.企業(yè)提供的相關(guān)資料；
22.其他有關(guān)參考資料。
?。﹨⒖假Y料及其依據(jù)
1. 被評估單位提供的評估基準(zhǔn)日及前三年會計報表、賬冊與憑證；
2. 被評估單位提供的資產(chǎn)評估申報表；
3. 有關(guān)市場價格資料。
七、評估方法
（一）評估方法的選擇
企業(yè)價值評估主要有資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法和市場法三種評估方法。
1.市場法
市場法指將評估對象與參考企業(yè)、在市場上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證
券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行比較以確定評估對象價值的評估思路。其使用的基本前提有：
1.1 存在一個活躍的公開市場，且市場數(shù)據(jù)比較充分。
1.2 公開市場上有合理比較基礎(chǔ)的可比的交易案例。
1.3 能夠收集可比的交易案例的相關(guān)資料。
2.收益法
收益法是指通過將被評估企業(yè)預(yù)期收益折現(xiàn)以確定評估對象價值的評估思路。采
用收益法的前提條件：
2.1 評估對象的預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量。
2.2 獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險可以預(yù)測并可用貨幣衡量。
2.3 評估對象預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。
3.資產(chǎn)基礎(chǔ)法（成本法）
資產(chǎn)基礎(chǔ)法（成本法）是指在評估企業(yè)各項資產(chǎn)價值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評估對
象價值的評估思路。采用成本法的前提條件有：
3.1 評估對象處于持續(xù)使用狀態(tài)。
3.2 可以調(diào)查取得購建評估對象的現(xiàn)行途徑及相應(yīng)的社會平均成本資料。
4.評估方法的選用
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評估報告
由于福建三安鋼鐵有限公司屬于鋼鐵行業(yè)企業(yè)，隨著國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整期及
下游產(chǎn)業(yè)進(jìn)入周期性低谷，同時伴隨繁榮期投資過旺導(dǎo)致鋼鐵行業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)能過剩、供
求失衡、利潤下降等等，該行業(yè)形成較大的行業(yè)性風(fēng)險；根據(jù)歷史數(shù)據(jù)盈利的狀況難
以合理的加以預(yù)測，故不宜采用收益法進(jìn)行評估；
資產(chǎn)基礎(chǔ)法（成本法）是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)價值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評
估對象的價值的評估思路，本次可收集到各項資產(chǎn)和負(fù)債的詳細(xì)資料；又因我國鋼鐵
上市公司數(shù)量較多，能夠找到與福建三安鋼鐵有限公司可比參考對象，故此次評估選
用資產(chǎn)基礎(chǔ)法（成本法）及市場法進(jìn)行評估，經(jīng)過綜合分析確定以資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)
果作為本次評估的評估結(jié)論。
?。ǘ┵Y產(chǎn)基礎(chǔ)法具體應(yīng)用
評估思路：評估人員在對企業(yè)各個單項資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行評估的基礎(chǔ)上，分別求出
各項資產(chǎn)的評估值并累加求和，再扣減負(fù)債，得到凈資產(chǎn)評估值。
在評估過程中，評估人員根據(jù)各項資產(chǎn)及負(fù)債的具體情況，分別采用不同的評估
方法，具體如下：
1. 關(guān)于流動資產(chǎn)的評估
1.1 貨幣資金
?、佻F(xiàn)金存放在出納處。本次評估，由公司評估專業(yè)人員會同出納實地盤點檢查日
庫存現(xiàn)金,并倒推清查基準(zhǔn)日庫存現(xiàn)金是否與賬面數(shù)相符。即以盤點日的庫存現(xiàn)金賬面
余額加盤點日至評估基準(zhǔn)日的庫存現(xiàn)金賬面減少數(shù)，減去盤點日至評估基準(zhǔn)日的庫存
現(xiàn)金賬面增加額，得出評估基準(zhǔn)日的庫存現(xiàn)金賬面應(yīng)有數(shù)。
?、阢y行存款在核實銀行對賬單，函證無誤基礎(chǔ)上以評估基準(zhǔn)日致同會計師事務(wù)所
（特殊普通合伙）審計報告的審定數(shù)為評估值。
1.2 應(yīng)收票據(jù)，本次評估中評估人員核實了企業(yè)應(yīng)收票據(jù)的票據(jù)類型，收集大額
應(yīng)收票據(jù)復(fù)印件，經(jīng)核實后以致同會計師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計確認(rèn)后的賬面
值為評估值。
1.3 應(yīng)收款項(應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款)在查閱會計憑證，借助歷史資料和現(xiàn)在的
調(diào)查情況，具體分析數(shù)額，賬齡和原因，款項回收情況，欠款人資金、信用、經(jīng)營管
理現(xiàn)狀等,并進(jìn)行相應(yīng)函證工作。對于有充分理由相信全部能收回以及有經(jīng)常性業(yè)務(wù)往
來且信譽好的客戶按全部應(yīng)收額計算評估值；對于賬齡較長且有證據(jù)表明無法收回的
且審計已 100%提壞賬準(zhǔn)備或?qū)儆谫M用性質(zhì)支出的項目，直接評估為 0；其余非押金、
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評估報告
保證金性質(zhì)類款項，參考壞賬準(zhǔn)備計提政策，確定各應(yīng)收款項可收回價值，同時將已
計提壞賬準(zhǔn)備評估為 0。
預(yù)付賬款在查閱會計憑證，具體分析相關(guān)業(yè)務(wù)內(nèi)容、金額、賬齡和原因，確定評
估值。屬于費用性質(zhì)支出的項目，直接評估為 0；其余非押金、保證金性質(zhì)類款項，
參考壞賬準(zhǔn)備計提政策，確定可收回價值，同時將已計提壞賬準(zhǔn)備評估為 0。
1.4 存貨主要為原材料、庫存商品、在產(chǎn)品、在庫低值易耗品。評估人員向存貨
管理人員詢問了解存貨情況，對存貨進(jìn)行抽查盤點，與賬面進(jìn)行核對,未發(fā)現(xiàn)失效、變
質(zhì)、殘損、廢品等存貨；
1.4.1 庫存商品，一般以其完全成本為基礎(chǔ)，根據(jù)該產(chǎn)品市場銷售情況決定是否
加上適當(dāng)?shù)睦麧?。對于十分暢銷的產(chǎn)品，根據(jù)其出廠銷售價格減去銷售費用和全部稅
金確定評估值；對于正常銷售的產(chǎn)品，根據(jù)其出廠銷售價格減去銷售費用、全部稅金
和適當(dāng)數(shù)額的稅后凈利潤確定評估值；對于勉強能銷售出去的產(chǎn)品，根據(jù)其出廠銷售
價格減去銷售費用、全部稅金和稅后凈利潤確定評估值；
1.4.2 在產(chǎn)品，在產(chǎn)品核算內(nèi)容為企業(yè)正在制造尚未完工的產(chǎn)品，評估人員向被
評估單位調(diào)查了解了產(chǎn)成品的生產(chǎn)工藝、生產(chǎn)流程；產(chǎn)成品的銷售模式、供需關(guān)系、
市場價格信息、了解到在產(chǎn)品賬面金額包括主材費、其他輔助材料及分?jǐn)偟娜斯べM和
制造費用；考慮到在產(chǎn)品還需經(jīng)過生產(chǎn)才能銷售，同時由于鋼材價格變動較大，對于
在產(chǎn)品按經(jīng)核實無誤后致同會計師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計后的賬面值列示；
1.4.3 在庫低值易耗品，根據(jù)清查核實后的數(shù)量乘以市場購買價，系外購產(chǎn)品，
主要為近期購入的，價格變動不大，按致同會計師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計后的
賬面值列示；
1.4.4 原材料，根據(jù)清查核實后的數(shù)量，按基準(zhǔn)日企業(yè)提供市價評估。
2.非流動資產(chǎn)的評估
2.1 長期股權(quán)投資的評估：
長期股權(quán)投資中控股的子公司按母公司的評估基準(zhǔn)日進(jìn)行整體評估，按評估后的
凈資產(chǎn)乘以母公司的股權(quán)比例后的價值作為母公司長期股權(quán)投資的評估值。采用的評
估方法為資產(chǎn)基礎(chǔ)法。
2.2 投資性房地產(chǎn)的評估
對投資性房地產(chǎn)通過案例比較法或者收益還原法獲取待估值房地產(chǎn)的市場平均價
格，然后考慮列入本范圍內(nèi)投資性房地產(chǎn)具體約定的租金與資產(chǎn)周邊相類似物業(yè)的客
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觀合理市場租金的的差異，以兩者租金差額的累計折現(xiàn)值作為租約對公允價值的影響
值。
即：委估對象的公允價值=各委估對象房地產(chǎn)的市場平均價格－現(xiàn)有租約對公允價
值的影響值
2.3 固定資產(chǎn)的評估
2.3.1 房屋建筑物的評估
本次評估范圍包括委托方申報的原料場工程、燒結(jié)廠、石灰窯工程、凈水工程、
煤氣工程、煉鐵工程、煉鋼工程、軋鋼、鐵路專用線、生活福利區(qū)等建筑物及構(gòu)筑物。
根據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-不動產(chǎn)》和《房地產(chǎn)評估規(guī)范》，房屋建筑物的評估方法通
常有比較法、收益法、成本法和假設(shè)開發(fā)法等四種評估方法。市場法適用于同類房地
產(chǎn)交易實例較多的評估；收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)評估；成本法適
用于無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場法、收益法進(jìn)行評估的情況下的房
地產(chǎn)評估。
根據(jù)被評估單位提供的建筑物明細(xì)清單,委估對象主要為較特殊的專業(yè)性較高的
工業(yè)建筑及附屬用房，周邊類似可比交易案例較少，出租性收入不易確定，故市場法、
收益法難以使用，本次評估主要采用成本法進(jìn)行評估。
所謂成本法是求取委估對象在評估基準(zhǔn)日的重置價格或重建價格，扣除折舊，以
此估算委估對象的客觀合理價格或價值的一種評估方法。其計算公式為：評估值=重置
成本×綜合成新率。
重置成本=建筑安裝工程費+專業(yè)費用+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+
開發(fā)利潤
其中：
?。?）建筑安裝工程費用
建筑安裝工程費用包括建造房屋所發(fā)生的土建工程費、安裝工程費、裝飾裝修工程費
等費用。其中：土建工程包括基礎(chǔ)工程、一般土建工程、裝飾工程等，安裝工程包括給排
水工程、照明工程、采暖工程、消防工程等。依據(jù)被評估單位提供的建安工程預(yù)（決）算
資料和本公司所掌握的當(dāng)?shù)夭煌ā?gòu)筑物造價，按當(dāng)?shù)?2015 年 3 月建設(shè)工程主要人工、
材料（綜合）預(yù)算價格對工程預(yù)（決）算造價進(jìn)行調(diào)整，確定評估基準(zhǔn)日的重置工程造價。
?。?）前期及其他費用
主要包括以下幾項：
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評估報告
①項目前期工程費：根據(jù)“福建省物價局、福建省發(fā)展計劃委員會轉(zhuǎn)發(fā)國家計委
關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定的通知”（ 閩價〔2000〕房字 422 號），
以建安工程造價的一定比例取定；
?、诳辈熨M、設(shè)計費: 根據(jù)國家計委、建設(shè)部“關(guān)于發(fā)布《工程勘查設(shè)計收費管理
規(guī)定》的通知”（計價格（2002）10 號），以建安工程造價的一定比例取定；
?、酃こ瘫O(jiān)理費：工程建設(shè)監(jiān)理費＝設(shè)計階段＋招標(biāo)階段＋施工階段，根據(jù)國家發(fā)
展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定》的通知（發(fā)改
價格〔2007〕670 號）及工程的實際情況，以建安工程造價的一定比例取定；
?、芄こ淘靸r咨詢費:造價咨詢費＝工程施工圖預(yù)算、結(jié)算或標(biāo)底的編制＋工程施工
圖預(yù)算、結(jié)算或標(biāo)底的審核，根據(jù)《福建省建設(shè)工程造價咨詢服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)表》（閩
價〔2002〕房 457 號）及工程的實際情況，以建安工程造價的一定比例取定；
?、莪h(huán)境影響評價費: 根據(jù)“國家計委、國家環(huán)境保護(hù)總局關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢
收費有關(guān)問題的通知”（計價格[2002]125 號），以工程造價的一定比例取定；
?、薰こ瘫ｋU費: 根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況，以建安工程造價的一定比例取定；
?、呗?lián)合試運轉(zhuǎn)費：以建安工程造價的一定比例取定。
?。?）基礎(chǔ)設(shè)施配套費：包括城市規(guī)劃要求配套的道路、給排水（給水、雨水、污
水、中水）、電力、燃?xì)?、熱力、電信、有線電視等設(shè)施；估價對象場外基礎(chǔ)設(shè)施建
設(shè)費已涵括在土地取得價格中，場內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費主要為廠區(qū)道路、擋墻、人防、
消防、給水、供電、雨污排水、郵電等。
?。?）建設(shè)單位管理費：建設(shè)單位管理費是指建設(shè)單位從項目開工之日起至辦理竣
工財務(wù)決算之日止發(fā)生的管理性質(zhì)的開支。包括：工作人員工資及福利費、辦公費和
差旅費等，根據(jù)“財政部關(guān)于印發(fā)《基本建設(shè)財務(wù)管理規(guī)定》的通知”(財建[2002]394
號)結(jié)合工程的實際情況，按建安工程造價與前期費用之和的一定比例計取。
(5)銷售費用
銷售費用是指預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的必要支出。本次評估對象為企業(yè)
自建自用廠房，故可不計取該項費用。
?。?）資金成本
即應(yīng)計利息,計息期按正常建設(shè)工期,利率取評估基準(zhǔn)日銀行基建貸款利率、資金
視為建設(shè)期內(nèi)正常均勻投入,計息基礎(chǔ)為建安工程造價、前期費用及管理費之和。
投資利率：R=（1+r）P/2-1，其中：
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評估報告
R——投資利率，
r——現(xiàn)行銀行年貸款利率，
P——各建、構(gòu)筑物的工期，
資金成本=（建安費用+前期費用+管理費）* R
(7)銷售稅費
銷售稅費是指預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納的稅費。本次評估對
象為企業(yè)自建自用的生產(chǎn)用房，可不計取該項費用。
(8)開發(fā)利潤
開發(fā)利潤：根據(jù)房屋屬性，屬于自建自用的工業(yè)建筑物及配套設(shè)施不取開發(fā)利潤。
?。?）成新率的確定
確定建筑物成新率時應(yīng)全面考慮可能引起不動產(chǎn)貶值的主要因素，合理估算各種
貶值。建筑物的貶值包括實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。
經(jīng)分析，委估建筑物均能滿足正常的生產(chǎn)需要，未發(fā)現(xiàn)明顯的功能性及經(jīng)濟(jì)性貶
值因素，故本次評估僅計算實體性貶值。評估人員通過現(xiàn)場了解及現(xiàn)場查看,對所評房
屋建筑物參照不同工程結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析比較,結(jié)合現(xiàn)場觀察,對建筑物的地基基礎(chǔ)、承重
柱梁、墻體、樓面、屋蓋、防水及地面面層、門窗、粉刷、水電配套設(shè)施等進(jìn)行查看
記錄,同時考慮所評物業(yè)的內(nèi)在質(zhì)量外觀形態(tài)、購造年限及平時維護(hù)保養(yǎng)和使用狀況因
素,參照房屋建筑物壽命使用年限分別采用年限法和現(xiàn)場打分法確定成新率，然后采用
簡單加權(quán)平均法確定綜合成新率。本次評估對于房屋建筑物采用綜合成新率法測算其
成新率，對于單位價值小的采用年限法測算其成新率。
①年限法
成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
房屋建筑物使用年限
房屋分類 壽命年限 房屋分類 壽命年限
(年) (年)
1.鋼結(jié)構(gòu) 3.鋼筋混凝土磚混結(jié)構(gòu)
其中: 生產(chǎn)用房 50 其中: 生產(chǎn)用房 40
受腐蝕生產(chǎn)用房 30 受腐蝕生產(chǎn)用房 30
受強腐蝕生產(chǎn)用房 15 受強腐蝕生產(chǎn)用房 15
非生產(chǎn)用房 55 非生產(chǎn)用房 50
2.鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu) 4.磚木結(jié)構(gòu)
其中: 生產(chǎn)用房 50 其中:生產(chǎn)用房 30
受腐蝕生產(chǎn)用房 35 非生產(chǎn)用房 40
受強腐蝕生產(chǎn)用房 15 5.簡易結(jié)構(gòu) 10
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評估報告
非生產(chǎn)用房 60
構(gòu)筑物： 按主要構(gòu)件及用途確定
構(gòu)筑物分類 耐用年限 構(gòu)筑物分類 耐用年限 構(gòu)筑物分類 耐用年限
1.管道 6.破碎場 20 11.擋墻
供水管道 16 7.砼電纜溝 20 干砌 15
供氣管道 16 磚砌電纜溝 15 漿砌 20
2.露天庫 20 8.砼通廊 30 12.圍墻 15
3.露天框架 30 9.各類砼槽 30 磚砌 15
4.煙囪 30 10.道路 13.各類護(hù)欄 15
5.砼各類池 30 砼路面 10 14.設(shè)備基礎(chǔ) 隨設(shè)備使用年限
磚砌池 20 泥結(jié)路面 5 15.砼平臺 20
16.水塔 30
?、诜种捣?
成新率=結(jié)構(gòu)部分合計得分×結(jié)構(gòu)部分修正系數(shù)+裝修部分合計得分×裝修部分修
正系數(shù)+設(shè)備部分合計得分×設(shè)備部分修正系數(shù)
框架結(jié)構(gòu) 混合結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu)
結(jié)構(gòu)類別
設(shè)備 設(shè)備 設(shè)備
結(jié)構(gòu) 裝修 結(jié)構(gòu) 裝修 結(jié)構(gòu) 裝修
修正系數(shù) (水電) (水電) (水電)
部分 部分 部分 部分 部分 部分 部分 部分 部分
樓層
單 層 0.85 0.05 0.1 0.7 0.2 0.1 0.8 0.15 0.05
二～三層 0.8 0.1 0.1 0.6 0.2 0.2 0.7 0.2 0.1
四～六層 0.75 0.12 0.13 0.55 0.15 0.3
七層以上 0.8 0.1 0.1
?、劬C合成新率=年限法成新率*權(quán)重+分值法成新率*權(quán)重
?。?）評估凈值=評估原值*綜合成新率
2.3.2 設(shè)備類的評估
本次評估主要采用成本法。
(1)機器設(shè)備的評估
評估值=重置成本×綜合成新率
重置成本的確定
需要安裝的重置成本構(gòu)成一般包括如下內(nèi)容：設(shè)備購置價、運雜費、安裝工程費、
前期費及其他費用、建設(shè)單位管理費和資金成本等；不需要安裝的設(shè)備一般只包括設(shè)
備購置價和運雜費。
因此，設(shè)備的重置成本計算公式為：
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對于需要安裝的設(shè)備：
其重置成本=設(shè)備購置價+運雜費+安裝工程費+前期費及其他費用+建設(shè)單位管理
費+資金成本
對于不需要安裝的一般設(shè)備：
其重置成本=設(shè)備購置價+運雜費
A 設(shè)備購置價的確定
通過向生產(chǎn)廠家詢問評估基準(zhǔn)日市場價格，或從有關(guān)報價資料上查找現(xiàn)行市場價
格以及參考同類公司最近購置設(shè)備的合同價格確定。
B 設(shè)備運雜費的確定
參考企業(yè)提供的委估設(shè)備購置合同及最新資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊確定。
C 安裝工程費的確定
參考企業(yè)的安裝工程量資料及評估基準(zhǔn)日當(dāng)?shù)氐氖袌霾牧蟽r格進(jìn)行調(diào)整確定。
D 前期費及其他費用的確定
前期費及其他費用的確定根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定分別計算出各類費用。
E 建設(shè)單位管理費
建設(shè)單位管理費的確定根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定計算出其費用。
F 資金成本的確定
資金成本根據(jù)項目合理建設(shè)工期，按照評估基準(zhǔn)日貸款利率，以設(shè)備購置費、運
雜費、安裝工程費、前期費及其他費用、建設(shè)單位管理費五項之和為基數(shù)定期確定。
以平均投入、單利計算。
G 增值稅抵扣
根據(jù)財稅[2008]170 號可根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第
538 號）和《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財政部國家稅務(wù)總局令第
50 號）的有關(guān)規(guī)定，對于符合增值稅抵扣條件的，按照設(shè)備購置價計算出相應(yīng)的增值
稅進(jìn)行抵扣。
H 成新率的確定
對于機器設(shè)備，通過對設(shè)備使用狀況的現(xiàn)場調(diào)查，查閱有關(guān)設(shè)備的運行狀況、主
要技術(shù)指標(biāo)等資料，以及向有關(guān)工程技術(shù)人員、操作維護(hù)人員核實該設(shè)備的技術(shù)狀況，
并考慮有關(guān)各類設(shè)備的實際使用年限的規(guī)定，以及該設(shè)備的已使用年限等因素，由評
估人員根據(jù)實際使用狀況確定尚可使用年限后綜合確定成新率，其計算公式為：
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綜合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
?。?）電子設(shè)備的評估
對在用的電子設(shè)備采用成本法進(jìn)行評估。
基本計算公式為：設(shè)備的評估值=重置成本×成新率
?、匐娮釉O(shè)備的重置成本以現(xiàn)場市場價格（不含增值稅）為基礎(chǔ)確定重置成本，還
包括購置該設(shè)備應(yīng)考慮的其他合理輔助費用（安裝費、運雜費等）。
?、谵k公電子設(shè)備的成新率首先是根據(jù)設(shè)備的經(jīng)濟(jì)使用年限、已使用年限確定其理
論成新率，以及通過對設(shè)備使用狀況的現(xiàn)場調(diào)查，合理確定設(shè)備的物理性損耗，同時
通過向有關(guān)設(shè)備管理使用人員詢問該設(shè)備的使用效能，綜合確定其成新率。
理論成新率即年限成新率的計算方法為：
年限成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限) ×100%
(3)車輛的評估
設(shè)備的評估值=重置成本×成新率
重置成本的確定：
成本法是用現(xiàn)時條件下，重新購置一個全新狀態(tài)下的被評估資產(chǎn)所需的全部重置
成本，乘以成新率，其乘積即作為評估值。車輛的重置成本由購置價、購置附加稅、
其他費用（如驗車上牌費、手續(xù)費）等三部分構(gòu)成。
?、儋徶脙r：參照車輛所在地同類車型最新交易的市場價格（不含增值稅）確定，
對于部分已經(jīng)停產(chǎn)的車輛，以同品牌性能相近的可替代車型的市場價格確定其購置價，
其他費用依據(jù)地方車輛管理部門的合同收費標(biāo)準(zhǔn)水平確定。（根據(jù)財稅〔2013〕37 號
文規(guī)定，增值稅一般納稅人若新購買摩托車、汽車、游艇，取得的增值稅專用發(fā)票的
進(jìn)項稅額，可不再區(qū)分是否自用，均可抵扣進(jìn)項稅額。
②車輛購置稅：根據(jù) 2001 年國務(wù)院第 294 號令《中華人民共和國車輛購置稅暫行
條例》的有關(guān)規(guī)定：車輛購置稅應(yīng)納稅額＝計稅價格×10%，納稅人購買自用車輛的計
稅價格應(yīng)不包括增值稅稅款。故：車輛購置稅=購置價/(1+17%)×10%
?、鄢尚侣实拇_定：車輛的成新率以年限成新率、里程成新率并結(jié)合對車輛的使用
狀況的現(xiàn)場調(diào)查，并綜合考慮實際技術(shù)狀況、技術(shù)進(jìn)步、設(shè)備負(fù)荷與利用率、維修保
養(yǎng)狀況等因素綜合確定其成新率。
年限成新率的計算方法為：
年限成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限) ×100%
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里程成新率的計算方法為：
里程成新率=(規(guī)定行駛里程-實際行駛里程)/規(guī)定行駛里程×100%
綜合成新率根據(jù)孰低原則取值。
2.4 在建工程的評估
了解在建工程概況，收集有關(guān)合同、協(xié)議，并按照結(jié)構(gòu)進(jìn)行分類統(tǒng)計，說明位置、
結(jié)構(gòu)、面積等；查閱與收集總平面布置圖、施工圖等建筑圖紙、概預(yù)算書、規(guī)劃許可
證、建設(shè)許可證、企業(yè)說明等資料。核實在建工程的性質(zhì)、內(nèi)容以及賬面價值構(gòu)成，
對于尚未完工的按核實無誤的賬面值評估，對于已完工的主要參照固定資產(chǎn)、無形資
產(chǎn)土地使用權(quán)評估方法。
2.5 無形資產(chǎn)的評估
?。?）無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)的評估
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》）,通行的估價方法有市場比較
法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等。估價方法的選擇應(yīng)
按照地價評估的《技術(shù)規(guī)程》,根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合委估對象的具體特點
及估價目的等,選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法。委估宗地為工業(yè)用地，根據(jù)委估土地的有關(guān)資料
和評估目的，本次評估宜采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法及成本逼近法進(jìn)行評估。
所謂基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是指利用當(dāng)?shù)卣贫ǖ幕鶞?zhǔn)地價作為參照物，對其期
日因素、區(qū)域因素和個別因素等進(jìn)行系數(shù)修正，從而求取待估地塊公平市場價值的一
種估價方法。
基本公式為:
P=P1b×（1+∑Ki）×Kj+D；
式中：P—待估宗地價格；
P1b—某用途、某級別（均質(zhì)區(qū)域）的基準(zhǔn)地價；
∑Ki—宗地修正系數(shù)；
Kj—估價期日、容積率、土地使用年期等其他修正系數(shù)；
D—開發(fā)程度修正；
所謂成本逼近法就是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定
的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。
基本公式：土地價格=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+投資利息+投資利潤+土地
增值收益）*地價修正
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（2）無形資產(chǎn)-其他無形資產(chǎn)的評估
無形資產(chǎn)核實了其他無形資產(chǎn)賬面價值的構(gòu)成和計價依據(jù)、攤銷情況收集無形資
產(chǎn)的權(quán)屬證明材料、種類、具體名稱、技術(shù)特征、存在形式、形成過程，核實取得的
法律手續(xù)是否完備；在核實無誤的基礎(chǔ)上以評估基準(zhǔn)日致同會計師事務(wù)所（特殊普通
合伙）審計報告的審定數(shù)為評估值。
2.5 遞延所得稅資產(chǎn)的評估
遞延所得稅資產(chǎn)是企業(yè)核算資產(chǎn)或負(fù)債、以及未作為資產(chǎn)和負(fù)債確認(rèn)，但按照稅
法規(guī)定可以確定其計稅基礎(chǔ)的項目，在后續(xù)計量過程中因企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定，產(chǎn)生的
賬面價值與其計稅基礎(chǔ)的可抵扣暫時性差異對企業(yè)未來所得稅造成的影響。
評估人員就差異產(chǎn)生的原因、形成過程進(jìn)行調(diào)查和了解，核實該差異在確定未來
收回資產(chǎn)或清償負(fù)債期間的應(yīng)納稅所得額時，是否將導(dǎo)致產(chǎn)生可抵扣金額，核實核算
的金額是否符合企業(yè)會計制度及稅法的相關(guān)規(guī)定。在此基礎(chǔ)上確定遞延所得稅資產(chǎn)的
評估值。
2.6 長期待攤費用的評估
長期待攤費用了解了長期待攤費用發(fā)生的原因，查閱了長期待攤費用的記賬憑證，
核實了費用的發(fā)生日期、預(yù)計攤銷月數(shù)，已攤銷月數(shù)以及基準(zhǔn)日后尚存受益月數(shù)；經(jīng)
核實無誤后，以評估基準(zhǔn)日致同會計師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計報告的審定數(shù)為
評估值。
2.7 其他非流動資產(chǎn)的評估
其他非流動資產(chǎn)調(diào)查了解了其他非流動資產(chǎn)發(fā)生的原因，核實了評估基準(zhǔn)日確認(rèn)
其他非流動資產(chǎn)的記賬憑證，經(jīng)核實無誤后以評估基準(zhǔn)日致同會計師事務(wù)所（特殊普
通合伙）審計報告的審定數(shù)為評估值。
3.關(guān)于負(fù)債的評估
主要包括短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付股利、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付職工薪酬、
應(yīng)交稅費、應(yīng)付利息、其他應(yīng)付款、一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債、長期應(yīng)付款、其他非
流動負(fù)債。評估人員對企業(yè)的負(fù)債進(jìn)行審查核實，各項負(fù)債在核實的基礎(chǔ)上以核實確
認(rèn)后的賬面值作為評估值，適當(dāng)考慮是否存在不需支付的金額；金額較大的已發(fā)函詢
證，并以回函確認(rèn)數(shù)為評估值。
?。ㄈ┦袌龇?
本次評估選用上市公司比較法，主要采用市凈率（P/B)估值模型進(jìn)行評估。上市
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公司比較法的基本步驟具體如下：
1.選擇可比企業(yè)在國內(nèi) A 股資本市場中，通過分析、對比，選用與被評估單位的
業(yè)務(wù)及規(guī)模相近的上市公司為可比企業(yè)。
2.選擇、計算、調(diào)整價值比率對比被評估單位和可比企業(yè)的財務(wù)報表進(jìn)行分析調(diào)
整。通過對其多角度量化分析、比較，選擇價值比率。并在計算市凈率（P/B)時，充
分考慮企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模、經(jīng)營能力、盈利能力、資產(chǎn)營運狀況和償債能力等對被評估單
位價值影響較大因素，進(jìn)行計算、調(diào)整。
3.運用價值比率得出評估結(jié)果,考慮一定的缺乏流動性折扣，得出被評估單位股東
全部權(quán)益價值，以市凈率（P/B)為例，計算公式如下：
被評估單位股東全部權(quán)益價值=上市可比公司價值比率 P/B*被評估單位評估基
準(zhǔn)日凈資產(chǎn)*（1-缺乏流動性折扣）
八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況
本公司接受評估委托后，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的原則和規(guī)定，按照本公司與委
托方簽定的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書所約定的事項，組織評估人員對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)
行了評估。本次評估工作開始于 2015 年 4 月 8 日，結(jié)束于 2015 年 7 月 16 日。先后經(jīng)
過接受委托、資產(chǎn)清查、評定估算、評估匯總、提交報告等過程。具體步驟如下：
（一）接受委托階段
了解評估資產(chǎn)目前狀況，掌握并明確委托業(yè)務(wù)性質(zhì)、目的、范圍等基本事宜，簽
訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書。組織評估工作小組，制訂資產(chǎn)評估實施方案和工作時間計劃。
?。ǘ┵Y產(chǎn)清查階段
由本評估項目負(fù)責(zé)人根據(jù)制訂的計劃，輔導(dǎo)企業(yè)填報有關(guān)資產(chǎn)評估申報明細(xì)表，
為保證所填列明細(xì)的真實與完整，要求福建三安鋼鐵有限公司首先進(jìn)行全面清查，并
由評估人員提前參與，同時，收集資產(chǎn)評估所需法律、法規(guī)和行業(yè)、企業(yè)資料，取得
與評估資產(chǎn)有關(guān)的權(quán)屬證明。
?。ㄈ┰u定估算階段
根據(jù)國家資產(chǎn)評估有關(guān)原則和規(guī)定，針對已確定的評估范圍及具體對象，掌握各
項評估資產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀，并進(jìn)一步審閱填報的資產(chǎn)評估資料，對審閱后的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)
行必要的核查、鑒別，對實物資產(chǎn)進(jìn)行核對，察看、記錄、分析，同時，開展市場調(diào)
研、詢價工作，收集有關(guān)價格資料，再采用選定的評估方法對各項資產(chǎn)及負(fù)債予以評
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評估報告
定估算。
?。ㄋ模┰u估匯總階段
根據(jù)對各類資產(chǎn)的初步評估結(jié)果，進(jìn)行匯總分析，確認(rèn)評估工作中沒有發(fā)生重復(fù)
或遺漏評估，并根據(jù)匯總分析情況，對評估結(jié)果進(jìn)行調(diào)整、修改和完善。
（五）提交報告階段
根據(jù)評估工作情況，起草評估報告書，并經(jīng)本公司內(nèi)部三級審核，最后提交正式
評估報告書。
九、評估假設(shè)
本評估報告的分析和結(jié)論僅在設(shè)定的以下假設(shè)條件下成立：
（一）評估前提：本次評估是以公司持續(xù)經(jīng)營為評估假設(shè)前提。
?。ǘ┰u估假設(shè)：
1.一般假設(shè)
?。?）以委托方及被評估單位提供的全部文件材料真實、有效、準(zhǔn)確為假設(shè)條件。
?。?）以國家宏觀財政、經(jīng)濟(jì)政策和所在地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境沒有發(fā)生重大變化為假
設(shè)條件。
?。?）以經(jīng)營業(yè)務(wù)及評估所依據(jù)的稅收政策、法律、法規(guī)、信貸利率、匯率變動等
不發(fā)生足以影響評估結(jié)論的重大變化為假設(shè)條件。
?。?）本次評估假設(shè)無其他未被申報的賬外資產(chǎn)和負(fù)債、抵押或擔(dān)保事項、重大訴
訟或期后事項，且被評估單位對列入評估范圍的資產(chǎn)擁有合法權(quán)利為假設(shè)條件。
（5）以不發(fā)生地震、火災(zāi)等其他不可抗力因素為假設(shè)條件。
2.特殊假設(shè)
?。?）假設(shè)評估基準(zhǔn)日后被評估單位在現(xiàn)有管理方式和管理水平的基礎(chǔ)上，經(jīng)營范
圍、方式與目前保持一致。
?。?）假設(shè)評估基準(zhǔn)日后被評估單位的產(chǎn)品保持目前的市場競爭態(tài)勢。
?。?）以設(shè)定的生產(chǎn)方式、生產(chǎn)規(guī)模、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、投資和開發(fā)技術(shù)水平為基準(zhǔn)且持
續(xù)經(jīng)營。
本評估報告及評估結(jié)論是依據(jù)上述評估前提、評估假設(shè)，以及本評估報告中確定
的原則、依據(jù)、條件、方法和程序得出的結(jié)果，若上述前提和假設(shè)條件發(fā)生變化時，
本評估報告及評估結(jié)論一般會自行失效。
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評估報告
十、評估結(jié)論
?。ㄒ唬?兩種評估方法評估結(jié)果比較分析
本公司本著獨立、公正、科學(xué)、客觀的原則，運用資產(chǎn)評估法定的程序和公允的
方法，采用了資產(chǎn)基礎(chǔ)法（成本法）和市場法對福建三安鋼鐵有限公司的股東全部權(quán)
益價值進(jìn)行了評估。
1.資產(chǎn)基礎(chǔ)法（成本法）的評估
福建三安鋼鐵有限公司經(jīng)致同會計師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計后的股東全部
權(quán) 益 價 值 （ 凈 資 產(chǎn) ） 賬 面 值 為 人 民 幣 1,206,100,712.72 元 ， 評 估 值 為 人 民 幣
1,348,799,579.42 元，增值 142,698,866.70 元，增值率 11.83%。資產(chǎn)評估匯總表如
下：
單位: 人民幣萬元
序號 項目 賬面價值 評估價值 增減值 增值率%
1 流動資產(chǎn) 100,975.32 101,425.37 450.05 0.45
2 非流動資產(chǎn) 395,045.19 408,380.21 13,335.02 3.38
3 其中：可供出售金融資產(chǎn)凈額 0.00 0.00 0.00
4 持有至到期投資凈額 0.00 0.00 0.00
5 長期應(yīng)收款凈額 0.00 0.00 0.00
6 長期股權(quán)投資凈額 9,000.00 10,247.72 1,247.72 13.86
7 投資性房地產(chǎn)凈額 754.97 1,019.96 264.99 35.10
8 固定資產(chǎn)凈額 348,383.45 349,046.17 662.72 0.19
9 在建工程凈額 12,860.15 10,592.10 -2,268.05 -17.64
10 工程物質(zhì)凈額 0.00 0.00 0.00
11 固定資產(chǎn)清理 0.00 0.00 0.00
12 生產(chǎn)性生物資產(chǎn)凈額 0.00 0.00 0.00
13 油氣資產(chǎn)凈額 0.00 0.00 0.00
14 無形資產(chǎn)凈額 16,883.91 30,340.58 13,456.67 79.70
15 開發(fā)支出 0.00 0.00 0.00
16 商譽凈額 0.00 0.00 0.00
17 長期待攤費用 24.38 24.38 0.00 0.00
18 遞延所得稅資產(chǎn) 6,612.43 6,583.40 -29.03 -0.44
19 其他非流動資產(chǎn) 525.90 525.90 0.00 0.00
20 資產(chǎn)總計 496,020.51 509,805.58 13,785.07 2.78
21 流動負(fù)債 369,600.37 369,600.37 0.00 0.00
22 非流動負(fù)債 5,810.07 5,325.23 -484.84 -8.34
23 負(fù)債總計 375,410.44 374,925.60 -484.84 -0.13
24 股東權(quán)益（凈資產(chǎn)） 120,610.07 134,879.96 14,269.89 11.83
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評估報告
評估結(jié)論詳細(xì)情況見評估明細(xì)表。
2. 評估結(jié)果與賬面值比較變動情況及原因：
2.1 應(yīng)收賬款評估增值 69,985.51 元，系按各應(yīng)收賬款可收回情況評估，以及壞
賬準(zhǔn)備評估為 0 等原因共同影響造成的；
2.2 其他應(yīng)收款評估減值 79,993.13 元, 系費用性支出以及壞賬準(zhǔn)備評估為 0 等
原因共同影響造成的；
2.3 存貨評估增值 4,510,499.80 元，主要系原材料按基準(zhǔn)日企業(yè)提供基準(zhǔn)日的市
價評估、產(chǎn)成品按基準(zhǔn)日前后企業(yè)提供同類產(chǎn)品的銷售價格扣除相關(guān)稅金及附加、所
得稅等，同時根據(jù)產(chǎn)品的銷售情況，扣除凈利潤折減率確定評估值造成的；
2.4 長期股權(quán)投資評估增值 12,477,187.38 元，系投資福建三安鋼鐵廢鋼回收有
限公司、福建省三安環(huán)保資源有限公司，按母公司的評估基準(zhǔn)日對子公司進(jìn)行企業(yè)價
值評估，按子公司評估后的股東全部權(quán)益價值（凈資產(chǎn)）乘以母公司持有的股權(quán)比例
后的價值作為長期股權(quán)投資的評估值，系評估值相對賬面成本高造成評估增值；
2.5 投資性房地產(chǎn)評估增值 2,649,897.07 元,系投資性房地產(chǎn)以成本計價和賬面
價值不包含分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)價值造成的；
2.6 固定資產(chǎn)評估增值 6,627,122.96 元，房屋建筑物減值系將預(yù)估工程中的設(shè)備
安裝部分調(diào)整至機器設(shè)備中評估、基建期至評估基準(zhǔn)日期間預(yù)算人工、材料、機械臺
班價格有較大變動。設(shè)備類增值主要系房屋建筑物中設(shè)備安裝工程并入設(shè)備評估，材
料價格下降，人工費上漲，以及固定資產(chǎn)會計折舊年限與評估折舊年限差異等原因共
同影響產(chǎn)生；
2.7 在建工程評估減值 22,680,518.09 元，系期初投資成本較大；
2.8 無形資產(chǎn)評估增值 134,566,689.59 元，系土地原始取得成本相對較低，而評
估基準(zhǔn)日期間土地價格有一定程度上漲；
2.9 遞延所得稅資產(chǎn)評減值 290,332.92 元，系壞賬準(zhǔn)備及其他非流動負(fù)債評估為
零相應(yīng)的遞延所得稅資產(chǎn)沖回造成；
2.10 其他非流動負(fù)債評估減值 4,848,328.53 元,系無需支付款項并保留相對應(yīng)稅
收評估造成的。
3.市場法的評估
經(jīng)采用市場法評估，福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益（凈資產(chǎn)）賬面值為人
民幣 120,460.07 萬元，評估值為人民幣 156,700.00 萬元，評估增值 36,239.93 萬元，
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評估報告
增值率 30.08%。
?。ǘ┰u估結(jié)論的確定
資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估后凈資產(chǎn)為 134,879.96 萬元，市場法評估后股東全部股權(quán)價值為
156,700.00 萬元，市場法比資產(chǎn)基礎(chǔ)法高 21,820.04 萬元。差異產(chǎn)生原因主要是兩種
評估方法考慮的角度不同，成本法是從企業(yè)現(xiàn)有賬面資產(chǎn)的再取得途徑考慮的，市場
法是通過與資本市場上可比公司進(jìn)行對比分析的基礎(chǔ)上，得出的評估對象價值的一種
方法，本次評估所選取的可比公司雖然在多個層面與可比公司具有較強的可比性，但
由于目標(biāo)公司經(jīng)營模式的特色性，使得其與可比公司在銷售模式、目標(biāo)市場等方面仍
然存在一定的差異，這些差異可能對評估結(jié)果造成偏差。另外，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)
整期及下游產(chǎn)業(yè)進(jìn)入周期低谷，同時伴隨繁榮期投資過旺導(dǎo)致鋼鐵行業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)能過剩、
供求失衡、利潤下降等等，形成較大的行業(yè)風(fēng)險，市場對該風(fēng)險的反映，不能真實體
現(xiàn)其價值水平。鑒于本次評估的目的，選用資產(chǎn)基礎(chǔ)法（成本法）評估結(jié)果更為合理。
考慮到本次評估目的是擬發(fā)行股份購買資產(chǎn)，由于市場法的結(jié)果受市場波動影響
較大，出于穩(wěn)健的原則，故在本次評估中，選用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果作為本次評估的
評估結(jié)論，即福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益（凈資產(chǎn) ）賬面值為人民幣
1,206,100,712.72 元，評估值為人民幣 1,348,799,579.42 元，增值 142,698,866.70
元，增值率 11.83%。
十一、特別事項說明
1.對被評估單位存在的可能影響資產(chǎn)評估值的瑕疵事項及期后事項，在企業(yè)委托
時未作特殊說明而評估人員根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗一般不能獲悉的情況下，本評估機構(gòu)及評估
人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
2.本評估公司未對委托方和被評估單位提供的有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為批文、歷史沿革、控
制關(guān)系、營業(yè)執(zhí)照、權(quán)證、會計憑證、財務(wù)報表、合并范圍等證據(jù)資料或所牽涉的責(zé)
任進(jìn)行獨立審查，亦不會對上述資料的真實性負(fù)責(zé)。
3.雖然本項目評估過程中評估人員未發(fā)現(xiàn)被評估資產(chǎn)存在除本報告已披露外的其
他擔(dān)保和抵押事宜，但是，本評估報告的使用者應(yīng)當(dāng)不依賴于本評估報告而對資產(chǎn)狀
態(tài)做出獨立的判斷。
4.除非特別說明，本評估報告中的評估值以被評估單位對有關(guān)資產(chǎn)擁有完全的權(quán)
利為基礎(chǔ)，未考慮由于被評估單位賬面未體現(xiàn)的尚未支付某些費用或尚未完成相關(guān)手
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續(xù)所形成的相關(guān)債務(wù)、影響。
5.本報告中的有關(guān)福建三安鋼鐵有限公司等描述性的文字均摘自福建三安鋼鐵有
限公司提供給評估師的有關(guān)介紹資料，報告閱讀者應(yīng)將此視同一般性的文字說明，而
不應(yīng)視作評估機構(gòu)與評估師對其有關(guān)情況的認(rèn)同或宣傳報道，公司不負(fù)責(zé)因有關(guān)介紹
與實際情況可能不符而產(chǎn)生的所有責(zé)任。
6.本報告所稱“評估價值”系指所評估資產(chǎn)在保持現(xiàn)有用途不變并持續(xù)經(jīng)營，于
評估基準(zhǔn)日及現(xiàn)有外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，為本報告所列的目的而提出的公允估值意見。
7.本次評估范圍系以委托方申報為依據(jù)。
8.本次評估中評估師對建筑物中土建部分和非標(biāo)設(shè)備（包括基礎(chǔ)、管網(wǎng)等隱蔽工
程）僅根據(jù)有關(guān)預(yù)結(jié)算書、合同、圖紙、賬簿記錄等認(rèn)定工程量、工程質(zhì)量、技術(shù)標(biāo)
準(zhǔn)，并進(jìn)行了現(xiàn)場勘查,但未對上述技術(shù)指標(biāo)本身進(jìn)行試驗測定，具體的工程量及數(shù)據(jù)
應(yīng)以有權(quán)核定產(chǎn)權(quán)和造價的部門頒發(fā)的有關(guān)權(quán)屬文件、造價審核書為準(zhǔn)。
9.本次評估對購入的生產(chǎn)設(shè)備的評估，其重置價格為不含稅價。
10.本次評估未對納入評估范圍的建筑物進(jìn)行結(jié)構(gòu)檢測，以房屋建筑物、構(gòu)筑物符
合國家有關(guān)安全標(biāo)準(zhǔn)及正常損耗為條件，按在其經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)能正常使用進(jìn)行評估。
11.列入本次評估的土地使用權(quán)面積以委托方申報數(shù)及提供的國有土地證上記載
數(shù)據(jù)為評估依據(jù)，若有面積差異導(dǎo)致評估值的變化應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整。
12.限于客觀條件本次評估未對被評估設(shè)備逐一進(jìn)行開機測試，設(shè)備符合設(shè)計建造
和國家行業(yè)有關(guān)規(guī)定要求，并假定設(shè)備能正常使用。
13.本次評估發(fā)現(xiàn)部分固定資產(chǎn)尚未進(jìn)行決算，根據(jù)固定資產(chǎn)的賬面構(gòu)成情況，結(jié)
合福建三安鋼鐵有限公司提供的預(yù)結(jié)算書資料，采用評估基準(zhǔn)日的價格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估。
14. 納入本次評估范圍的房屋建筑物中部分房屋所有權(quán)證正在辦理中，已辦理房
屋所有權(quán)證的，其建筑面積按其房產(chǎn)證上記載的面積進(jìn)行評估，正在辦理房產(chǎn)證的根
據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評估，其實際權(quán)屬及面積應(yīng)以相關(guān)房屋主管部門辦證登記為
準(zhǔn)，若有面積差異導(dǎo)致評估值的變化應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整，本次評估未考慮辦證費用及其對
評估結(jié)果的影響。
15. 投資性房地產(chǎn)賬面價值不含分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)價值，分?jǐn)偟耐恋責(zé)o單獨的土
地證，本次評估對于投資性房地產(chǎn)分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積按企業(yè)提供的占地面積 2572 ㎡
計算，投資性房地產(chǎn)評估值包含土地使用權(quán)價值。
16. 本報告未考慮因委估資產(chǎn)未來轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的有關(guān)稅收及費用。
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17. 60 萬噸高速棒材占地尚未辦理國有土地使用權(quán)證及土地出讓合同，賬面價值
列于無形資產(chǎn)中，本次評估按該用地征地賬面值列示，未考慮土地對地上建筑物影響。
18.本次評估結(jié)論未考慮流動性的影響。
19.本次評估結(jié)論未考慮控股權(quán)和少數(shù)股權(quán)溢折價的影響。
20.根據(jù)企業(yè)提供的相關(guān)資料房產(chǎn)抵押面積為 140,602.09 平方米,無形資產(chǎn)土地
使用面積抵押為 885,250.47 平方米。
21.期后事項
21.1 訴訟事項
2015 年 6 月 3 日民生銀行泉州分行向泉州市中級人民法院提起訴訟，要求公司對
福建省三明市物資再生利用有限公司應(yīng)向民生銀行泉州分行償還的以下兩項債務(wù)承擔(dān)
連帶償還責(zé)任：（1）商業(yè)票據(jù)融資款人民幣 3,000.00 萬元及自匯票到期日至實際還
款日的欠息；（2）民生銀行泉州分行為實現(xiàn)債權(quán)而支付的律師費用、差旅費、擔(dān)保費
用和其他費用。2015 年 6 月 16 日泉州市中級人民法院向公司發(fā)送本案應(yīng)訴通知書。
2015 年 6 月 19 日民生銀行泉州分行向泉州市中級人民法院提起訴訟，要求公司
對福建省三明市物資再生利用有限公司應(yīng)向民生銀行泉州分行償還的以下兩項債務(wù)承
擔(dān)連帶償還責(zé)任：（1）商業(yè)票據(jù)融資款人民幣 2.96 億元及自匯票到期日至實際還款
日的欠息；（2）民生銀行泉州分行為實現(xiàn)債權(quán)而支付的律師費用、差旅費、擔(dān)保費用
和其他費用。
針對上述案件，民生銀行泉州分行分別于 2015 年 6 月 16 日和 2015 年 6 月 21 日
從公司在其處開立的銀行賬戶中扣款 580,320.10 元和 1,590.30 元，共計 581,910.40
元。
公司于 2015 年 6 月 24 日向安溪縣公安局報案，認(rèn)為上述商業(yè)票據(jù)融資中的票據(jù)
出票人三明市三源物資貿(mào)易有限公司涉嫌偽造公司印章、與福建省三明市物資再生利
用有限公司或其他人員騙取民生銀行泉州分行貸款 3.26 億元。安溪縣公安局已于 2015
年 6 月 26 日立案。截至 2015 年 7 月 16 日，案件尚在調(diào)查中。
21.2 投資設(shè)立及注銷子公司
2015 年 6 月經(jīng)公司“第一屆董事會 2015 年度第三次會議”及“2015 年第二次臨
時股東會”決議，公司擬出資 50 萬元設(shè)立全資子公司“安溪三安假日酒店管理有限公
司”、注銷全資子公司福建三安鋼鐵廢鋼回收有限公司。截至 2015 年 7 月 16 日，設(shè)
立及注銷子公司手續(xù)正在辦理中。
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21.3 評估基準(zhǔn)日后至出具評估報告日，委托評估單位的一切經(jīng)營活動均在正常范
圍之內(nèi)。無需披露而未披露的重大事項。
21.4 報告提交日以后發(fā)生期后事項時，不能直接使用本報告的評估結(jié)論。
21.5 在評估基準(zhǔn)日后，有效期以內(nèi)，如果資產(chǎn)數(shù)量及價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化時，應(yīng)按
如下原則處理：
21.5.1 資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)數(shù)量及金額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
21.5.2 資產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，對資產(chǎn)評估價產(chǎn)生明顯影響時，委托方應(yīng)及時聘
請有資格的資產(chǎn)評估機構(gòu)重新確定評估值。
21.5.3 由于評估基準(zhǔn)日后資產(chǎn)數(shù)量、價格標(biāo)準(zhǔn)的變化，委托方在資產(chǎn)實際作價時
應(yīng)給予充分考慮，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
十二、評估報告使用限制
1.評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途。
2.評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用。
3.未征得評估機構(gòu)同意，評估報告的全部或者部分內(nèi)容不得被摘抄、引用或者披
露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外。
4.本評估報告結(jié)論的使用有效期為一年，即從 2015 年 3 月 31 日至 2016 年 3 月
30 日。
5.資產(chǎn)評估結(jié)論不應(yīng)該被認(rèn)為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。
6.當(dāng)政策調(diào)整對評估結(jié)論產(chǎn)生重大影響時，應(yīng)當(dāng)重新確定評估基準(zhǔn)日進(jìn)行評估。
十三、評估報告日期
評估報告日為 2015 年 7 月 16 日。
?。ū緢蟾鎴蟾嫣枮椋洪}中興評字（2015）第 1009 號，評估值為 134,727.49 萬元）
中國注冊資產(chǎn)評估師：
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評估報告
法定代表人：
福建中興資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限責(zé)任公司
二○一五年七月十六日
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產(chǎn)涉及的福建三安鋼鐵有限公司
股東全部權(quán)益價值
評估報告附件
閩中興評字（2015）第 1009 號
福建中興資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限責(zé)任公司
中國福州
二○一五年七月十六日
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產(chǎn)涉及的福建三安鋼鐵有限公司
股東全部權(quán)益價值
評估附件清單
1、評估基準(zhǔn)日審計報告復(fù)印件。
2、經(jīng)濟(jì)行為文件。
3、主要權(quán)屬資料。
4、委托方、被評估單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。
5、委托方承諾函、被評估單位承諾函。
6、注冊資產(chǎn)評估師的承諾函。
7、評估機構(gòu)資格證書復(fù)印件。
8、評估機構(gòu)法人營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件。
9、簽字注冊資產(chǎn)評估師資格證書復(fù)印件。
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