曼哈頓資本圈 MHTcapital

　　曼哈君說

有人計(jì)算過，當(dāng)下“北上深”房產(chǎn)的價值，只能買下半個美國，比起當(dāng)年東京房價能買下整個美國的“盛況”，國內(nèi)房價依然還有上漲空間。本文作者則認(rèn)為，真正觸發(fā)泡沫破裂的節(jié)點(diǎn)，是市場中消費(fèi)者對價格是否被高估的認(rèn)知。

東京地產(chǎn)為何飆漲，并最終失控？作者并未從“廣場協(xié)議”以及“陰謀論”出發(fā)，而是從“紅利”角度切入，重新進(jìn)行解讀，讓我們對這一歷史事實(shí)有新的認(rèn)知。

文丨維斯逆

來源丨邏輯斯蒂（ID： ljsd2015）

故事開始于有人提起26年前日本地產(chǎn)泡沫破裂前夕，把東京圈的房子全賣三菱分油機(jī)保養(yǎng)完MM3量紅燈了能買下整個美國。然后有人計(jì)算了中國版：將北上深的房子全賣了能買下半個美國。于是很多人把這當(dāng)成個段子，甚至還有人覺得這證明中國房價還有上漲空間。

其實(shí)這些比較頂多當(dāng)個參考，沒有太大的意義。因?yàn)槿蚧瘡亩?zhàn)后就已經(jīng)開始了，每個經(jīng)濟(jì)體都有自己的生態(tài)位，它們之間的關(guān)系大部分是分工，少部分是競爭。當(dāng)在某個領(lǐng)域競爭不利，就會自然改變生態(tài)位。譬如中國此刻面臨的改革轉(zhuǎn)型。

其實(shí)并沒有誰真的在走誰的老路，并不是說在日本樓市泡沫破裂的點(diǎn)位，中國也一定會破裂。沒那事，有可能早有可能晚。何時觸發(fā)那個機(jī)關(guān)，那個大家覺得自己高買了資產(chǎn)，競相拋售的滾雪球現(xiàn)象，更多的取決于市場中消費(fèi)者的心智狀態(tài)。當(dāng)然歷史數(shù)據(jù)會對集體心智狀態(tài)造成一定影響，但并非絕對的。

咱們之前有一期聊過共同知識的話題，到這里就用上了。凱恩斯就認(rèn)為，市場價格表現(xiàn)就是共同知識造成的。當(dāng)年荷蘭一顆郁金香花球能換二十間荷蘭大瓦房。在這個階段，郁金香培育成本的共同知識占比已經(jīng)很小，而對需求樂觀估計(jì)已經(jīng)統(tǒng)治了所有人的意識。

要判斷此時此刻中國樓價到底走到哪一層樓？能不能摔死人？是很難的。我們只能通過觀察共同知識中不同因素的占比來推測。一般來說，共同知識中房屋建設(shè)成本和房屋總價與GDP比值這些常識因素，越來越少直至幾近消失，就說明已經(jīng)非常臨近破裂的時刻。

市場總是這樣，一開始每個人都算小帳，覺得房子太貴根本不值這個錢，逐漸到開始認(rèn)同價格高有高的理由，再到后來已經(jīng)顧不上許多能搶上就不錯了，最后一定數(shù)量的人忽然醒悟--這個房屋投資橫看豎看都不合適，如果不及時賣掉就有可能賠掉褲衩……于是觸發(fā)滾雪球機(jī)制。

從這個角度，我們可以回顧一下26年前日本人走過的心路歷程。

1泡沫的形成

很多網(wǎng)文都把1985年的“廣場協(xié)議”錨定為日本經(jīng)濟(jì)的拐點(diǎn)，其實(shí)這是很粗陋的想法。因?yàn)?985年后日本房價是加速升高的，拐點(diǎn)是1991年才到來的。這中間隔著整個“五年規(guī)劃”呢。

如果不是現(xiàn)在的人以“上帝視角”來看待這個問題的話，身在其中的日本人怎么可能想到日本經(jīng)濟(jì)會從此“奔流到海不復(fù)回”？生活在1985年-1991年之間的日本人只有一個想法，就是日本經(jīng)濟(jì)只會更好，“不買房再等30年……”（誰知道是買了房后悔30年）。反過來想，我們其實(shí)也沒辦法知道此時此刻--2016年的中國樓市會是歷史上的哪個階段。

咱們不以陰謀論最喜歡的廣場協(xié)議開頭，咱們就以日本戰(zhàn)后的幾個主要紅利開始。

第一個紅利：嬰兒潮。日本在二戰(zhàn)中元?dú)獯髠?，被美軍?shù)以萬噸的炸彈和兩顆原子彈幾乎打成的月球表面。因此人口像經(jīng)過二戰(zhàn)的大多數(shù)國家一樣，有一個集體生育回補(bǔ)缺口的階段，這就是嬰兒潮。

嬰兒潮苦了一代日本人，而這一代日本人卻為日本的振興奠定了基礎(chǔ)。人力成本低廉，人們?yōu)榱松姹仨氁模仨氁ぷ鳎ㄍ谥袊鴭雰撼钡哪桥藚s不事生產(chǎn)，跑去砸文物）。

第二個紅利：美軍進(jìn)駐。在大多數(shù)中國人眼里，外國駐軍絕對是喪權(quán)辱國的大恥辱。這是沒錯，但誰讓日本是壞事做盡的侵略者呢，所以美軍進(jìn)駐就相當(dāng)于假釋階段，得被人看管著生活。

這對日本來說絕對是因禍得福。因?yàn)榇似陂g接連發(fā)生了朝鮮戰(zhàn)爭和越南戰(zhàn)爭，地區(qū)動蕩，但是都跟日本沒關(guān)系。同時由于美軍進(jìn)駐也沒有誰會去惦記著打日本。 這樣等于是被隔離在戰(zhàn)后的局部沖突之外。對于資本來說這就像一個天然避風(fēng)港，外資就會大量涌入。

第三個紅利：科技。這一條應(yīng)當(dāng)說也是因禍得福。日本是一個島國，由于土地和資源匱乏，自古以來就貧窮多戰(zhàn)亂。所以日本想要發(fā)展就兩條路，打出去和賣出去。打出去這條路就是侵略亞洲，建“大東亞共榮圈”。這樣做的結(jié)果就是戰(zhàn)敗，成為全世界唯一挨過核彈的國家。

所以戰(zhàn)后的日本就剩一條路了---賣出去。此時的日本商品面臨著帶頭大哥美國產(chǎn)品的打壓。其中機(jī)會就在于，美國和中國一樣地大物博，選擇很多。而日本只有在商品上打敗美國這一條路可走。因此日本很早就定下了科技興國的路線。也許正是別無選擇的環(huán)境，迫使日本人非常努力的提高教育和科研，共出了21位諾獎得主。在科技的強(qiáng)力支撐下，日本的汽車、電子產(chǎn)品侵襲全球。

　　日本第一個諾獎得主-湯川秀樹

第四個紅利：中國崛起。你沒看錯，中國絕對是日本經(jīng)濟(jì)騰飛的助力。80-90年代是是這樣，往后可能還會來一輪。日本雖然在二戰(zhàn)時以中國為后盾與美國爭霸的算盤落空，但是在日本商品與美國的“新太平洋戰(zhàn)爭”中，在中國為后盾的支撐下完爆美國，把美國汽車業(yè)都打到姥姥家去了。

因?yàn)?0年代適逢中國改革開放百廢待興，一切都匱乏，家電更是沒有能力生產(chǎn)。日本的高附加值家電輸出到中國，擴(kuò)充了企業(yè)力量，更有資本支撐科研，從而得以與美國一決高下。廣場協(xié)議，其實(shí)是美國認(rèn)輸?shù)谋憩F(xiàn)。

　　誰還記得當(dāng)年的東芝電視機(jī)

最后一個紅利：廣場協(xié)議。廣場協(xié)議也是紅利？是不是很毀三觀？事實(shí)上，戰(zhàn)后美元以黃金儲備背書的美元輸出到全世界，支撐歐洲和日韓復(fù)興以拒蘇聯(lián) 。這個“布雷頓森林體系”坑苦了美國。以法國為首的歐洲和日本都利用這個機(jī)制抽空美元。

美元要作為國際貨幣保持強(qiáng)勢的信用，但強(qiáng)勢美元是美國制造業(yè)的噩夢，美元都輸出到國際買東西了（主要是日貨），買美國貨的就越來越少。很多企業(yè)要破產(chǎn)，美國國際收支嚴(yán)重不平衡。（美國就像一個敗家子，只買東西不賣東西，錢往外送赤字?jǐn)U大）而這個發(fā)起“布雷頓森林體系”的美國財長助理哈里.懷特后因被找到是蘇聯(lián)間諜的證據(jù)而遭調(diào)查。

此時的日本真是春風(fēng)得意，以彈丸之地的島國達(dá)到了美國經(jīng)濟(jì)總量的一半，成為世界第二經(jīng)濟(jì)體。廣場協(xié)議是美國財長布魯梅薩跑去跟德國和日本商量，求他們帶頭在市場拋出一部分美元，令美元貶值，好提振美國的出口，縮小逆差。

結(jié)果市場馬上發(fā)生了過激反應(yīng)，人們拼命拋售美元，美元跌幅最高達(dá)到41%。（這是誰做空了美元？）而日元因廣場協(xié)議漲了大約20%。這下好了，日元強(qiáng)勢了，美元換成日元，等美元跌了再換回來就會賺錢……在這五年里，連美國人都會認(rèn)為自己被日本人耍了……

所謂過猶不及，正是這最后一個紅利快速提升了日本經(jīng)濟(jì)內(nèi)壓，最終引爆了泡沫，瞬間將前面幾個紅利全部轉(zhuǎn)變?yōu)樨瑝?。?shí)際上當(dāng)時的日本是被撐死的，而非餓死。這塊我再淺顯的解釋一下：假設(shè)你的收入由工資、獎金、投資股票的回報組成。通常這幾種收入都是交替到你手里。

我們普通人的經(jīng)驗(yàn)是錢永遠(yuǎn)不夠花……假設(shè)你有一段時間特別走運(yùn)，工資發(fā)了、獎金double了，加上股市表現(xiàn)良好（這真是難得），然后你手里的錢忽然夠花了，并且你也花了。那么接下來的未來預(yù)期是什么？剛剛發(fā)過的工資需要一個周期再發(fā)，獎金短時間很難會double,股市八年一個周期……于是對于未來的一切預(yù)期就都是向下的。 然而你在三種收入的高峰合一的時候做出的投資并沒有考慮到未來悲觀的預(yù)期…比如你把這些錢買了一輛豪車，結(jié)果發(fā)現(xiàn)在常態(tài)下這款車的保險和保養(yǎng)費(fèi)用都是一場噩夢。

　　廣場協(xié)議那次著名的演講

中國人對二戰(zhàn)中日本的印象是“貪心不足蛇吞象”一個彈丸島國就想吞下諾大的中國。而事實(shí)上這種吃多了消化不良的悲劇在80年代的日本再次重演。

2最后的瘋狂

前面說的這五項(xiàng)紅利，此時起了反作用。首先日元升值，加上日本持續(xù)的經(jīng)濟(jì)高增長和美國之間形成鮮明對比，再結(jié)合日本無軍備帶來的穩(wěn)定市場環(huán)境和中國新崛起的旺盛需求，以及對日本嬰兒潮住房剛性住房需求的誤判，徹底坐實(shí)了日本將取代美國的集體幻想。在貶值預(yù)期下的美元涌入日本進(jìn)行投資（就像今天的中國人，因預(yù)期人民幣貶值而狂換美元）……但是日本國土小、資源匱乏，那點(diǎn)資產(chǎn)一買就高了。

此時一個逆轉(zhuǎn)已經(jīng)悄然發(fā)生了。就是以日本的地緣天賦，絕對是應(yīng)當(dāng)牢牢占據(jù)高技術(shù)產(chǎn)品貿(mào)易出口的龍頭位置。但是飛漲的房價，顯然比花重金搞科研，精益求精的生產(chǎn)要省力的多。加上日元升值打擊了日本出口制造業(yè)，搞外貿(mào)賺錢不如炒樓來得痛快！

連原本那些扎扎實(shí)實(shí)做生產(chǎn)的三菱、松下、索尼等巨頭因出口事業(yè)的財報難看，不得不重金在東京拿地，大興土木，來換取好看的報表。日本稀缺土地帶來的高增值形成了巨大的海綿，吸走了本來用于制造業(yè)的資金。生產(chǎn)企業(yè)資金吃緊。

1986年日本就發(fā)生了短暫的衰退。而日本政府錯誤判斷了形勢，認(rèn)為是日元升值引起的流動性的緊縮，于是來了個大放水，降低了貸款門檻。結(jié)果巨量流動性非但沒有惠及制造業(yè)，反而加上杠桿沖進(jìn)樓市（是不是很眼熟？）。一些日本名人，根本不需要任何抵押物，僅憑“名氣”這個虛擬資產(chǎn)就可以貸到款。

這個時候日本人的共同知識里已經(jīng)將日本戰(zhàn)后的基本國策忘得一干二凈，也不記得城市化已經(jīng)76%了，沒什么人還生活在町里，沒有什么人能給城市的樓房接盤了。東京成了全世界最大的城市，而東京的房子全賣了就能買下整個美國！

要知道日本全國GDP是美國的一半，而首都的房價卻能買下整個美國。東京的所有樓產(chǎn)總價值是東京GDP的200%。此時披著經(jīng)濟(jì)騰飛虛假外衣的投機(jī)擴(kuò)張?jiān)谥沃毡尽Ｈ毡举Y產(chǎn)價格虛高，開始令資本溢出到海外。有錢的日本人飛到全世界買買買。掃蕩各種奢侈品商店，買下洛克菲勒中心，買下假的梵高《向日葵》……

這個虛假繁榮在1989年-1990年間到達(dá)頂點(diǎn)。日本政府發(fā)現(xiàn)壞菜了！因?yàn)闃鞘谐掷m(xù)上漲，銀行的貸款全部是用高價房作為抵押的……一旦樓價波動，會大面積出現(xiàn)壞賬，不光樓市遭殃，而且連同支柱型的大企業(yè)都因在樓市過多的配置資產(chǎn)而將遭殃。于是日本政府決定該給市場降溫了，將利率從2.5%上調(diào)到6%。

其實(shí)日本政府錯就錯在不應(yīng)當(dāng)一下子叫醒所有人，你早干嘛去了？上調(diào)利率將所有在“大和崛起”美夢中的日本人同時叫醒了。萬一自己以房屋存在的財富跌掉一半甚至更慘怎么辦？嬰兒潮人群“一生懸命”積攢的財富，將會一朝成土。這樣的話早點(diǎn)賣是能減少點(diǎn)損失的。如此形成了一個詭異的囚徒博弈，如果第二天你不賣，別人賣了怎么辦？加了杠桿買房的就會終生背負(fù)債務(wù)，或者直接破產(chǎn)到公園流浪……

于是那一刻終于到來了！

首先發(fā)難的是日本股市，1990年日本股市斷崖式下跌，暴跌40%，近乎腰斬。所以第一個倒霉的是金融系統(tǒng)，那些持有日元資產(chǎn)的銀行、投行，因股價下跌導(dǎo)致資產(chǎn)直接縮水。為了保住自己，他們必須拋出另外一些資產(chǎn)來獲得流動性，這就是所謂的系統(tǒng)性風(fēng)險。

于是真正的流動性危機(jī)到來了，延遲支付屢屢發(fā)生。公司因業(yè)務(wù)萎縮不得不進(jìn)行裁員，那些昨天還月薪100萬日元的高級白領(lǐng)，一下子就還不起房貸了。反倒是那些在這個節(jié)骨眼退休，賣掉資產(chǎn)周游世界的老人，到今天都是日本比較富有的人群。有些在日本經(jīng)濟(jì)的頂點(diǎn)兌換人民幣來到中國，趕上中國經(jīng)濟(jì)大發(fā)展。過了一些年再兌換成日元回到日本，發(fā)現(xiàn)到中國十年等于沒花錢……

而樓市大崩盤與1991年才真正開始，這是因?yàn)椴粍赢a(chǎn)市場相對金融市場反應(yīng)更遲鈍。要賣掉高價值資產(chǎn)是需要進(jìn)行很激烈的心理斗爭的。日本的老百姓還抱有一絲幻想，再等等，說不定只是暫時的波動，畢竟還有那五大紅利支撐呢……結(jié)果這個暫時，一下就暫時了26年……至今仍然看不到盡頭。

流落街頭的日本人

　　我們和日本的區(qū)別

到小編截稿之日，日本東京仍是全世界第一大城市，2015年城市GDP是七千多億美元，是中國上海的兩倍。而東京最貴的樓盤，每平米價格約合人民幣5-6萬。而此時的上海，很多樓盤每平米已達(dá)到7萬，且還在上漲……

小編并不認(rèn)為當(dāng)下的中國與當(dāng)年的日本有多少相似。中國有著個與美國接近的國土面積和資源，比日本大得多的內(nèi)需，低得多的研發(fā)能力。最重要的是小編算了一筆賬。上海有2300萬人口，人均住房面積35平方米，如果此時的均價是3.5萬，那么上海房地產(chǎn)總值約為28萬億人民幣。2015年上海GDP接近2.5萬億，地產(chǎn)總值是GDP的1120%……

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