智東西 編 | 和風(fēng) 笑語(yǔ)

　　你可能沒(méi)能及時(shí)參加本周二晚上由特斯聯(lián)科技副總裁賈洪坡主講的90分鐘課程《建筑生命體、城市進(jìn)化論》機(jī)電設(shè)備有哪些產(chǎn)品，但不要緊，這一份課程筆記以及課件PPT，不會(huì)讓你感覺(jué)自己在智慧建筑上out了。但，前提是你認(rèn)真學(xué)習(xí)完。

　　嘉賓介紹：賈洪坡，特斯聯(lián)科技副總裁，北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院工商管理碩士。擁有10余年大中華區(qū)業(yè)務(wù)拓展和國(guó)際市場(chǎng)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，6年地產(chǎn)項(xiàng)目解決方案、投資開發(fā)、營(yíng)銷策劃、投融資經(jīng)驗(yàn)，擅長(zhǎng)行業(yè)拓展解決方案。

　　本文是智東西開辦的智慧建筑系列課第一課。全文共計(jì)8321字，閱讀需要14分鐘。讀完你可以掌握：

　　? 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去20-30年發(fā)生的5大變化；

　　? 開發(fā)商和物業(yè)公司在樓宇管理上的2大痛點(diǎn)；

　　? 智慧建筑從Smart Building-Intelligent Building-移動(dòng)物聯(lián)網(wǎng)的3個(gè)階段；

　　? 如何從設(shè)備、控制、平臺(tái)三個(gè)層級(jí)提升建筑能效水平機(jī)電設(shè)備有哪些產(chǎn)品？

　　? 一個(gè)可靠的人、物和設(shè)備智能互聯(lián)的樓宇管理平臺(tái)的五大標(biāo)準(zhǔn)化模塊；

　　?特斯聯(lián)超級(jí)樓控（ABAS BI）技術(shù)架構(gòu)上的3大板塊、5大應(yīng)用場(chǎng)景以及應(yīng)用路徑的3個(gè)階段；

　　?面對(duì)建筑智能化趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)要從銷售導(dǎo)向逐步轉(zhuǎn)入運(yùn)營(yíng)導(dǎo)向；物業(yè)公司要能夠?qū)φ麄€(gè)機(jī)電設(shè)計(jì)方案提供深化的設(shè)計(jì)建議。

　　除了邏輯清晰、見(jiàn)解深刻的智慧建筑系統(tǒng)性行業(yè)知識(shí)，我們的導(dǎo)師賈洪坡還講解了特斯聯(lián)超級(jí)樓控的四個(gè)落地案例，分別是兩個(gè)新建項(xiàng)目（北京諾金酒店、北京大學(xué)承澤園新校區(qū)）、兩個(gè)存量項(xiàng)目（重慶英利IFC和鄭州千璽廣場(chǎng)）的改造。當(dāng)然，有可能的話，建議大家實(shí)地去考察這四個(gè)高端項(xiàng)目，相信線上講解與線下考察結(jié)合，會(huì)有更大收獲。

　　主講環(huán)節(jié)

　　賈洪坡：今天非常地榮幸，有這個(gè)機(jī)會(huì)跟大家就智慧建筑話題，做一次深入的溝通和交流。

　　今天的標(biāo)題是《建筑生命體、城市進(jìn)化論》。人類從原始人進(jìn)化到現(xiàn)代人，是有一個(gè)漫長(zhǎng)的進(jìn)化過(guò)程。建筑其實(shí)也是一樣，慢慢地從低到高，從純粹的鋼筋混凝土，慢慢進(jìn)化到了智慧建筑。

　　我會(huì)從六個(gè)方面逐一為大家介紹，如何從傳統(tǒng)的鋼筋混凝土進(jìn)化到智慧建筑。

　　第一，房地產(chǎn)企業(yè)、物業(yè)公司在樓宇管理上的痛點(diǎn)分析。

　　我的話題，針對(duì)的是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。過(guò)去20-30年的時(shí)間里，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了非常大的變化。

　　首先，我們從一個(gè)純粹的賣方市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)眾多調(diào)控以后，慢慢朝買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。在之前，幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)都是以銷售為導(dǎo)向，并沒(méi)有以運(yùn)營(yíng)為導(dǎo)向。這是產(chǎn)生運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)能耗過(guò)高、成本過(guò)高的最主要原因。

　　第二，我們的地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)建造之初、物業(yè)持有的階段，以及將來(lái)運(yùn)營(yíng)方在運(yùn)營(yíng)的過(guò)程當(dāng)中，責(zé)權(quán)是分離的。

　　第三，通過(guò)調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)在日本和香港，樓宇運(yùn)營(yíng)工程師是非常高素質(zhì)的。這樣的話，他們對(duì)整個(gè)復(fù)雜的機(jī)電系統(tǒng)掌握和運(yùn)用的比較好，運(yùn)營(yíng)的情況就比較好。

　　第四，當(dāng)物業(yè)進(jìn)入到運(yùn)營(yíng)階段，物業(yè)公司在細(xì)分市場(chǎng)上，專業(yè)化程度實(shí)際上是不夠的。這產(chǎn)生了目前很大的一個(gè)痛點(diǎn)，就是商業(yè)物業(yè)管理方如何尋找一個(gè)可靠的專業(yè)服務(wù)商，成了運(yùn)營(yíng)的戰(zhàn)略問(wèn)題。因?yàn)橛泻芏嘈〉墓?，由于地域性非常?qiáng)，在為一個(gè)機(jī)電系統(tǒng)做運(yùn)維服務(wù)的時(shí)候，實(shí)際效果沒(méi)有想象中那么好，反而問(wèn)題非常多。

　　第五，客戶對(duì)辦公環(huán)境和商務(wù)環(huán)境，需求持續(xù)提高。辦公環(huán)境，比較容易理解，是在寫字樓里面；商務(wù)環(huán)境，是在酒店、商場(chǎng)里面。我們知道，客戶滿意度有幾個(gè)非常核心的因素：比如說(shuō)安全、比如說(shuō)服務(wù)、比如說(shuō)運(yùn)維管理的人性化。直接產(chǎn)生滿意度影響的現(xiàn)象有哪些呢？比如說(shuō)，辦公室公共區(qū)域的溫度、空氣質(zhì)量、等待電梯時(shí)間和停車位運(yùn)營(yíng)，這些都是造成客戶滿意或者不滿意的一些核心因素。產(chǎn)生客戶不滿意的根源，實(shí)際是因?yàn)槲覀儤怯畹闹腔刍潭炔桓?，限制了物業(yè)公司，限制了運(yùn)營(yíng)服務(wù)人員提供高水平的服務(wù)。

　　那為什么樓宇智能化的程度不夠會(huì)限制這種服務(wù)呢？

　　首先，是因?yàn)楝F(xiàn)在整個(gè)機(jī)電設(shè)備的系統(tǒng)非常復(fù)雜。在設(shè)計(jì)之初，如果不對(duì)將來(lái)的運(yùn)營(yíng)做考慮的話，沒(méi)有辦法讓每一個(gè)機(jī)電的子系統(tǒng)進(jìn)行自動(dòng)調(diào)節(jié)和自動(dòng)運(yùn)營(yíng)。同時(shí)，開發(fā)商和物業(yè)公司在業(yè)務(wù)擴(kuò)張的過(guò)程當(dāng)中，速度過(guò)快，導(dǎo)致工作人員跟不上我們的擴(kuò)張速度。

　　目前，我們的物業(yè)服務(wù)當(dāng)中，最常見(jiàn)的兩個(gè)情況：

　　1、“手工管理”自動(dòng)控制系統(tǒng)。結(jié)果是，沒(méi)有辦法發(fā)揮整個(gè)樓宇自控的自動(dòng)調(diào)節(jié)功能。比如說(shuō)，物業(yè)工程師將會(huì)每天或者隔段時(shí)間，查看數(shù)以百計(jì)、數(shù)以千計(jì)乃至數(shù)以萬(wàn)計(jì)的機(jī)電設(shè)備。這種方式效果非常差，而且效率非常低。如果是一個(gè)大型的商業(yè)綜合體，面對(duì)著幾十臺(tái)，甚至上百臺(tái)中央空調(diào)設(shè)備的時(shí)候，根本沒(méi)有辦法考慮管理優(yōu)化。

　　2、“人工走查”。即使發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題也沒(méi)有辦法進(jìn)行預(yù)警，因?yàn)橄到y(tǒng)運(yùn)行的時(shí)候，會(huì)直接影響到我們?nèi)粘Ｊ褂谩?/p>

　　總結(jié)一下這方面的管理痛點(diǎn)：1）缺少系統(tǒng)化的管理和實(shí)時(shí)優(yōu)化，建筑的運(yùn)行品質(zhì)得不到基本保證；2）故障不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)，服務(wù)的品質(zhì)不能得到保證；3）保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)的一些設(shè)定值沒(méi)有辦法自動(dòng)調(diào)整，導(dǎo)致了巨大的能源浪費(fèi)。

　　其次，現(xiàn)狀是運(yùn)維管理分散和粗放，過(guò)多的依靠現(xiàn)場(chǎng)人力和物力的投入，沒(méi)有辦法了解整個(gè)機(jī)電系統(tǒng)成千上萬(wàn)設(shè)備的資產(chǎn)情況。

　　第二方面，智慧建筑的定義以及市場(chǎng)前景。

　　智慧建筑是西方的舶來(lái)品，經(jīng)歷過(guò)三個(gè)演進(jìn)階段。

　　第一階段，我們稱它為Smart Building，指的是讓建筑的運(yùn)營(yíng)和使用者“更便捷，更綠色的”單體的硬件和軟件技術(shù)；

　　第二階段，是Intelligent Building，指的是System of system運(yùn)行，能夠提供更高層次的運(yùn)營(yíng)效率和更好的用戶交互工具，通常包含三個(gè)層面：1）改進(jìn)建筑（子）系統(tǒng)控制；2）做系統(tǒng)的集成，把整個(gè)樓宇的各個(gè)子系統(tǒng)進(jìn)行集成；3）對(duì)接企業(yè)管理，提供連接的系統(tǒng)。

　　現(xiàn)在，我們進(jìn)入了智慧建筑的第三個(gè)階段，要求我們要以一個(gè)集團(tuán)平臺(tái)的視角，要從一個(gè)區(qū)域管理的視角，以及項(xiàng)目運(yùn)維的視角，來(lái)定義和管理我們的智慧建筑。這就出現(xiàn)了一個(gè)新的詞——移動(dòng)物聯(lián)網(wǎng)。

　　第一個(gè)階段和第二階段，大家都非常熟悉，我不進(jìn)行過(guò)多講解。我主要從第三個(gè)階段，如何從一個(gè)集團(tuán)的視角和一個(gè)區(qū)域的視角以及項(xiàng)目的視角，來(lái)對(duì)智慧建筑進(jìn)行定義。

　　大家都知道，一個(gè)開發(fā)商或者物業(yè)公司，在項(xiàng)目拓展的過(guò)程當(dāng)中，從本地出發(fā)，拓展到本區(qū)域，同時(shí)走向了全國(guó)。這就要求最初考慮的角度，是一個(gè)項(xiàng)目的角度。隨著擴(kuò)張的區(qū)域，管理的范圍就進(jìn)行了大大的擴(kuò)張，當(dāng)一個(gè)公司把業(yè)務(wù)擴(kuò)張到整個(gè)全國(guó)的時(shí)候，必須要對(duì)整個(gè)的運(yùn)營(yíng)管理提出一個(gè)更高的需求。

　　從集團(tuán)的角度來(lái)講，需要建立一個(gè)統(tǒng)一的平臺(tái)來(lái)對(duì)全國(guó)所有的項(xiàng)目進(jìn)行管理；從區(qū)域的角度來(lái)講，就是按照集團(tuán)統(tǒng)一的平臺(tái)要求，將所轄區(qū)域范圍的數(shù)據(jù)能夠放到區(qū)域管理的這個(gè)維度上面來(lái)；從項(xiàng)目的角度來(lái)講，要能夠?qū)嵱?，?shí)事求是地提升自己的管理水平，降低對(duì)人員的依賴，以及能夠提供運(yùn)維、節(jié)能等服務(wù)。

　　那么這就到了，我們需要面對(duì)的第三個(gè)問(wèn)題，如果對(duì)智慧建筑進(jìn)行改造和升級(jí)，如何體現(xiàn)不同的解決方案之間的差異?？梢钥催@張貼出來(lái)的圖。

　　這張圖有兩個(gè)維度：第一個(gè)維度的橫軸，是執(zhí)行的難易度和速度；第二個(gè)維度的縱軸，是投資的回報(bào)率。我們依次可以看到，傳統(tǒng)節(jié)能方面，最容易做到的就是對(duì)墻面的建筑材料、對(duì)玻璃的建筑材料，以及對(duì)一些樓頂，執(zhí)行起來(lái)非常容易。但是，它屬于固定投入，沒(méi)有辦法在將來(lái)產(chǎn)生一個(gè)很大的投資回報(bào)。那么我們來(lái)看第二個(gè)維度的話，就是對(duì)設(shè)備進(jìn)行更換。比如說(shuō)，用更高的效率、更高的這種設(shè)備機(jī)電產(chǎn)品；最高的一個(gè)維度就是對(duì)整個(gè)樓宇自控系統(tǒng)控制進(jìn)行升級(jí)，進(jìn)行平臺(tái)級(jí)的管理。

　　我們知道，一個(gè)建筑的控制以及管理水平對(duì)能耗的影響是非常的巨大。根據(jù)歐洲EN 15232標(biāo)準(zhǔn)，我們將能效等級(jí)分成ABCD四個(gè)等級(jí)：

　　能耗最高的，就是剛才我們的第一個(gè)等級(jí)（D）。雖然在鋼筋混凝土，在建筑材料以及玻璃方面，做了很多投資。但是，它屬于一種沒(méi)有辦法節(jié)能的控制系統(tǒng)，我們沒(méi)有辦法對(duì)混凝土和玻璃進(jìn)行操控；

　　第二個(gè)等級(jí)（C），標(biāo)準(zhǔn)樓控系統(tǒng)，有一些簡(jiǎn)單的樓宇自控；

　　第三個(gè)等級(jí)（B），已經(jīng)到了聯(lián)網(wǎng)溫控的階段，能夠?qū)强睾蜆怯罟芾泶蛲ǎ?/p>

　　最高等級(jí)的能耗（A），是體現(xiàn)在具有高性能的樓控系統(tǒng)和樓宇管理系統(tǒng)。我可以為大家展開講一下。

　　什么叫高性能的樓控系統(tǒng)和樓宇管理系統(tǒng)呢？我們認(rèn)為是，把整個(gè)樓宇的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面的管理，對(duì)整個(gè)樓宇進(jìn)出的車輛進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)控以及管理、對(duì)整個(gè)樓宇進(jìn)出的人員進(jìn)行實(shí)時(shí)的管理。根據(jù)三個(gè)不同的數(shù)據(jù)——人、車以及設(shè)備設(shè)施的數(shù)據(jù)，反過(guò)來(lái)影響我們的運(yùn)行策略。大家可能會(huì)有疑問(wèn)，我們之后也會(huì)跟大家繼續(xù)來(lái)講，什么叫設(shè)備運(yùn)行策略？它是根據(jù)數(shù)據(jù)、人員、車輛的實(shí)時(shí)情況，來(lái)對(duì)整個(gè)樓宇的運(yùn)行進(jìn)行監(jiān)控。

　　那么，如何才能獲得一個(gè)可靠的人、物和設(shè)備智能互聯(lián)的樓宇管理平臺(tái)呢？需要我們利用物聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)，把所有的人人通行、能源、停車以及設(shè)備運(yùn)營(yíng)的數(shù)據(jù)，與樓宇自有的技術(shù)信息系統(tǒng)互通互聯(lián)，形成一個(gè)高效低耗的智能樓宇管理平臺(tái)。

　　我們把這個(gè)平臺(tái)分成五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化模塊：對(duì)整個(gè)樓宇的全部設(shè)備進(jìn)行運(yùn)行管理。而運(yùn)行管理的前提是要對(duì)所有的設(shè)備能夠進(jìn)行設(shè)備設(shè)施管理。而設(shè)備設(shè)施進(jìn)行管理的數(shù)據(jù)來(lái)源，是我們的通行、停車以及合同能源管理。

　　進(jìn)入第四個(gè)層面，從智慧社區(qū)到超級(jí)樓控，特斯聯(lián)在不同階段的市場(chǎng)判斷。我們先不要從特斯聯(lián)的判斷出發(fā)，先從客戶的需求角度出發(fā)。在物業(yè)管理的工作范圍之內(nèi)，可以分成了四個(gè)大的部分，分別是保安、保潔、客服和運(yùn)維。保安、保潔和客服都對(duì)人員有非常重要的依賴。運(yùn)維其實(shí)也對(duì)人員有非常大的依賴，但是我們可以通過(guò)技術(shù)手段，來(lái)對(duì)整個(gè)機(jī)電運(yùn)維做一個(gè)巨大的效率提升。所以特斯聯(lián)將專注的技術(shù)就放到整個(gè)建筑的運(yùn)維方面。

　　第一點(diǎn)，超級(jí)樓控（ABAS BI）的產(chǎn)品特點(diǎn)，是將傳統(tǒng)的IBMS模塊進(jìn)行了集成，對(duì)冷站群控模塊進(jìn)行了集成，同時(shí)完成了能源計(jì)量這三大板塊。這是從技術(shù)架構(gòu)的角度來(lái)描述的。

　　那么，如果是從應(yīng)用場(chǎng)景的角度來(lái)講，我們的超級(jí)樓控產(chǎn)品，分成了五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的模塊：智慧通行、智慧停車、設(shè)備設(shè)施管理、運(yùn)行管理以及能源管理。

　　ABAS BI超級(jí)樓控智慧建筑運(yùn)維管理平臺(tái)，是基于移動(dòng)物聯(lián)網(wǎng)的智慧建筑的運(yùn)維管理解決方案。

　　特斯聯(lián)超級(jí)樓控運(yùn)維管理解決方案，能夠覆蓋新建項(xiàng)目以及存量項(xiàng)目改造兩個(gè)大的階段。在第一個(gè)階段，集中在商業(yè)建筑里面，對(duì)寫字樓、酒店、商場(chǎng)的改造以及新項(xiàng)目的建造，也是我們主要的目標(biāo)市場(chǎng)。我們的第二個(gè)階段，會(huì)把它放到公共建筑里面，比如說(shuō)，對(duì)機(jī)場(chǎng)、車站、醫(yī)院、學(xué)校以及各種各樣的公共場(chǎng)所。

　　特斯聯(lián)超級(jí)樓控運(yùn)維管理解決方案，應(yīng)用的路徑依次是商業(yè)建筑、公共建筑以及公共領(lǐng)域。我會(huì)從特斯聯(lián)超級(jí)樓控的落地案例，為大家做一些分享和解讀。

　　我們?cè)谧霭咐窒砗徒庾x的時(shí)候，有四個(gè)維度：

　　第一個(gè)，從代表性的行業(yè)里面來(lái)進(jìn)行解讀。目前我們都已經(jīng)有了具體的案例來(lái)進(jìn)落地，比如說(shuō)在酒店，在寫字樓和在商業(yè)綜合體里面，已經(jīng)有了落地的應(yīng)用。

　　第二個(gè)，是代表性的城市，我們?cè)诒本⑸虾?、鄭州、重慶、武漢、廣州、南京等城市已經(jīng)有了項(xiàng)目落地。

　　第三個(gè)維度，是有代表性的項(xiàng)目。比如北京諾金酒店、北京大學(xué)承澤園校區(qū)、“中原第一高樓”鄭州千璽大廈、重慶國(guó)際金融中心（IFC）及大融城的商業(yè)綜合體。

　　第四個(gè)維度，是代表性的階段。我們?cè)谛陆?xiàng)目和存量項(xiàng)目的改造上分別做了應(yīng)用。

　　首先，我為大家解讀的第一個(gè)案例，是北京諾金酒店。這個(gè)酒店，是在新建項(xiàng)目的階段，就應(yīng)用了我們的超級(jí)樓控解決方案。

　　諾金酒店是國(guó)際五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的酒店品牌，地上建筑面積58,000㎡，高度是25層。我們超級(jí)樓控的應(yīng)用，在這個(gè)項(xiàng)目上，把所有弱電的子系統(tǒng)分成了12個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化模塊。把每一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化模塊的實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)接入到平臺(tái)上面，首先進(jìn)行系統(tǒng)的用能分析，以及能源消耗概況，還有配額。最后，我們對(duì)每一個(gè)子系統(tǒng)設(shè)置了系統(tǒng)報(bào)警概況以及環(huán)境條件，同時(shí)我們將消耗的電量折成碳排放，顯示在最右下角位置。目前，諾金酒店已經(jīng)建成完工，應(yīng)用了一年多時(shí)間，效果非常好，大家有機(jī)會(huì)到北京，能夠入住酒店并能夠進(jìn)行實(shí)地體驗(yàn)。

　　第二個(gè)案例，是北京大學(xué)的承澤園新校區(qū)。項(xiàng)目在北京屬于智慧校園，是新建的項(xiàng)目。我們將整個(gè)超級(jí)樓控全部應(yīng)用到新的校區(qū)里面。我們的出發(fā)點(diǎn)是基于校區(qū)管理和運(yùn)作角度，用整個(gè)平臺(tái)進(jìn)行園區(qū)的全面控制和運(yùn)營(yíng)。這個(gè)平臺(tái)能夠真正實(shí)現(xiàn)人員、車輛、設(shè)備、能源的平臺(tái)化、可視化以及智能管理，實(shí)際達(dá)成了同一平臺(tái)，各個(gè)子系統(tǒng)能夠?qū)崟r(shí)的切換和管理。

　　承澤園校區(qū)五大模塊分別起到以下作用：

　　第一個(gè)模塊，運(yùn)行管理。擺脫了對(duì)專業(yè)人員的依賴，解決了工程師短缺問(wèn)題；能夠解決集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營(yíng)和考評(píng)；能夠協(xié)調(diào)各個(gè)樓宇之間的自控系統(tǒng)，長(zhǎng)時(shí)間無(wú)法進(jìn)行升級(jí)以及節(jié)能運(yùn)行的問(wèn)題；

　　第二個(gè)模塊，設(shè)備設(shè)施管理。能夠?qū)θ?shù)以萬(wàn)計(jì)的機(jī)電產(chǎn)品進(jìn)行資產(chǎn)管理；解決維修工作難以有效計(jì)劃問(wèn)題；因?yàn)槿鄙兕A(yù)防性維護(hù)而產(chǎn)生高昂的維護(hù)成本；

　　第三個(gè)模塊，屬于智能通行。能夠?yàn)榻搪殕T工、能夠?yàn)樵L客，提供非常人性化的通行方式。

　　第四個(gè)是智慧停車模塊。除了能夠解決教職員工、在校師生的停車出入，也能夠有效地對(duì)訪客的停車來(lái)訪，進(jìn)行人性化的管理和通行。

　　第五個(gè)是合同能源管理模塊。能夠在嚴(yán)格的節(jié)能減排政策環(huán)境下，有效協(xié)調(diào)管理日益增加的用能需求和能源成本。使業(yè)主和物業(yè)方有機(jī)會(huì)坐享節(jié)能收益，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)升值。

　　基于上面這些數(shù)據(jù)，可以通過(guò)特斯聯(lián)超級(jí)樓控解決方案，統(tǒng)一對(duì)建筑的設(shè)備設(shè)施、能源使用等情況，做一個(gè)合理的安排。

　　剛才講到的是兩個(gè)新建項(xiàng)目案例，下面來(lái)講一個(gè)存量項(xiàng)目改造案例。這個(gè)項(xiàng)目位于重慶，屬于一個(gè)商業(yè)綜合體+寫字樓。這是一個(gè)存量項(xiàng)目改造。整個(gè)重慶英利國(guó)際金融中心在解放碑，位于解放碑的核心區(qū)，總建筑面積超過(guò)16萬(wàn)平米。

　　我們對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的改造分成兩個(gè)部分：一個(gè)部分是對(duì)寫字樓進(jìn)行改造。寫字樓，高是61層，屬于核心地標(biāo)。寫字樓的部分和商業(yè)部分全部進(jìn)行了人員通行、車輛通行、設(shè)備設(shè)施管理、運(yùn)行管理以及能源管理模塊。目前項(xiàng)目已經(jīng)完全改造完成，并且運(yùn)行的數(shù)據(jù)非常良好。我們有每個(gè)月的報(bào)表，從我們的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)里可以看到，在整個(gè)中央空調(diào)部分，我們的解決方案每個(gè)月實(shí)際的節(jié)能效果大約在20%到25%，這是相比往年進(jìn)行同比的一些數(shù)據(jù)。

　　我要和大家分享的最后一個(gè)案例，是位于鄭州鄭東新區(qū)的千璽廣場(chǎng)。千璽廣場(chǎng)項(xiàng)目大約24萬(wàn)㎡，目前是中原第一高樓，總高度大約是280米，分為地上60層和地下4層。它在40層以下為寫字樓，在40-60層的這個(gè)區(qū)間，屬于萬(wàn)豪酒店。我們可以從圖片上看到。它也是一個(gè)存量的項(xiàng)目，我們也把超級(jí)樓控的全部應(yīng)用模塊用到這個(gè)上面。從目前我們拿到的數(shù)據(jù)上來(lái)講，我們每個(gè)月同比節(jié)能的數(shù)據(jù)大約在24%左右。

　　講到今天最后一個(gè)方面，也即面對(duì)建筑的智能化趨勢(shì)，物業(yè)公司和房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何改變。我想從三個(gè)角度來(lái)為大家做一個(gè)溝通。

　　首先，從開發(fā)商的角度，要從銷售導(dǎo)向逐步轉(zhuǎn)入運(yùn)營(yíng)導(dǎo)向。我非常強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是什么呢？智慧建筑并不一定意味著成本增加！這是澄清大家的一個(gè)誤區(qū)——智能化水平提高了就會(huì)增加非常多的這個(gè)成本，其實(shí)不是這個(gè)樣子的！只需要我們?cè)谠O(shè)計(jì)的這個(gè)階段，能夠有一個(gè)深化設(shè)計(jì)了方案，將各個(gè)子系統(tǒng)之間的標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，所有數(shù)據(jù)能夠接到我們將來(lái)的運(yùn)維平臺(tái)上面，并不會(huì)增加我們的成本。

　　第二，是從物業(yè)公司這個(gè)角度。很多的物業(yè)公司，在對(duì)超高層建筑以及大型的商場(chǎng)以及酒店，在建設(shè)階段時(shí)，就介入進(jìn)行了顧問(wèn)。這些顧問(wèn)，目前來(lái)講大多局限于對(duì)人員以及對(duì)將來(lái)一些服務(wù)的角度，很少有物業(yè)公司能夠?qū)φ麄€(gè)大的機(jī)電設(shè)計(jì)方案提供深化的設(shè)計(jì)建議。所以，物業(yè)公司也要能夠非常重視將來(lái)運(yùn)營(yíng)的這個(gè)角度。從運(yùn)營(yíng)角度的出發(fā)，對(duì)整個(gè)大的機(jī)電設(shè)計(jì)方案提供一些深化的設(shè)計(jì)建議。

　　第三，開發(fā)商和物業(yè)公司目標(biāo)其實(shí)是一致的，在建設(shè)階段，我們要提升物業(yè)的價(jià)值，通過(guò)智慧建筑的宣傳，能夠提升物業(yè)的價(jià)值，產(chǎn)生一個(gè)營(yíng)銷的爆點(diǎn)。進(jìn)入到交付運(yùn)營(yíng)階段以后，能夠用智慧建筑的這種平臺(tái)提高管理效率，降低對(duì)人的依賴，同時(shí)能夠?qū)σ粭澖ㄖM(jìn)行節(jié)能的運(yùn)維管理。形成智慧建筑這樣一個(gè)標(biāo)志性項(xiàng)目。

　　我們所有的解決方案都應(yīng)該是瞄準(zhǔn)未被滿足的用戶需求。通過(guò)剛才的介紹，我認(rèn)為，大家會(huì)跟我有一個(gè)共識(shí)：智慧建筑的解決方案，其實(shí)是物業(yè)公司，同時(shí)也是我們的開發(fā)商一個(gè)真實(shí)的需求。它對(duì)提升物業(yè)的價(jià)值，對(duì)產(chǎn)生營(yíng)銷的爆點(diǎn)，對(duì)將來(lái)提升運(yùn)作效率，降低能耗，有非常巨大的作用。那么，在真正的需求難被滿足的時(shí)候，我們需要達(dá)到需求和經(jīng)濟(jì)的平衡。如果我們從建設(shè)的階段就能夠把深化的設(shè)計(jì)方案提出來(lái)，在不增加我們建造成本的前提之下，將整個(gè)對(duì)準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)的解決方案植入，能夠?yàn)閷?lái)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)巨大的收益，是非常有價(jià)值的。

　　我今天就講到這里，謝謝大家。

　　Q&A環(huán)節(jié)

　　提問(wèn)一

　　劉燚 北京電旗

　　智慧建筑對(duì)通信網(wǎng)絡(luò)的需求有多大，4G和5G網(wǎng)絡(luò)到底能起多大作用？

　　賈總：感謝第一個(gè)問(wèn)題。智慧建筑，對(duì)網(wǎng)絡(luò)的要求其實(shí)并不是太高。因?yàn)樵谡麄€(gè)建筑里面，我們的數(shù)據(jù)節(jié)點(diǎn)數(shù)有限，而且數(shù)據(jù)的傳輸是一些結(jié)構(gòu)化、標(biāo)準(zhǔn)化的數(shù)據(jù)。所以整個(gè)的數(shù)據(jù)傳輸量并不大。這是對(duì)帶寬方面的壓力。

　　在技術(shù)協(xié)議方面，有兩個(gè)趨勢(shì)：一個(gè)是用NB-IoT，另外是用LoRa。目前的話，都分別有解決方案，這是我對(duì)第一個(gè)問(wèn)題的回答，謝謝。

　　提問(wèn)二

　　王楠 中科創(chuàng)達(dá) 投資經(jīng)理

　　智慧樓宇最后的運(yùn)營(yíng)權(quán)會(huì)在誰(shuí)手上? 是否有出現(xiàn)第三方運(yùn)營(yíng)商的趨勢(shì)？

　　賈總：這個(gè)問(wèn)題非常的好。智慧建筑最后的運(yùn)營(yíng)權(quán)，有可能會(huì)兩個(gè)方向：第一個(gè)是留在業(yè)主手里，第二個(gè)是業(yè)主會(huì)委托物業(yè)公司來(lái)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。因?yàn)橹腔劢ㄖ倪@個(gè)管理的平臺(tái)，還是面向運(yùn)維管理服務(wù)的。謝謝。

　　提問(wèn)三

　　尹建強(qiáng) AECOM

　　如何看待阿里的智慧建筑平臺(tái)?對(duì)行業(yè)有什么影響?

　　賈總：阿里智慧建筑的這個(gè)平臺(tái)也是剛剛出現(xiàn)不久，這也表明智慧建筑這個(gè)方向是一個(gè)非?；鸬囊粋€(gè)方向，巨頭已經(jīng)非常重視，所以阿里就出現(xiàn)了這么大的一個(gè)業(yè)務(wù)方向。但是，我認(rèn)為，智慧樓宇是一個(gè)非常非常專業(yè)的事情，不僅涉及到強(qiáng)電，涉及到弱電，還涉及到將來(lái)的運(yùn)營(yíng)物業(yè)的管理。阿里的智慧建筑平臺(tái)，他們是希望做成像淘寶這樣的平臺(tái)，然后很多的行業(yè)從業(yè)公司把數(shù)據(jù)放到這個(gè)平臺(tái)上面來(lái)。但是有一個(gè)最大的障礙，就是如果每一個(gè)公司沒(méi)有辦法將數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化和格式化的時(shí)候，是沒(méi)有辦法放到這個(gè)平臺(tái)里面來(lái)的。當(dāng)然，這可能是一個(gè)暫時(shí)的現(xiàn)象，有可能會(huì)隨著技術(shù)的發(fā)展，大家采用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，謝謝。

　　提問(wèn)四

　　葉思靜 安徽銅陵潤(rùn)科智能科技有限公司 經(jīng)理

　　樓宇智能化總數(shù)據(jù)如何才能實(shí)現(xiàn)降低成本？

　　賈總：第四個(gè)問(wèn)題，我的理解是數(shù)據(jù)對(duì)建筑節(jié)能的影響。如果我的理解不對(duì)，可以再進(jìn)行溝通。當(dāng)我們知道整個(gè)建筑里面設(shè)備的總的運(yùn)行數(shù)據(jù)的時(shí)候，知道車輛實(shí)時(shí)進(jìn)出的數(shù)據(jù)的時(shí)候，以及知道人員進(jìn)出的數(shù)據(jù)的時(shí)候，那么我們就通過(guò)一種自動(dòng)運(yùn)行的算法，來(lái)調(diào)節(jié)整個(gè)建筑物，比如空調(diào)的溫度濕度、燈光以及整個(gè)機(jī)電設(shè)備運(yùn)行的速度。通過(guò)數(shù)據(jù)反過(guò)來(lái)影響我們的運(yùn)行策略，這樣的話，就能夠最大程度地滿足我們?nèi)诵曰男枨螅约敖档驼麄€(gè)建筑的能源無(wú)謂消耗。謝謝。

　　提問(wèn)五

　　閻杰 美的中央空調(diào) 工程師

　　特斯聯(lián)的BA系統(tǒng)用哪家的產(chǎn)品？

　　賈總：第五個(gè)問(wèn)題，我可以從兩個(gè)部分來(lái)進(jìn)行回答。第一部分，存量項(xiàng)目的改造已經(jīng)存在BA了，我們需要對(duì)BA系統(tǒng)進(jìn)行數(shù)據(jù)接入以及改造，把數(shù)據(jù)放到我們的平臺(tái)上面，進(jìn)行反向的控制。這是針對(duì)存量項(xiàng)目。

　　對(duì)于新建項(xiàng)目，我們也會(huì)進(jìn)行一個(gè)深化的方案設(shè)計(jì)。對(duì)業(yè)主指定或者是設(shè)計(jì)院初步選定的廠家BA，我們給出一個(gè)我們自己的建議。對(duì)于新建項(xiàng)目來(lái)講，目前常用的幾個(gè)大的廠家品牌，比如說(shuō)江森自控、霍尼韋爾、西門子等等，他們都有自己的優(yōu)勢(shì)，謝謝。

　　提問(wèn)六

　　增加 百微電子開發(fā)有限公司（智能家居開發(fā)及銷售）

　　智慧建筑與智能家居在哪些方面能進(jìn)行重合開發(fā)？

　　賈總：第六個(gè)問(wèn)題，問(wèn)的也是專業(yè)。我可以從一個(gè)項(xiàng)目的角度來(lái)回答這個(gè)問(wèn)題。比如說(shuō)，現(xiàn)在有一棟寫字樓，已經(jīng)使用了8到10年的時(shí)間。那么，為了提升寫字樓的價(jià)值，我需要對(duì)這棟寫字樓重新進(jìn)行裝修，提升物業(yè)管理水平，提升整個(gè)寫字樓的水平。那么，從哪兩個(gè)角度來(lái)提升呢？

　　第一，對(duì)整個(gè)機(jī)電系統(tǒng)、對(duì)中央空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行改造；

　　第二，可以采用現(xiàn)在非常高標(biāo)準(zhǔn)的美國(guó)WELL認(rèn)證的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)室內(nèi)的環(huán)境進(jìn)行認(rèn)證。美國(guó)WELL認(rèn)證是針對(duì)我們的使用環(huán)境、空氣的質(zhì)量、溫濕度等等這些問(wèn)題。我們拿到這些數(shù)據(jù)以后，通過(guò)作用于超級(jí)樓控的這個(gè)平臺(tái)，根據(jù)室內(nèi)外溫度、空氣質(zhì)量以及天氣狀況，來(lái)對(duì)整個(gè)室內(nèi)的溫濕度環(huán)境進(jìn)行調(diào)節(jié)。這樣的話，特斯聯(lián)超級(jí)樓控系統(tǒng)就和室內(nèi)整個(gè)智慧家居系統(tǒng)形成聯(lián)動(dòng)，形成數(shù)據(jù)的對(duì)接，并且形成了反向的控制。既讓在里面的人非常舒服，又達(dá)到了節(jié)能的效果。

　　提問(wèn)七

　　龐振澤

　　地產(chǎn)類企業(yè)做智慧建筑，怎么定位自己的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)分別是？

　　賈總：關(guān)于地產(chǎn)類的企業(yè)做智慧建筑這件事情。我的態(tài)度是，專業(yè)的人做專業(yè)的事，地產(chǎn)企業(yè)把自己的開發(fā)這個(gè)專業(yè)做好。根據(jù)智慧建筑的這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位，協(xié)調(diào)建造單位，以及協(xié)調(diào)物業(yè)運(yùn)營(yíng)單位，同時(shí)能夠把它作為一個(gè)賣點(diǎn)，把房子賣好或者是運(yùn)營(yíng)好，這是他們的專業(yè)。

　　智慧建筑涉及到的東西非常廣，有建筑科學(xué)、有IT、有暖通空調(diào)、有各種各樣的弱電子系統(tǒng)。這些東西不是地產(chǎn)企業(yè)的最長(zhǎng)項(xiàng)。我認(rèn)為不如設(shè)立一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，然后找非常優(yōu)秀的一流合作伙伴來(lái)完成智慧建筑的建設(shè)。這應(yīng)該是給開發(fā)商的一個(gè)建議，謝謝。

　　提問(wèn)八

　　梁卓敏 粵海地產(chǎn)

　　賈總您好，我想了解下您剛剛提到的根據(jù)人流量、車流量、人流密度等數(shù)據(jù)調(diào)整建筑設(shè)備運(yùn)行策略實(shí)施節(jié)能具體指的是對(duì)什么設(shè)備的控制？能不能舉例子詳細(xì)說(shuō)說(shuō)？

　　賈總：您的問(wèn)題非常專業(yè)。首先，有一個(gè)前提，我們所有的項(xiàng)目都是非常高端的項(xiàng)目。人流量，以寫字樓為例，我們是通過(guò)寫字樓的閘機(jī)通行系統(tǒng)以及電梯的梯控系統(tǒng)，來(lái)把人的通行數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)傳到我們平臺(tái)上去；車的流量，進(jìn)地庫(kù)的時(shí)候，車的出入抬桿以及攝像頭，都會(huì)把車的信息傳到平臺(tái)。

　　感謝特斯聯(lián)科技常曉敏、王閨臣等對(duì)本文有巨大貢獻(xiàn)。