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　　福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值

　　評(píng)估報(bào)告

　　福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資

　　產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司

　　股東全部權(quán)益價(jià)值

　　評(píng)估報(bào)告

　　閩中興評(píng)字（2015）第 1009 號(hào)

　　福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司

　　中國(guó)福州

　　二○一五年七月十六日

　　福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司第 1 頁(yè) 共 45 頁(yè)

　　福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值

　　評(píng)估報(bào)告

　　注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師聲明

　　一、就注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師所知在建工程包括哪些內(nèi)容，評(píng)估報(bào)告中陳述的事項(xiàng)是客觀的。

　　二、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師和評(píng)估助理人員在執(zhí)行本資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法

　　規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則。根據(jù)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師和評(píng)估助理

　　人員在執(zhí)業(yè)過(guò)程中收集的資料，評(píng)估報(bào)告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對(duì)評(píng)估結(jié)論合理性

　　承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　三、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托方、產(chǎn)權(quán)持有單位申報(bào)并經(jīng)其簽章確

　　認(rèn)。所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事

　　方的責(zé)任。

　　四、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在評(píng)估對(duì)象中沒(méi)有現(xiàn)存的或者預(yù)期的利益。同時(shí)與委托方和

　　相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有個(gè)人利益關(guān)系，對(duì)委托方和相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見(jiàn)。

　　五、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師和評(píng)估人員已對(duì)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行

　　現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。

　　六、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師和評(píng)估人員已對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給

　　予必要的關(guān)注，但不對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬做任何形式的保證。對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉

　　及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，并對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了如實(shí)披露，且已提請(qǐng)

　　委托方及相關(guān)當(dāng)事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評(píng)估報(bào)告的要求。

　　七、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師和評(píng)估人員出具的評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評(píng)估報(bào)

　　告中假設(shè)和限定條件的限制，評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、

　　限定條件、特別事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。

　　八、評(píng)估結(jié)論僅在評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估基準(zhǔn)日有效。評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)

　　估基準(zhǔn)日后的資產(chǎn)狀況和市場(chǎng)變化情況合理確定評(píng)估報(bào)告使用期限。通常，只有當(dāng)評(píng)

　　估基準(zhǔn)日與經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日相距不超過(guò)一年時(shí)，才可以使用評(píng)估報(bào)告。

　　九、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師及其所在評(píng)估機(jī)構(gòu)具備本評(píng)估業(yè)務(wù)所需的執(zhí)業(yè)資質(zhì)和相關(guān)專

　　業(yè)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)。評(píng)估過(guò)程中沒(méi)有運(yùn)用其他評(píng)估機(jī)構(gòu)和專家的工作成果。

　　十、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的目的是對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表

　　專業(yè)意見(jiàn)，并不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事人決策的責(zé)任。評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可

　　實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。

　　福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司第 2 頁(yè) 共 45 頁(yè)

　　福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值

　　評(píng)估報(bào)告

　　十一、評(píng)估報(bào)告的使用僅限于評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的，因使用不當(dāng)造成的后果

　　與簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師及所在評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)關(guān)。

　　十二、評(píng)估報(bào)告的評(píng)估結(jié)論僅供委托方為本報(bào)告所列明的評(píng)估目的使用，以及送

　　交相關(guān)監(jiān)管部門審查使用。未征得評(píng)估機(jī)構(gòu)同意，評(píng)估報(bào)告的全部或者部分內(nèi)容不得

　　被摘抄、引用或者披露于公開(kāi)媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外。

　　福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司第 3 頁(yè) 共 45 頁(yè)

　　福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值

　　評(píng)估報(bào)告

　　福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資

　　產(chǎn)涉及的福建三安鋼鐵有限公司

　　股東全部權(quán)益價(jià)值

　　評(píng)估報(bào)告書(shū)目錄

　　評(píng)估報(bào)告摘要 ------------6

　　評(píng)估報(bào)告正文 ------------11

　　一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有單位和其他評(píng)估報(bào)告使用者 --------------11

　　二、評(píng)估目的 -------------18

　　三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 -------------18

　　四、價(jià)值類型及其定義 -------------20

　　五、評(píng)估基準(zhǔn)日 -------------20

　　六、評(píng)估依據(jù) -------------21

　?。ㄒ唬┙?jīng)濟(jì)行為依據(jù) -------------21

　　（二）主要法律法規(guī)依據(jù) -------------22

　?。ㄈ┰u(píng)估準(zhǔn)則和指導(dǎo)意見(jiàn) -------------22

　?。ㄋ模?quán)屬依據(jù) -------------22

　?。ㄎ澹┤r(jià)依據(jù) -------------23

　　（六）其他參考依據(jù) -------------24

　　七、評(píng)估方法 -------------24

　　八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況 -------------35

　　九、評(píng)估假設(shè) -------------35

　　福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司第 4 頁(yè) 共 45 頁(yè)

　　福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值

　　評(píng)估報(bào)告

　?。ㄒ唬┰u(píng)估前提 -------------36

　?。ǘ┰u(píng)估假設(shè) -------------36

　　十、評(píng)估結(jié)論 -------------36

　?。ㄒ唬﹥煞N評(píng)估方法評(píng)估結(jié)果比較分析 -------------36

　?。ǘ┰u(píng)估結(jié)論的確定 -------------38

　　十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明 -------------39

　　十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明 -------------42

　　十三、評(píng)估報(bào)告日 -------------42

　　評(píng)估報(bào)告附件 -------------43

　　評(píng)估明細(xì)表

　　福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司第 5 頁(yè) 共 45 頁(yè)

　　福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值

　　評(píng)估報(bào)告

　　以下內(nèi)容摘自評(píng)估報(bào)告書(shū), 欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的全面情況,應(yīng)認(rèn)真閱讀評(píng)估報(bào)告書(shū)全文。

　　本摘要需與評(píng)估報(bào)告、評(píng)估明細(xì)表配套使用，不得單獨(dú)使用，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師及其所在

　　評(píng)估機(jī)構(gòu)不承擔(dān)因摘要使用不當(dāng)所造成后果的責(zé)任。

　　福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資

　　產(chǎn)涉及的福建三安鋼鐵有限公司

　　股東全部權(quán)益價(jià)值

　　評(píng)估報(bào)告書(shū)摘要

　　閩中興評(píng)字（2015）第 1009 號(hào)

　　一、委托方、被評(píng)估單位和其他評(píng)估報(bào)告使用者：

　　委托方: 福建三鋼閩光股份有限公司

　　被評(píng)估單位：福建三安鋼鐵有限公司。

　　其他評(píng)估報(bào)告使用者：本報(bào)告僅供委托方根據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定為實(shí)現(xiàn)本次目

　　的相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為需要而使用本報(bào)告，無(wú)其他評(píng)估報(bào)告使用者。

在建工程包括哪些內(nèi)容_在建工程包括哪些內(nèi)容和內(nèi)容

　　二、評(píng)估目的：本次評(píng)估是根據(jù)福建省冶金（控股）有限責(zé)任公司【閩冶綜（2015）

　　148 號(hào)】關(guān)于同意福建三鋼閩光股份有限公司擬進(jìn)行重大資產(chǎn)重組的函，為福建三鋼

　　閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價(jià)

　　值提供價(jià)值參考。

　　三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍：評(píng)估對(duì)象為福建三安鋼鐵有限公司的股東全部權(quán)益。

　　評(píng)估范圍為福建三安鋼鐵有限公司申報(bào)并經(jīng)致同會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計(jì)

　　并出具致同審字（2015）第 350ZA0149 號(hào)審計(jì)報(bào)告審計(jì)的截止 2015 年 3 月 31 日的全

　　部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債。

　　四、價(jià)值類型：本次評(píng)估價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值類型。

　　五、評(píng)估基準(zhǔn)日：本次評(píng)估基準(zhǔn)日為 2015 年 3 月 31 日。

　　六、評(píng)估方法：資產(chǎn)基礎(chǔ)法、市場(chǎng)法

　　七、評(píng)估結(jié)論：

　　福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司第 6 頁(yè) 共 45 頁(yè)

　　福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值

　　評(píng)估報(bào)告

　　本次評(píng)估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果作為本報(bào)告的最終結(jié)果。福建三安鋼鐵有限公

　　司經(jīng)致同會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計(jì)后的資產(chǎn)賬面值為人民幣

　　1,206,100,712.72 元，評(píng)估值為人民幣 1,348,799,579.42 元，增值 142,698,866.70

　　元，增值率 11.83%。資產(chǎn)評(píng)估匯總表如下：

　　單位: 人民幣萬(wàn)元

　　序號(hào) 項(xiàng)目賬面價(jià)值評(píng)估價(jià)值增減值增值率%

　　1 流動(dòng)資產(chǎn) 100,975.32 101,425.37 450.05 0.45

　　2 非流動(dòng)資產(chǎn) 395,045.19 408,380.21 13,335.02 3.38

　　3 其中：可供出售金融資產(chǎn)凈額 0.00 0.00 0.00

　　4 持有至到期投資凈額 0.00 0.00 0.00

　　5 長(zhǎng)期應(yīng)收款凈額 0.00 0.00 0.00

　　6 長(zhǎng)期股權(quán)投資凈額 9,000.00 10,247.72 1,247.72 13.86

　　7 投資性房地產(chǎn)凈額 754.97 1,019.96 264.99 35.10

　　8 固定資產(chǎn)凈額 348,383.45 349,046.17 662.72 0.19

　　9 在建工程凈額 12,860.15 10,592.10 -2,268.05 -17.64

　　10 工程物質(zhì)凈額 0.00 0.00 0.00

　　11 固定資產(chǎn)清理 0.00 0.00 0.00

　　12 生產(chǎn)性生物資產(chǎn)凈額 0.00 0.00 0.00

　　13 油氣資產(chǎn)凈額 0.00 0.00 0.00

　　14 無(wú)形資產(chǎn)凈額 16,883.91 30,340.58 13,456.67 79.70

　　15 開(kāi)發(fā)支出 0.00 0.00 0.00

　　16 商譽(yù)凈額 0.00 0.00 0.00

　　17 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 24.38 24.38 0.00 0.00

　　18 遞延所得稅資產(chǎn) 6,612.43 6,583.40 -29.03 -0.44

　　19 其他非流動(dòng)資產(chǎn) 525.90 525.90 0.00 0.00

　　20 資產(chǎn)總計(jì) 496,020.51 509,805.58 13,785.07 2.78

　　21 流動(dòng)負(fù)債 369,600.37 369,600.37 0.00 0.00

　　22 非流動(dòng)負(fù)債 5,810.07 5,325.23 -484.84 -8.34

　　23 負(fù)債總計(jì) 375,410.44 374,925.60 -484.84 -0.13

　　24 股東權(quán)益（凈資產(chǎn)） 120,610.07 134,879.96 14,269.89 11.83

　　評(píng)估結(jié)論詳細(xì)情況見(jiàn)評(píng)估明細(xì)表。

　　八、特別事項(xiàng)說(shuō)明

　　1.對(duì)被評(píng)估單位存在的可能影響資產(chǎn)評(píng)估值的瑕疵事項(xiàng)及期后事項(xiàng)，在企業(yè)委托

　　時(shí)未作特殊說(shuō)明而評(píng)估人員根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)一般不能獲悉的情況下，本評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估

　　人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

　　2.本評(píng)估公司未對(duì)委托方和被評(píng)估單位提供的有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為批文、歷史沿革、控

　　制關(guān)系、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、權(quán)證、會(huì)計(jì)憑證、財(cái)務(wù)報(bào)表、合并范圍等證據(jù)資料或所牽涉的責(zé)

　　福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司第 7 頁(yè) 共 45 頁(yè)

　　福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值

　　評(píng)估報(bào)告

　　任進(jìn)行獨(dú)立審查，亦不會(huì)對(duì)上述資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

　　3.雖然本項(xiàng)目評(píng)估過(guò)程中評(píng)估人員未發(fā)現(xiàn)被評(píng)估資產(chǎn)存在除本報(bào)告已披露外的其

　　他擔(dān)保和抵押事宜，但是，本評(píng)估報(bào)告的使用者應(yīng)當(dāng)不依賴于本評(píng)估報(bào)告而對(duì)資產(chǎn)狀

　　態(tài)做出獨(dú)立的判斷。

　　4.除非特別說(shuō)明，本評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估值以被評(píng)估單位對(duì)有關(guān)資產(chǎn)擁有完全的權(quán)

　　利為基礎(chǔ)，未考慮由于被評(píng)估單位賬面未體現(xiàn)的尚未支付某些費(fèi)用或尚未完成相關(guān)手

　　續(xù)所形成的相關(guān)債務(wù)、影響。

　　5.本報(bào)告中的有關(guān)福建三安鋼鐵有限公司等描述性的文字均摘自福建三安鋼鐵有

　　限公司提供給評(píng)估師的有關(guān)介紹資料，報(bào)告閱讀者應(yīng)將此視同一般性的文字說(shuō)明，而

　　不應(yīng)視作評(píng)估機(jī)構(gòu)與評(píng)估師對(duì)其有關(guān)情況的認(rèn)同或宣傳報(bào)道，公司不負(fù)責(zé)因有關(guān)介紹

　　與實(shí)際情況可能不符而產(chǎn)生的所有責(zé)任。

　　6.本報(bào)告所稱“評(píng)估價(jià)值”系指所評(píng)估資產(chǎn)在保持現(xiàn)有用途不變并持續(xù)經(jīng)營(yíng)，于

　　評(píng)估基準(zhǔn)日及現(xiàn)有外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，為本報(bào)告所列的目的而提出的公允估值意見(jiàn)。

　　7.本次評(píng)估范圍系以委托方申報(bào)為依據(jù)。

　　8.本次評(píng)估中評(píng)估師對(duì)建筑物中土建部分和非標(biāo)設(shè)備（包括基礎(chǔ)、管網(wǎng)等隱蔽工

　　程）僅根據(jù)有關(guān)預(yù)結(jié)算書(shū)、合同、圖紙、賬簿記錄等認(rèn)定工程量、工程質(zhì)量、技術(shù)標(biāo)

　　準(zhǔn)，并進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘查,但未對(duì)上述技術(shù)指標(biāo)本身進(jìn)行試驗(yàn)測(cè)定，具體的工程量及數(shù)據(jù)

　　應(yīng)以有權(quán)核定產(chǎn)權(quán)和造價(jià)的部門頒發(fā)的有關(guān)權(quán)屬文件、造價(jià)審核書(shū)為準(zhǔn)。

　　9.本次評(píng)估對(duì)購(gòu)入的生產(chǎn)設(shè)備的評(píng)估，其重置價(jià)格為不含稅價(jià)。

　　10.本次評(píng)估未對(duì)納入評(píng)估范圍的建筑物進(jìn)行結(jié)構(gòu)檢測(cè)，以房屋建筑物、構(gòu)筑物符

　　合國(guó)家有關(guān)安全標(biāo)準(zhǔn)及正常損耗為條件，按在其經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)能正常使用進(jìn)行評(píng)估。

　　11.列入本次評(píng)估的土地使用權(quán)面積以委托方申報(bào)數(shù)及提供的國(guó)有土地證上記載

　　數(shù)據(jù)為評(píng)估依據(jù)，若有面積差異導(dǎo)致評(píng)估值的變化應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整。

　　12.限于客觀條件本次評(píng)估未對(duì)被評(píng)估設(shè)備逐一進(jìn)行開(kāi)機(jī)測(cè)試，設(shè)備符合設(shè)計(jì)建造

　　和國(guó)家行業(yè)有關(guān)規(guī)定要求，并假定設(shè)備能正常使用。

　　13.本次評(píng)估發(fā)現(xiàn)部分固定資產(chǎn)尚未進(jìn)行決算，根據(jù)固定資產(chǎn)的賬面構(gòu)成情況，結(jié)

　　合福建三安鋼鐵有限公司提供的預(yù)結(jié)算書(shū)資料，采用評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估。

　　14. 納入本次評(píng)估范圍的房屋建筑物中部分房屋所有權(quán)證正在辦理中，已辦理房

　　屋所有權(quán)證的，其建筑面積按其房產(chǎn)證上記載的面積進(jìn)行評(píng)估，正在辦理房產(chǎn)證的根

　　據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評(píng)估，其實(shí)際權(quán)屬及面積應(yīng)以相關(guān)房屋主管部門辦證登記為

　　福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司第 8 頁(yè) 共 45 頁(yè)

　　福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值

　　評(píng)估報(bào)告

　　準(zhǔn)，若有面積差異導(dǎo)致評(píng)估值的變化應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整，本次評(píng)估未考慮辦證費(fèi)用及其對(duì)

　　評(píng)估結(jié)果的影響。

　　15. 投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值不含分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)價(jià)值，分?jǐn)偟耐恋責(zé)o單獨(dú)的土

　　地證，本次評(píng)估對(duì)于投資性房地產(chǎn)分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積按企業(yè)提供的占地面積 2572 ㎡

　　計(jì)算，投資性房地產(chǎn)評(píng)估值包含土地使用權(quán)價(jià)值。

　　16. 本報(bào)告未考慮因委估資產(chǎn)未來(lái)轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的有關(guān)稅收及費(fèi)用。

　　17. 60 萬(wàn)噸高速棒材占地尚未辦理國(guó)有土地使用權(quán)證及土地出讓合同，賬面價(jià)值

　　列于無(wú)形資產(chǎn)中，本次評(píng)估按該用地征地賬面值列示，未考慮土地對(duì)地上建筑物影響。

　　18.本次評(píng)估結(jié)論未考慮流動(dòng)性的影響。

　　19.本次評(píng)估結(jié)論未考慮控股權(quán)和少數(shù)股權(quán)溢折價(jià)的影響。

　　20.根據(jù)企業(yè)提供的相關(guān)資料房產(chǎn)抵押面積為 140,602.09 平方米,無(wú)形資產(chǎn)土地

　　使用面積抵押為 885,250.47 平方米。

　　21.期后事項(xiàng)

　　21.1 訴訟事項(xiàng)

　　2015 年 6 月 3 日民生銀行泉州分行向泉州市中級(jí)人民法院提起訴訟，要求公司對(duì)

　　福建省三明市物資再生利用有限公司應(yīng)向民生銀行泉州分行償還的以下兩項(xiàng)債務(wù)承擔(dān)

　　連帶償還責(zé)任：（1）商業(yè)票據(jù)融資款人民幣 3,000.00 萬(wàn)元及自匯票到期日至實(shí)際還

　　款日的欠息；（2）民生銀行泉州分行為實(shí)現(xiàn)債權(quán)而支付的律師費(fèi)用、差旅費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)

　　用和其他費(fèi)用。2015 年 6 月 16 日泉州市中級(jí)人民法院向公司發(fā)送本案應(yīng)訴通知書(shū)。

　　2015 年 6 月 19 日民生銀行泉州分行向泉州市中級(jí)人民法院提起訴訟，要求公司

　　對(duì)福建省三明市物資再生利用有限公司應(yīng)向民生銀行泉州分行償還的以下兩項(xiàng)債務(wù)承

　　擔(dān)連帶償還責(zé)任：（1）商業(yè)票據(jù)融資款人民幣 2.96 億元及自匯票到期日至實(shí)際還款

　　日的欠息；（2）民生銀行泉州分行為實(shí)現(xiàn)債權(quán)而支付的律師費(fèi)用、差旅費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)用

　　和其他費(fèi)用。

　　針對(duì)上述案件，民生銀行泉州分行分別于 2015 年 6 月 16 日和 2015 年 6 月 21 日

　　從公司在其處開(kāi)立的銀行賬戶中扣款 580,320.10 元和 1,590.30 元，共計(jì) 581,910.40

　　元。

　　公司于 2015 年 6 月 24 日向安溪縣公安局報(bào)案，認(rèn)為上述商業(yè)票據(jù)融資中的票據(jù)

　　出票人三明市三源物資貿(mào)易有限公司涉嫌偽造公司印章、與福建省三明市物資再生利

　　用有限公司或其他人員騙取民生銀行泉州分行貸款 3.26 億元。安溪縣公安局已于 2015

　　福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司第 9 頁(yè) 共 45 頁(yè)

　　福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值

　　評(píng)估報(bào)告

　　年 6 月 26 日立案。截至 2015 年 7 月 16 日，案件尚在調(diào)查中。

　　21.2 投資設(shè)立及注銷子公司

　　2015 年 6 月經(jīng)公司“第一屆董事會(huì) 2015 年度第三次會(huì)議”及“2015 年第二次臨

　　時(shí)股東會(huì)”決議，公司擬出資 50 萬(wàn)元設(shè)立全資子公司“安溪三安假日酒店管理有限公

　　司”、注銷全資子公司福建三安鋼鐵廢鋼回收有限公司。截至 2015 年 7 月 16 日，設(shè)

　　立及注銷子公司手續(xù)正在辦理中。

　　21.3 評(píng)估基準(zhǔn)日后至出具評(píng)估報(bào)告日，委托評(píng)估單位的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)均在正常范

　　圍之內(nèi)。無(wú)需披露而未披露的重大事項(xiàng)。

　　21.4 報(bào)告提交日以后發(fā)生期后事項(xiàng)時(shí)，不能直接使用本報(bào)告的評(píng)估結(jié)論。

　　21.5 在評(píng)估基準(zhǔn)日后，有效期以內(nèi)，如果資產(chǎn)數(shù)量及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)按

　　如下原則處理：

　　21.5.1 資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)原評(píng)估方法對(duì)資產(chǎn)數(shù)量及金額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

　　21.5.2 資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘

　　請(qǐng)有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估值。

　　21.5.3 由于評(píng)估基準(zhǔn)日后資產(chǎn)數(shù)量、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的變化，委托方在資產(chǎn)實(shí)際作價(jià)時(shí)

　　應(yīng)給予充分考慮，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

　　本評(píng)估報(bào)告結(jié)論使用有效期為一年，即自2015年3月31日至2016年3月30日。

　　以上內(nèi)容摘自評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的詳細(xì)情況和合理理解評(píng)估結(jié)論，

　　應(yīng)當(dāng)閱讀評(píng)估報(bào)告正文。

　　福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司第 10 頁(yè) 共 45 頁(yè)

　　福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值

　　評(píng)估報(bào)告

　　福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資

　　產(chǎn)涉及的福建三安鋼鐵有限公司

　　股東全部權(quán)益價(jià)值

　　評(píng)估報(bào)告書(shū)正文

　　閩中興評(píng)字（2015）第 1009 號(hào)

　　福建三鋼閩光股份有限公司：

　　福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“本公司”）接受貴

　　公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法

　　和市場(chǎng)法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)福建三安鋼鐵有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)所涉

　　及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益在 2015 年 3 月 31 日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)

　　估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下:

　　一、委托方、被評(píng)估單位及其他評(píng)估報(bào)告使用者

　　(一)委托方：福建三鋼閩光股份有限公司

　　1.公司基本情況

　　營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：350000100009562

　　住所：三明市梅列區(qū)工業(yè)中路群工三路

　　法定代表人姓名：黎立璋

　　注冊(cè)資本：伍億叁仟肆佰柒拾萬(wàn)元

　　成立日期：2001 年 12 月 26

　　營(yíng)業(yè)期限：2001 年 12 月 26 至 2051 年 12 月 26

　　經(jīng)營(yíng)范圍：煉鐵；煉鋼；煉焦；黑色金屬鑄造；鋼壓延加工；鐵合金冶煉；金屬

　　廢料和碎屑加工處理；金屬結(jié)構(gòu)、氮肥制造；危險(xiǎn)化學(xué)品生產(chǎn)；煤炭、金屬礦石、金

　　屬材料、建材批發(fā)、零售、代購(gòu)代銷；再生物資回收；燃?xì)馍a(chǎn)和供應(yīng)；危險(xiǎn)化學(xué)品、

　　化工產(chǎn)品（不含易制毒化學(xué)品）批發(fā)；對(duì)外貿(mào)易；軟件開(kāi)發(fā)；信息系統(tǒng)集成服務(wù)；信

　　息技術(shù)咨詢服務(wù)；鋼鐵技術(shù)咨詢服務(wù)。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方

　　可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。）

　　福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司第 11 頁(yè) 共 45 頁(yè)

　　福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值

　　評(píng)估報(bào)告

　　2.歷史情況簡(jiǎn)介:

　　福建三鋼閩光股份有限公司系經(jīng)福建省人民政府批準(zhǔn)，由福建省三鋼（集團(tuán)）有

　　限責(zé)任公司為主要發(fā)起人，聯(lián)合廈門國(guó)貿(mào)集團(tuán)股份有限公司、廈門港務(wù)集團(tuán)有限公司

　　（于 2005 年 3 月 3 日依法整體改制變更為廈門國(guó)際港務(wù)股份有限公司）、鋼鐵研究總

　　院（于 2007 年 1 月 18 日更名為“中國(guó)鋼研科技集團(tuán)公司”）、中冶集團(tuán)北京鋼鐵設(shè)

　　計(jì)研究總院、廈門市國(guó)光工貿(mào)發(fā)展有限公司、廈門鷺升物流有限公司、晉江市福明鑫

　　化建貿(mào)易有限公司、閩東榮宏建材有限公司共同發(fā)起設(shè)立。

　　經(jīng)中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)證監(jiān)發(fā)行字[2006]171 號(hào)文核準(zhǔn)，公司于 2007 年 1 月

　　首次向社會(huì)公眾公開(kāi)發(fā)行人民幣普通股股票 10,000 萬(wàn)股，發(fā)行后公司注冊(cè)資本變更為

　　53470.00 萬(wàn)元，公司股票自 2007 年 1 月 26 日開(kāi)始在深圳證券交易所上市交易，證券

　　簡(jiǎn)稱為“三鋼閩光”，證券代碼為“002110”。

　　(二)被評(píng)估單位：福建三安鋼鐵有限公司

　　1、公司基本情況

　　注冊(cè)號(hào)：350500400002381

　　注冊(cè)資本：貳億肆仟貳佰貳拾玖萬(wàn)柒仟伍佰玖拾捌圓整

　　公司類型：有限責(zé)任公司

　　住所：安溪縣湖頭鎮(zhèn)

　　法定代表人：洪榮勇

　　成立日期：2001 年 11 月 06 日

　　營(yíng)業(yè)期限：2001 年 11 月 06 日至 2051 年 11 月 06 日

　　經(jīng)營(yíng)范圍：生產(chǎn)、生鐵、鋼坯、鋼材、中寬帶型材、氧氣、液氧、氮?dú)狻⒁喊薄?

　　液氬。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)）

　　2．歷史沿革及股權(quán)結(jié)構(gòu)

　　福建三安鋼鐵有限公司（以下簡(jiǎn)稱公司或本公司）經(jīng)安溪縣外經(jīng)貿(mào)局以安外經(jīng)貿(mào)

　　字(2001)第 88 號(hào)文批準(zhǔn)設(shè)立的有限責(zé)任公司，于 2001 年 11 月 6 日領(lǐng)取了注冊(cè)號(hào)為

　　350500400002381 的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，注冊(cè)地址：安溪縣湖頭鎮(zhèn)，注冊(cè)資本為

　　24,229.7598 萬(wàn)人民幣元，并經(jīng)泉州大同會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司于 2012 年 8 月 3 日“泉

　　大會(huì)所驗(yàn)字（2012）第 358 號(hào)”《驗(yàn)資報(bào)告》予以驗(yàn)證。法定代表人：洪榮勇。

　　2005 年 3 月 28 日福建省人民政府頒發(fā)商外資閩泉合資字(2001)0052 號(hào)批準(zhǔn)證書(shū)，

　　由中方福建三安集團(tuán)有限公司（原福建泉州三安集團(tuán)有限公司）及外方英屬維爾京群

　　福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司第 12 頁(yè) 共 45 頁(yè)

　　福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值

　　評(píng)估報(bào)告

　　島 HFA INC.(2005 年 2 月 2 日經(jīng)安溪縣外經(jīng)貿(mào)局以安外經(jīng)貿(mào)字[2005]第 8 號(hào)文批準(zhǔn)原

　　外方股東美國(guó)海發(fā)投資公司將全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給英屬維爾京群島 HFA INC.)共同組建公

　　司，工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：企合閩泉總字第 007268 號(hào)，注冊(cè)資本 18,000 萬(wàn)元人民幣，

　　其中：中方出資人民幣 9,180 萬(wàn)元，占注冊(cè)資本的 51%；外方出資外匯折合人民幣 8,820

　　萬(wàn)元，占注冊(cè)資本 49%，屬中外合資企業(yè)。2007 年 7 月 16 日福建三安集團(tuán)有限公司與

　　福建省（冶金）控股有限責(zé)任公司簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將其持有的公司 51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　給福建省（冶金）控股有限責(zé)任公司。2007 年 12 月 31 日，根據(jù)閩冶辦〔2007〕281

　　號(hào)文件，福建?。ㄒ苯穑┛毓捎邢挢?zé)任公司將公司 51%股權(quán)無(wú)償劃撥給福建省三鋼（集

　　團(tuán)）有限責(zé)任公司。

　　根據(jù) 2008 年 4 月 1 日董事會(huì)決議、2008 年 4 月 3 日股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及 2008 年 4 月

　　8 日章程修正案規(guī)定，進(jìn)行股權(quán)結(jié)構(gòu)變更，變更后注冊(cè)資本總額不變，仍為 18,000 萬(wàn)

　　元人民幣。其中：福建省三鋼（集團(tuán)）有限責(zé)任公司出資 9,180 萬(wàn)元，占注冊(cè)資本 51%；

　　英屬維爾京群島 HFA INC.出資 8,280 萬(wàn)元，占注冊(cè)資本 46%；廈門市信達(dá)安貿(mào)易有限

　　公司出資 540 萬(wàn)元，占注冊(cè)資本 3%。該事項(xiàng)已于 2008 年 4 月 25 日經(jīng)安溪縣對(duì)外貿(mào)易

　　經(jīng)濟(jì)合作局以安外經(jīng)貿(mào)字[2008]第 21 號(hào)文件批復(fù)同意，并于 2008 年 5 月 12 日辦理了

　　工商變更登記手續(xù)。

　　根據(jù) 2009 年 11 月 20 日安外經(jīng)貿(mào)［2009］84 號(hào)《安溪縣外貿(mào)局關(guān)于同意福建三

　　安鋼鐵有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓等事項(xiàng)的批復(fù)》。

　　(1)同意股東英屬維爾京群島 HFA INC. 將其在福建三安鋼鐵有限公司中持有股權(quán)

　　的 2.9733%轉(zhuǎn)讓給福建省冶金（控股）有限責(zé)任公司。

　　福建省冶金（控股）有限責(zé)任公司受讓英屬維爾京群島 HFA INC.2.9733%股權(quán)后，

　　累計(jì)股權(quán)為 53.9733%；同時(shí)，依《福建省人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于福建

　　省三鋼（集團(tuán)）有限責(zé)任公司重組福建三安鋼鐵有限公司有關(guān)事項(xiàng)的函》（閩國(guó)資函

　　產(chǎn)權(quán)［2009］324 號(hào)）將 53.9733%股權(quán)無(wú)償劃拔給福建省三鋼（集團(tuán)）有限責(zé)任公司。

　　(2)股權(quán)變更后，福建三安鋼鐵有限公司注冊(cè)資本不變（注冊(cè)資本為 18,000 萬(wàn)元

　　人民幣），其中福建省三鋼（集團(tuán)）有限責(zé)任公司出資 9,715.194 萬(wàn)元人民幣，占注

　　冊(cè)資本 53.9733%；英屬維爾京群島 HFA INC.出資外匯折合人民幣 7,744.806 萬(wàn)元，占

　　注冊(cè)資本 43.0267%；廈門市信達(dá)安貿(mào)易有限公司出資 540 萬(wàn)元人民幣，占注冊(cè)資本的

　　3%。

　　根據(jù) 2010 年 8 月 31 日安外經(jīng)貿(mào)字[2010]79 號(hào)《關(guān)于同意福建三安鋼鐵有限公司

　　福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司第 13 頁(yè) 共 45 頁(yè)

　　福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值

　　評(píng)估報(bào)告

　　股份轉(zhuǎn)讓等事項(xiàng)的批復(fù)》，英屬維爾京群島 HFA INC. 將其在福建三安鋼鐵有限公司

　　中持有股權(quán)的 9.3615%轉(zhuǎn)讓給福建省安溪榮德礦業(yè)有限公司。股權(quán)變更后，福建三安

　　鋼鐵有限公司注冊(cè)資本不變（注冊(cè)資本為 18,000 萬(wàn)元人民幣），其中福建省三鋼（集

　　團(tuán)）有限責(zé)任公司出資 9,715.194 萬(wàn)元人民幣，占注冊(cè)資本 53.9733%；英屬維爾京群

　　島 HFA INC.出資外匯折合人民幣 6,059.736 萬(wàn)元，占注冊(cè)資本 33.6652%；廈門市信達(dá)

　　安貿(mào)易有限公司出資 540 萬(wàn)元人民幣，占注冊(cè)資本的 3%；福建省安溪榮德礦業(yè)有限公

　　司出資 1,685.07 萬(wàn)元人民幣，占注冊(cè)資本的 9.3615%。福建三安鋼鐵有限公司的一切

　　債權(quán)債務(wù)由投資各方按股權(quán)比例承繼。

　　2012 年 5 月 2 日公司董事會(huì)作出增資的決議，2012 年 6 月 25 日股東簽訂了《股

　　權(quán)變更協(xié)議書(shū)》及對(duì)章程進(jìn)行重新修訂，公司申請(qǐng)?jiān)黾幼?cè)資本人民幣 6,229.7598

　　萬(wàn)元，變更后的注冊(cè)資本為人民幣 24,229.7598 萬(wàn)元。新增注冊(cè)資本由福建省三鋼（集

　　團(tuán)）有限責(zé)任公司、福建省安溪榮德礦業(yè)有限公司認(rèn)繳，變更注冊(cè)資本后股東為福建

　　省三鋼（集團(tuán)）有限責(zé)任公司出資 15,361.7404 萬(wàn)元,占注冊(cè)資本 63.4003%；英屬維

　　爾京群島 HFA INC 出資 6,059.736 萬(wàn)元，占注冊(cè)資本 25.0095%；廈門市信達(dá)安貿(mào)易有

　　限公司出資 540 萬(wàn)元，占注冊(cè)資本 2.2287%；福建省安溪榮德礦業(yè)有限公司出資

　　2,268.2834 萬(wàn)元，占注冊(cè)資本 9.3615%。泉州市對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作局于 2012 年 7 月

　　20 日以泉外經(jīng)貿(mào)審（2012）第 45 號(hào)文件批復(fù)同意增資事項(xiàng)，安溪縣對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合

　　作局于 2012 年 7 月 30 日以安外經(jīng)貿(mào)字（2012）第 3410.45 號(hào)文件轉(zhuǎn)發(fā)同意增資批復(fù)。

　　于 2012 年 8 月 3 日辦理了工商變更登記手續(xù)。

　　2014 年 3 月 4 日通過(guò)股東會(huì)決議，同意公司原股東英屬維爾京群島 HFA INC.將其

　　所持有公司 25.01%股權(quán)出資額 6,059.74 萬(wàn)元以 6,059.74 萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給福建三安

　　集團(tuán)有限公司。安溪縣對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作局于 2014 年 4 月 2 日以“安外經(jīng)貿(mào)（2014）

　　9 號(hào)”文件批復(fù)同意公司該股權(quán)轉(zhuǎn)讓。于 2014 年 4 月 30 日辦理了工商變更登記手續(xù)。

　　截止 2015 年 3 月 31 日，福建三安鋼鐵有限公司股東出資額及出資比例為：

　　實(shí)繳出資

　　股東姓名或名稱實(shí)繳出資占注冊(cè)資本比例（%）

　　(RMB 萬(wàn)元)

　　福建省三鋼（集團(tuán)）有限責(zé)任公司 15,361.7404 63.40

　　福建三安集團(tuán)有限公司 6,059.7360 25.01

　　廈門市信達(dá)安貿(mào)易有限公司 540.00 2.23

　　福建省安溪榮德礦業(yè)有限公司 2,268.2834 9.36

　　3．近年資產(chǎn)、財(cái)務(wù)及經(jīng)營(yíng)狀況

　　福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司第 14 頁(yè) 共 45 頁(yè)

　　福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值

　　評(píng)估報(bào)告

　　福建三安鋼鐵有限公司近年的資產(chǎn)、負(fù)債及經(jīng)營(yíng)狀況如下：

　　單位：人民幣元

　　項(xiàng)目 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 3 月 31 日

　　流動(dòng)資產(chǎn)：

　　貨幣資金 450,087,703.10 522,241,087.41 358,893,619.43

　　以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn) -

　　應(yīng)收票據(jù) 31,398,128.18 111,052,010.66 99,590,317.28

　　應(yīng)收賬款 31,976.30 1,329,724.78

　　預(yù)付款項(xiàng) 24,346,085.70 14,553,837.11 48,373,729.12

　　應(yīng)收利息 - -

　　應(yīng)收股利 - -

　　其他應(yīng)收款 21,722,205.62 1,110,963.02 1,189,578.09

　　存貨 670,642,721.54 484,215,745.49 500,376,251.50

　　劃分為持有待售的資產(chǎn) - -

　　一年內(nèi)到期的非流動(dòng)資產(chǎn) - -

　　其他流動(dòng)資產(chǎn) 26,505,706.22

　　流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 1,224,702,550.36 1,133,205,619.99 1,009,753,220.20

　　非流動(dòng)資產(chǎn)：

　　可供出售金融資產(chǎn) - -

　　持有至到期投資 - -

　　長(zhǎng)期應(yīng)收款 - -

　　長(zhǎng)期股權(quán)投資 90,000,000.00 90,000,000.00 90,000,000.00

　　投資性房地產(chǎn) 7,901,058.38 7,619,970.02 7,549,697.93

　　固定資產(chǎn) 3,741,141,384.99 3,564,589,482.74 3,483,834,543.81

　　在建工程 47,162,225.41 82,074,372.90 128,601,476.58

　　工程物資 - -

　　固定資產(chǎn)清理 - -

　　生產(chǎn)性生物資產(chǎn) - -

　　油氣資產(chǎn) - -

　　無(wú)形資產(chǎn) 173,845,207.43 169,812,146.78 168,839,066.51

　　開(kāi)發(fā)支出 - -

　　商譽(yù) - -

　　長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 - 245,833.36 243,750.04

　　遞延所得稅資產(chǎn) 36,944,782.23 56,632,690.70 66,124,327.54

　　其他非流動(dòng)資產(chǎn) 9,297,442.60 3,437,540.00 5,259,024.00

　　非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 4,106,292,101.04 3,974,412,036.50 3,950,451,886.41

　　資產(chǎn)總計(jì) 5,330,994,651.40 5,107,617,656.49 4,960,205,106.61

　　項(xiàng)目 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 3 月 31 日

　　流動(dòng)負(fù)債：

　　短期借款 665,700,000.00 734,000,000.00 770,000,000.00

　　以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的

　　- -

　　金融負(fù)債

　　應(yīng)付票據(jù) 1,314,000,000.00 1,216,500,000.00 983,000,000.00

　　應(yīng)付賬款 1,035,894,010.05 958,543,829.92 988,800,653.10

　　預(yù)收款項(xiàng) 242,360,298.95 328,424,122.04 371,026,847.55

　　應(yīng)付職工薪酬 15,961,593.53 36,659,366.70 36,775,047.88

　　應(yīng)交稅費(fèi) 13,308,968.45 55,886,824.91 24,572,642.56

　　應(yīng)付利息 1,595,957.91 1,429,152.77 1,484,230.13

　　應(yīng)付股利 - 400,000,000.00

　　其他應(yīng)付款 13,738,673.48 7,277,419.15 67,344,316.68

　　福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司第 15 頁(yè) 共 45 頁(yè)

　　福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值

　　評(píng)估報(bào)告

　　劃分為持有待售的負(fù)債 - -

　　一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債 148,000,000.00 53,000,000.00 53,000,000.00

　　其他流動(dòng)負(fù)債 - -

　　流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 3,450,559,502.37 3,391,720,715.49 3,696,003,737.90

　　非流動(dòng)負(fù)債：

　　長(zhǎng)期借款 53,000,000.00 -

　　應(yīng)付債券 - -

　　長(zhǎng)期應(yīng)付款 250,236,806.54 80,750,000.00 52,000,000.00

　　專項(xiàng)應(yīng)付款 - -

　　預(yù)計(jì)負(fù)債 - -

　　遞延所得稅負(fù)債 - -

　　其他非流動(dòng)負(fù)債 5,879,312.06 6,296,387.20 6,100,655.99

　　非流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 309,116,118.60 87,046,387.20 58,100,655.99

　　負(fù)債合計(jì) 3,759,675,620.97 3,478,767,102.69 3,754,104,393.89

　　所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）：

　　實(shí)收資本（或股本） 242,297,598.00 242,297,598.00 242,297,598.00

　　資本公積 866,821,202.67 866,821,202.67 866,821,202.67

　　減：庫(kù)存股 - - -

　　其他綜合收益 - - -

　　專項(xiàng)儲(chǔ)備 753,899.89 - -

　　盈余公積 48,329,033.89 54,795,130.02 54,795,130.02

　　一般風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備 - -

　　未分配利潤(rùn) 413,117,295.98 464,936,623.11 42,186,782.03

　　所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）合計(jì) 1,571,319,030.43 1,628,850,553.80 1,206,100,712.72

　　負(fù)債和所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）總計(jì) 5,330,994,651.40 5,107,617,656.49 4,960,205,106.61

　　項(xiàng) 目 2013 年度 2014 年度 2015 年 1-3 月

　　一、營(yíng)業(yè)收入 8,005,339,220.12 7,174,544,092.35 1,299,380,284.59

　　減：營(yíng)業(yè)成本 7,715,842,766.49 6,836,391,774.85 1,273,734,125.89

　　營(yíng)業(yè)稅金及附加 10,730,253.14 17,460,979.51 3,201,166.76

　　銷售費(fèi)用 41,260,381.05 38,045,384.53 10,940,605.84

　　管理費(fèi)用 128,698,246.95 113,214,746.28 27,950,527.43

　　財(cái)務(wù)費(fèi)用 98,000,879.07 88,238,747.82 21,263,612.14

　　資產(chǎn)減值損失 655,114.54 1,017,817.54 662,605.25

　　加：公允價(jià)值變動(dòng)收益（損失以“-”號(hào)填列）

　　投資收益（損失以“-”號(hào)填列） 6,000,000.00

　　其中：對(duì)聯(lián)營(yíng)企業(yè)和合營(yíng)企業(yè)的投

　　- -

　　資收益

　　二、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（虧損以“-”號(hào)填列） 10,151,578.88 80,174,641.82 -32,372,358.72

　　加：營(yíng)業(yè)外收入 11,656,840.83 13,672,663.39 130,880.80

　　其中：非流動(dòng)資產(chǎn)處置利得 64,258.86 - -

　　減：營(yíng)業(yè)外支出 5,336,729.41 9,106,665.92

　　其中：非流動(dòng)資產(chǎn)處置損失 5,090,390.05 9,015,724.70

　　三、利潤(rùn)總額（虧損總額以“-”號(hào)填列） 16,471,690.30 84,740,639.29 -32,241,477.92

　　減:所得稅費(fèi)用 4,816,752.79 20,079,678.02 -9,491,636.84

　　四、凈利潤(rùn)（凈虧損以“-”號(hào)填列） 11,654,937.51 64,660,961.27 -22,749,841.08

　　備注：上述表中的數(shù)據(jù)由福建三安鋼鐵有限公司提供，2013 年度、2014 年度報(bào)表、

　　2015 年 3 月 31 日?qǐng)?bào)表經(jīng)過(guò)致同會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計(jì)。

　　4.福建三安鋼鐵有限公司介紹

在建工程包括哪些內(nèi)容_在建工程包括哪些內(nèi)容和內(nèi)容

　　福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司第 16 頁(yè) 共 45 頁(yè)

　　福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值

　　評(píng)估報(bào)告

　　福建三安鋼鐵有限公司成立于 2001 年,位于福建安溪縣。

　　三安鋼鐵公司總占地面積 1833 畝，現(xiàn)有員工 3420 人，已形成了包括燒結(jié)、煉鐵、

　　煉鋼、連鑄、軋鋼等工序在內(nèi)的冶金聯(lián)合企業(yè)，是福建省第二大鋼鐵生產(chǎn)基地。公司

　　設(shè)備自動(dòng)化程度高，環(huán)保設(shè)施完善，全廠實(shí)現(xiàn)操作自動(dòng)化、管理信息化、生產(chǎn)清潔化。

　　2003 年通過(guò)了 ISO9001；2000 認(rèn)證。

　　目前擁有燒結(jié)、煉鐵、煉鋼、連鑄、軋鋼等工序，主要裝備有：燒結(jié)機(jī)、煉鐵高爐、

　　轉(zhuǎn)爐、連鑄機(jī)、棒線材軋鋼線、制氧機(jī)、煤氣柜，水處理設(shè)施以及機(jī)修運(yùn)輸、供電等

　　配套設(shè)施?，F(xiàn)主要產(chǎn)品為高等級(jí)建筑鋼材。

　　5.公司組織結(jié)構(gòu)情況如下：

　　福建三安鋼鐵有限公司組織結(jié)構(gòu)圖

　　股東會(huì)

　　董事會(huì)

　　監(jiān)事會(huì)

　　經(jīng)理層

　　人生

　　信

　　力產(chǎn) 安質(zhì)

　　息技

　　資供銷財(cái) 機(jī) 能全量辦監(jiān) 保

　　自術(shù)

　　源應(yīng) 售務(wù) 動(dòng) 源環(huán) 計(jì) 公察衛(wèi)

　　動(dòng) 中

　　管部部部部管保量室室部

　　理化心理部部

　　部

　　部部

　　物

　　燒煉煉軋動(dòng) 綜流

　　結(jié) 鐵鋼鋼力合中

　　廠廠廠廠廠廠心

　　6.投資子公司情況及股權(quán)比例

　　被投資單位名稱投資日期持股比例% 投資成本

　　福建三安鋼鐵廢鋼回收有

　　2012 年 5 月 100 50,000,000.00

　　限公司

　　福建省三安環(huán)保資源有限

　　2011 年 7 月 40 40,000,000.00

　　公司

　　7.委托方與被評(píng)估單位之間的關(guān)系：委托方福建三鋼閩光股份有限公司與被評(píng)

　　福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司第 17 頁(yè) 共 45 頁(yè)

　　福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值

　　評(píng)估報(bào)告

　　估單位福建三安鋼鐵有限公司為關(guān)聯(lián)企業(yè)，系同一母公司福建省三鋼（集團(tuán)）有限責(zé)

　　任公司控制下的兩個(gè)公司。

　?。ㄈ┪蟹揭酝獾钠渌u(píng)估報(bào)告使用者：僅供委托方根據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定

　　為實(shí)現(xiàn)本次目的相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為而使用本報(bào)告，無(wú)其他評(píng)估報(bào)告使用者。

　　二、評(píng)估目的

　　本次評(píng)估是根據(jù)福建省冶金（控股）有限責(zé)任公司【閩冶綜（2015）148 號(hào)】關(guān)

　　于同意福建三鋼閩光股份有限公司擬進(jìn)行重大資產(chǎn)重組的函，為福建三鋼閩光股份有

　　限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值提供價(jià)值

　　參考。

　　三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍

　　評(píng)估對(duì)象為福建三安鋼鐵有限公司的股東全部權(quán)益。

　　評(píng)估范圍為福建三安鋼鐵有限公司申報(bào)并經(jīng)致同會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）

　　審計(jì)并出具致同審字（2015）第 350ZA0149 號(hào)審計(jì)報(bào)告審計(jì)的截止 2015 年 3 月 31 日

　　的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債。具體如下：

　　單位：人民幣元

　　項(xiàng)目 2015 年 3 月 31 日

　　流動(dòng)資產(chǎn)：

　　貨幣資金 358,893,619.43

　　以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)

　　應(yīng)收票據(jù) 99,590,317.28

　　應(yīng)收賬款 1,329,724.78

　　預(yù)付款項(xiàng) 48,373,729.12

　　其他應(yīng)收款 1,189,578.09

　　存貨 500,376,251.5

　　流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 1,009,753,220.20

　　非流動(dòng)資產(chǎn)：

　　長(zhǎng)期股權(quán)投資 90,000,000.00

　　投資性房地產(chǎn) 7,549,697.93

　　固定資產(chǎn) 3,483,834,543.81

　　在建工程 128,601,476.58

　　無(wú)形資產(chǎn) 168,839,066.51

　　長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 243,750.04

　　遞延所得稅資產(chǎn) 66,124,327.54

　　其他非流動(dòng)資產(chǎn) 5,259,024.00

　　非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 3,950,451,886.41

　　資產(chǎn)總計(jì) 4,960,205,106.61

　　項(xiàng)目

　　福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司第 18 頁(yè) 共 45 頁(yè)

　　福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值

　　評(píng)估報(bào)告

　　流動(dòng)負(fù)債：

　　短期借款 770,000,000.00

　　應(yīng)付票據(jù) 983,000,000.00

　　應(yīng)付賬款 988,800,653.10

　　預(yù)收款項(xiàng) 371,026,847.55

　　應(yīng)付職工薪酬 36,775,047.88

　　應(yīng)交稅費(fèi) 24,572,642.56

　　應(yīng)付利息 1,484,230.13

　　應(yīng)付股利 400,000,000.00

　　其他應(yīng)付款 67,344,316.68

　　一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債 53,000,000.00

　　其他流動(dòng)負(fù)債

　　流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 3,696,003,737.90

　　非流動(dòng)負(fù)債：

　　長(zhǎng)期應(yīng)付款 52,000,000.00

　　其他非流動(dòng)負(fù)債 6,100,655.99

　　非流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 58,100,655.99

　　負(fù)債合計(jì) 3,754,104,393.89

　　所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）：

　　實(shí)收資本（或股本） 242,297,598.00

　　資本公積 866,821,202.67

　　減：庫(kù)存股

　　盈余公積 54,795,130.02

　　一般風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備

　　未分配利潤(rùn) 42,186,782.03

　　所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）合計(jì) 1,206,100,712.72

　　負(fù)債和所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）總計(jì) 4,960,205,106.61

　　注：基準(zhǔn)日財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)經(jīng)致同會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計(jì)并出具致同審字

　?。?015）第 350ZA0149 號(hào)審計(jì)報(bào)告。

　　1．經(jīng)核實(shí)，委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致，

　　上述賬面值業(yè)經(jīng)致同會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計(jì)并發(fā)表標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見(jiàn)。

　　2.評(píng)估主要資產(chǎn)情況

　　福建三安鋼鐵有限公司納入本次評(píng)估的主要實(shí)物資產(chǎn)為存貨、投資性房地產(chǎn)、房

　　屋建筑物、電子設(shè)備、土地使用權(quán)等,以及各子公司存貨、房屋建筑物、設(shè)備、土地使

　　用權(quán)等。

　　另外持有兩家控股公司福建省三安環(huán)保資源有限公司和福建三安鋼鐵廢鋼回收有

　　限公司。

　　實(shí)物資產(chǎn)的特點(diǎn)如下：

　　（1）房屋建筑物

　　福建三安鋼鐵有限公司主要為生產(chǎn)廠房、車間、生產(chǎn)配套設(shè)施，辦公樓及生活福

　　福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司第 19 頁(yè) 共 45 頁(yè)

　　福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值

　　評(píng)估報(bào)告

　　利房等。

　　（2）設(shè)備

　　福建三安鋼鐵有限公司設(shè)有燒結(jié)、煉鐵、煉鋼、軋鋼、動(dòng)力（含凈水、制氧、煤

　　氣、石灰、供電等）五個(gè)分廠，目前主要有燒結(jié)機(jī)、煉鐵高爐、轉(zhuǎn)爐、連鑄機(jī)、棒線

　　材軋鋼線、制氧機(jī)、煤氣柜，水處理設(shè)施以及機(jī)修運(yùn)輸、供電等配套設(shè)施。另外還有

　　車輛，辦公電子設(shè)備等。

　?。?）無(wú)形資產(chǎn)

　　納入本次評(píng)估范圍的無(wú)形資產(chǎn)主要為土地使用權(quán)，共 23 宗地，其中物流園土地 2

　　宗列在在建工程科目，高棒土地使用權(quán)未辦證。

　?。?）存貨

　　存貨主要為線材、棒材等產(chǎn)成品，以及礦粉等原材料，以及低值易耗品、鋼坯等。

　　3.企業(yè)申報(bào)的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量

　　企業(yè)申報(bào)評(píng)估的資產(chǎn)全部為企業(yè)賬面記錄的資產(chǎn)，未申報(bào)表外資產(chǎn)。

　　4.未引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告結(jié)論。

　　四、價(jià)值類型及其定義

　　1.本企業(yè)價(jià)值評(píng)估所選取的價(jià)值類型為：市場(chǎng)價(jià)值類型。

　　2.價(jià)值定義表述：所謂市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受

　　任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的公開(kāi)市場(chǎng)進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)

　　數(shù)額。

　　3.價(jià)值類型選取的理由及依據(jù)：根據(jù)本次評(píng)估目的、特定市場(chǎng)條件及評(píng)估對(duì)象狀

　　況，確定本次企業(yè)價(jià)值評(píng)估所選取的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。

　　五、評(píng)估基準(zhǔn)日：

　　本次評(píng)估基準(zhǔn)日為 2015 年 3 月 31 日。

　　確定評(píng)估基準(zhǔn)日的相關(guān)事項(xiàng)說(shuō)明：

　?。ㄒ唬┍卷?xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日確定的理由：由于資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)某一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)及負(fù)債

　　狀況提出公允價(jià)值結(jié)論，選擇月末日期的會(huì)計(jì)期末作為評(píng)估基準(zhǔn)日，能夠較全面反映

　　福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司第 20 頁(yè) 共 45 頁(yè)

　　福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值

　　評(píng)估報(bào)告

　　評(píng)估對(duì)象資產(chǎn)及負(fù)債的整體情況；同時(shí)本評(píng)估基準(zhǔn)日與評(píng)估人員實(shí)際評(píng)估日期也較為

　　接近，使評(píng)估人員能更好地把握委評(píng)資產(chǎn)的基準(zhǔn)日狀況，真實(shí)反映委評(píng)資產(chǎn)基準(zhǔn)日的

　　現(xiàn)時(shí)價(jià)值。為確切地反映評(píng)估對(duì)象的公允價(jià)值，有利于本項(xiàng)目評(píng)估目的順利實(shí)現(xiàn)，經(jīng)

　　評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托方及企業(yè)一致商定，確定本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日為 2015 年 3 月 31 日。

　?。ǘ┍敬卧u(píng)估的一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和利率、匯率、稅率均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格

　　標(biāo)準(zhǔn)和利率、匯率、稅率。

　　六、評(píng)估依據(jù)

　　（一）經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)

　　1.資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)。

　　2.福建省冶金（控股）有限責(zé)任公司關(guān)于同意福建三鋼閩光股份有限公司擬進(jìn)行

　　重大資產(chǎn)重組的函【閩冶綜（2015）148 號(hào)】。

　　（二）主要法律法規(guī)依據(jù)

　　1.《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》(國(guó)務(wù)院第 91 號(hào)令，1991 年)。

　　2.《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法實(shí)施細(xì)則》(國(guó)資辦發(fā)[1992]第 36 號(hào))。

　　3.《中華人民共和國(guó)公司法》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》。

　　4.《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理若干問(wèn)題的規(guī)定》（財(cái)政部[2001]第 14 號(hào)令）。

　　5.《企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》（國(guó)資委、財(cái)政部[2003]第 3 號(hào)令）。

　　6.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》（國(guó)務(wù)院[2003]第 378 號(hào)令）。

　　7.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》（國(guó)資委 [2005]第 12 號(hào)令）。

　　8.《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)資產(chǎn)權(quán)[2006]274

　　號(hào)）。

　　9.《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第 55

　　號(hào)）。

　　10.《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T18507-2014）。

　　11.《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2014）。

　　12.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)。

　　13.《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第 538 號(hào)）。

　　14.《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局令第 50

　　號(hào)）。

　　福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司第 21 頁(yè) 共 45 頁(yè)

　　福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值

　　評(píng)估報(bào)告

　　15.《機(jī)動(dòng)車強(qiáng)制報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》（2012 年第 12 號(hào)）。

　　16.《中華人民共和國(guó)車輛購(gòu)置稅暫行條例》（2001 年國(guó)務(wù)院第 294 號(hào)令）。

　　17.其他有關(guān)法律法規(guī)。

　　（三）評(píng)估準(zhǔn)則和指導(dǎo)意見(jiàn)

　　1.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》及《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》（財(cái)

　　企［2004］20 號(hào)）。

　　2.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—評(píng)估報(bào)告》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—評(píng)估程序》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)

　　則—業(yè)務(wù)約定書(shū)》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—工作底稿》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—機(jī)器設(shè)備》、

　　《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—不動(dòng)產(chǎn)》、《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見(jiàn)》（中評(píng)協(xié)[2007]189 號(hào)、

　　中評(píng)協(xié)[2011]230 號(hào)）。

　　3.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》（中評(píng)協(xié)[2011]230 號(hào)）。

　　4.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——企業(yè)價(jià)值》（中評(píng)協(xié)[2011]227 號(hào)）。

　　5.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—無(wú)形資產(chǎn)》（中評(píng)協(xié)[2008]217 號(hào)）。

　　6.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)道德準(zhǔn)則—獨(dú)立性》（中評(píng)協(xié)[2012]248 號(hào)）。

　　7.《資產(chǎn)評(píng)估操作專家提示——上市公司重大資產(chǎn)重組評(píng)估報(bào)告披露》。

　　8.《評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》（中評(píng)協(xié)[2010]214 號(hào)）。

　　9.《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)》(會(huì)協(xié)[2003]18 號(hào)）。

　　10.《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》（試行）（中評(píng)協(xié)[2009]211 號(hào)）。

　　11.其他有關(guān)準(zhǔn)則。

　?。ㄋ模?quán)屬依據(jù)

　　1．被評(píng)估單位福建三安鋼鐵有限公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

　　2．被評(píng)估單位福建三安鋼鐵有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表復(fù)印件；

　　3．被評(píng)估單位福建三安鋼鐵有限公司評(píng)估基準(zhǔn)日審計(jì)報(bào)告復(fù)印件；

　　4．驗(yàn)資報(bào)告、歷年審計(jì)報(bào)告；

　　5. 納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)所對(duì)應(yīng)的其他權(quán)屬證明文件等；

　　6.大型設(shè)備購(gòu)置合同、發(fā)票等復(fù)印件；

　　7.房屋所有權(quán)證、土地使用證、機(jī)動(dòng)車行駛證；

　　8．委托方、被評(píng)估單位承諾函；

　　9．相關(guān)財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)銷售資料；

　　10．其他相關(guān)評(píng)估資料。

　　福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司第 22 頁(yè) 共 45 頁(yè)

　　福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值

　　評(píng)估報(bào)告

　　（五）取價(jià)依據(jù)

　　1．國(guó)家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范文件等方面的資料；

　　2．企業(yè)提供的有關(guān)資產(chǎn)、財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)等方面的資料；

　　3．評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)清查、取證、記錄等方面的資料；

　　4. 在建工程包括哪些內(nèi)容我司掌握的類似建筑工程造價(jià)指標(biāo)；

　　5. 委托方及被評(píng)估單位提供的有關(guān)產(chǎn)權(quán)資料、工程預(yù)算相關(guān)資料和其他資料；

　　6.《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》(GB50500-2008)；《福建省建筑工程消耗量

　　定額》（FJYD-101-2005）；《福建省建筑裝飾裝修工程消耗量定額》(FJYD-201-2005)；

　　《福建省安裝工程消耗量定額》(FJYD-301-2012～FJYD-312-2012)；《福建省市政工

　　程消耗量定額》 (FJYD-401～407-2005)；《福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于調(diào)整建設(shè)

　　工程人工預(yù)算單價(jià)的通知》（閩建筑函[2013]92 號(hào)）及福建省、泉州市建設(shè)工程造價(jià)

　　管理部門發(fā)布的有關(guān)文件； 2015 年 3 月安溪縣建設(shè)工程主要材料價(jià)格信息；《冶金

　　工業(yè)建設(shè)工程預(yù)算定額》（2012 年版）；

　　7.《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》（發(fā)改價(jià)格〔2007〕670 號(hào)）；

　　8.《福建省建設(shè)工程造價(jià)咨詢服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)表》（閩價(jià)〔2002〕房 457 號(hào)）；

　　9.《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》(財(cái)建[2002]394 號(hào))；

　　10.《最新資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)》；

　　11.《中國(guó)機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)》、《中國(guó)機(jī)電產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格目錄》；

　　12.《計(jì)算機(jī)市場(chǎng)》、《中國(guó)電子商情》；

　　13.《全國(guó)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格信息》；

　　14.我司掌握的有關(guān)資料及評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察所掌握的情況資料；

　　15.《安溪縣人民政府關(guān)于實(shí)施 2011 年城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)通告》安政地[2014]43

　　號(hào)）、《安溪縣 2011 年基準(zhǔn)地價(jià)修編成果應(yīng)用方案》；

　　16.《工程勘查設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》（計(jì)價(jià)格（2002）10 號(hào)）；

　　17.《泉州市人民政府關(guān)于調(diào)整全市征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》(泉政文〔2012〕316

　　號(hào))及安溪縣當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；

　　18.“福建省物價(jià)局、福建省發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家計(jì)委關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前期

　　工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定的通知”（閩價(jià)〔2000〕房字 422 號(hào)）；

　　19.“國(guó)家計(jì)委、國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知”

　?。ㄓ?jì)價(jià)格[2002]125 號(hào)）；

　　福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司第 23 頁(yè) 共 45 頁(yè)

　　福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值

　　評(píng)估報(bào)告

　　18.本次評(píng)估中涉及的國(guó)家及地方其他相關(guān)法律、法規(guī)；

　　20.國(guó)家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范文件等方面的資料；

　　21.企業(yè)提供的相關(guān)資料；

　　22.其他有關(guān)參考資料。

　?。﹨⒖假Y料及其依據(jù)

　　1. 被評(píng)估單位提供的評(píng)估基準(zhǔn)日及前三年會(huì)計(jì)報(bào)表、賬冊(cè)與憑證；

　　2. 被評(píng)估單位提供的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表；

　　3. 有關(guān)市場(chǎng)價(jià)格資料。

　　七、評(píng)估方法

　?。ㄒ唬┰u(píng)估方法的選擇

　　企業(yè)價(jià)值評(píng)估主要有資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法和市場(chǎng)法三種評(píng)估方法。

　　1.市場(chǎng)法

　　市場(chǎng)法指將評(píng)估對(duì)象與參考企業(yè)、在市場(chǎng)上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證

　　券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行比較以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。其使用的基本前提有：

　　1.1 存在一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng)，且市場(chǎng)數(shù)據(jù)比較充分。

　　1.2 公開(kāi)市場(chǎng)上有合理比較基礎(chǔ)的可比的交易案例。

　　1.3 能夠收集可比的交易案例的相關(guān)資料。

　　2.收益法

　　收益法是指通過(guò)將被評(píng)估企業(yè)預(yù)期收益折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。采

　　用收益法的前提條件：

　　2.1 評(píng)估對(duì)象的預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量。

　　2.2 獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測(cè)并可用貨幣衡量。

　　2.3 評(píng)估對(duì)象預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。

　　3.資產(chǎn)基礎(chǔ)法（成本法）

　　資產(chǎn)基礎(chǔ)法（成本法）是指在評(píng)估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評(píng)估對(duì)

　　象價(jià)值的評(píng)估思路。采用成本法的前提條件有：

　　3.1 評(píng)估對(duì)象處于持續(xù)使用狀態(tài)。

　　3.2 可以調(diào)查取得購(gòu)建評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行途徑及相應(yīng)的社會(huì)平均成本資料。

　　4.評(píng)估方法的選用

　　福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司第 24 頁(yè) 共 45 頁(yè)

　　福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值

　　評(píng)估報(bào)告

　　由于福建三安鋼鐵有限公司屬于鋼鐵行業(yè)企業(yè)，隨著國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整期及

　　下游產(chǎn)業(yè)進(jìn)入周期性低谷，同時(shí)伴隨繁榮期投資過(guò)旺導(dǎo)致鋼鐵行業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)能過(guò)剩、供

　　求失衡、利潤(rùn)下降等等，該行業(yè)形成較大的行業(yè)性風(fēng)險(xiǎn)；根據(jù)歷史數(shù)據(jù)盈利的狀況難

　　以合理的加以預(yù)測(cè)，故不宜采用收益法進(jìn)行評(píng)估；

　　資產(chǎn)基礎(chǔ)法（成本法）是指在合理評(píng)估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評(píng)

　　估對(duì)象的價(jià)值的評(píng)估思路，本次可收集到各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債的詳細(xì)資料；又因我國(guó)鋼鐵

　　上市公司數(shù)量較多，能夠找到與福建三安鋼鐵有限公司可比參考對(duì)象，故此次評(píng)估選

　　用資產(chǎn)基礎(chǔ)法（成本法）及市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)過(guò)綜合分析確定以資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)

　　果作為本次評(píng)估的評(píng)估結(jié)論。

　　（二）資產(chǎn)基礎(chǔ)法具體應(yīng)用

　　評(píng)估思路：評(píng)估人員在對(duì)企業(yè)各個(gè)單項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行評(píng)估的基礎(chǔ)上，分別求出

　　各項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估值并累加求和，再扣減負(fù)債，得到凈資產(chǎn)評(píng)估值。

　　在評(píng)估過(guò)程中，評(píng)估人員根據(jù)各項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債的具體情況，分別采用不同的評(píng)估

　　方法，具體如下：

　　1. 關(guān)于流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估

　　1.1 貨幣資金

　?、佻F(xiàn)金存放在出納處。本次評(píng)估，由公司評(píng)估專業(yè)人員會(huì)同出納實(shí)地盤點(diǎn)檢查日

　　庫(kù)存現(xiàn)金,并倒推清查基準(zhǔn)日庫(kù)存現(xiàn)金是否與賬面數(shù)相符。即以盤點(diǎn)日的庫(kù)存現(xiàn)金賬面

　　余額加盤點(diǎn)日至評(píng)估基準(zhǔn)日的庫(kù)存現(xiàn)金賬面減少數(shù)，減去盤點(diǎn)日至評(píng)估基準(zhǔn)日的庫(kù)存

　　現(xiàn)金賬面增加額，得出評(píng)估基準(zhǔn)日的庫(kù)存現(xiàn)金賬面應(yīng)有數(shù)。

　?、阢y行存款在核實(shí)銀行對(duì)賬單，函證無(wú)誤基礎(chǔ)上以評(píng)估基準(zhǔn)日致同會(huì)計(jì)師事務(wù)所

　?。ㄌ厥馄胀ê匣铮徲?jì)報(bào)告的審定數(shù)為評(píng)估值。

　　1.2 應(yīng)收票據(jù)，本次評(píng)估中評(píng)估人員核實(shí)了企業(yè)應(yīng)收票據(jù)的票據(jù)類型，收集大額

　　應(yīng)收票據(jù)復(fù)印件，經(jīng)核實(shí)后以致同會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計(jì)確認(rèn)后的賬面

　　值為評(píng)估值。

　　1.3 應(yīng)收款項(xiàng)(應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款)在查閱會(huì)計(jì)憑證，借助歷史資料和現(xiàn)在的

　　調(diào)查情況，具體分析數(shù)額，賬齡和原因，款項(xiàng)回收情況，欠款人資金、信用、經(jīng)營(yíng)管

　　理現(xiàn)狀等,并進(jìn)行相應(yīng)函證工作。對(duì)于有充分理由相信全部能收回以及有經(jīng)常性業(yè)務(wù)往

　　來(lái)且信譽(yù)好的客戶按全部應(yīng)收額計(jì)算評(píng)估值；對(duì)于賬齡較長(zhǎng)且有證據(jù)表明無(wú)法收回的

　　且審計(jì)已 100%提壞賬準(zhǔn)備或?qū)儆谫M(fèi)用性質(zhì)支出的項(xiàng)目，直接評(píng)估為 0；其余非押金、

　　福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司第 25 頁(yè) 共 45 頁(yè)

　　福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值

　　評(píng)估報(bào)告

　　保證金性質(zhì)類款項(xiàng)，參考?jí)馁~準(zhǔn)備計(jì)提政策，確定各應(yīng)收款項(xiàng)可收回價(jià)值，同時(shí)將已

　　計(jì)提壞賬準(zhǔn)備評(píng)估為 0。

　　預(yù)付賬款在查閱會(huì)計(jì)憑證，具體分析相關(guān)業(yè)務(wù)內(nèi)容、金額、賬齡和原因，確定評(píng)

　　估值。屬于費(fèi)用性質(zhì)支出的項(xiàng)目，直接評(píng)估為 0；其余非押金、保證金性質(zhì)類款項(xiàng)，

　　參考?jí)馁~準(zhǔn)備計(jì)提政策，確定可收回價(jià)值，同時(shí)將已計(jì)提壞賬準(zhǔn)備評(píng)估為 0。

　　1.4 存貨主要為原材料、庫(kù)存商品、在產(chǎn)品、在庫(kù)低值易耗品。評(píng)估人員向存貨

　　管理人員詢問(wèn)了解存貨情況，對(duì)存貨進(jìn)行抽查盤點(diǎn)，與賬面進(jìn)行核對(duì),未發(fā)現(xiàn)失效、變

　　質(zhì)、殘損、廢品等存貨；

　　1.4.1 庫(kù)存商品，一般以其完全成本為基礎(chǔ)，根據(jù)該產(chǎn)品市場(chǎng)銷售情況決定是否

　　加上適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)。對(duì)于十分暢銷的產(chǎn)品，根據(jù)其出廠銷售價(jià)格減去銷售費(fèi)用和全部稅

　　金確定評(píng)估值；對(duì)于正常銷售的產(chǎn)品，根據(jù)其出廠銷售價(jià)格減去銷售費(fèi)用、全部稅金

　　和適當(dāng)數(shù)額的稅后凈利潤(rùn)確定評(píng)估值；對(duì)于勉強(qiáng)能銷售出去的產(chǎn)品，根據(jù)其出廠銷售

　　價(jià)格減去銷售費(fèi)用、全部稅金和稅后凈利潤(rùn)確定評(píng)估值；

　　1.4.2 在產(chǎn)品，在產(chǎn)品核算內(nèi)容為企業(yè)正在制造尚未完工的產(chǎn)品，評(píng)估人員向被

　　評(píng)估單位調(diào)查了解了產(chǎn)成品的生產(chǎn)工藝、生產(chǎn)流程；產(chǎn)成品的銷售模式、供需關(guān)系、

　　市場(chǎng)價(jià)格信息、了解到在產(chǎn)品賬面金額包括主材費(fèi)、其他輔助材料及分?jǐn)偟娜斯べM(fèi)和

　　制造費(fèi)用；考慮到在產(chǎn)品還需經(jīng)過(guò)生產(chǎn)才能銷售，同時(shí)由于鋼材價(jià)格變動(dòng)較大，對(duì)于

　　在產(chǎn)品按經(jīng)核實(shí)無(wú)誤后致同會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計(jì)后的賬面值列示；

　　1.4.3 在庫(kù)低值易耗品，根據(jù)清查核實(shí)后的數(shù)量乘以市場(chǎng)購(gòu)買價(jià)，系外購(gòu)產(chǎn)品，

　　主要為近期購(gòu)入的，價(jià)格變動(dòng)不大，按致同會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計(jì)后的

　　賬面值列示；

　　1.4.4 原材料，根據(jù)清查核實(shí)后的數(shù)量，按基準(zhǔn)日企業(yè)提供市價(jià)評(píng)估。

　　2.非流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估

　　2.1 長(zhǎng)期股權(quán)投資的評(píng)估：

　　長(zhǎng)期股權(quán)投資中控股的子公司按母公司的評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行整體評(píng)估，按評(píng)估后的

　　凈資產(chǎn)乘以母公司的股權(quán)比例后的價(jià)值作為母公司長(zhǎng)期股權(quán)投資的評(píng)估值。采用的評(píng)

　　估方法為資產(chǎn)基礎(chǔ)法。

　　2.2 投資性房地產(chǎn)的評(píng)估

　　對(duì)投資性房地產(chǎn)通過(guò)案例比較法或者收益還原法獲取待估值房地產(chǎn)的市場(chǎng)平均價(jià)

　　格，然后考慮列入本范圍內(nèi)投資性房地產(chǎn)具體約定的租金與資產(chǎn)周邊相類似物業(yè)的客

　　福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司第 26 頁(yè) 共 45 頁(yè)

　　福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值

　　評(píng)估報(bào)告

　　觀合理市場(chǎng)租金的的差異，以兩者租金差額的累計(jì)折現(xiàn)值作為租約對(duì)公允價(jià)值的影響

　　值。

　　即：委估對(duì)象的公允價(jià)值=各委估對(duì)象房地產(chǎn)的市場(chǎng)平均價(jià)格－現(xiàn)有租約對(duì)公允價(jià)

　　值的影響值

　　2.3 固定資產(chǎn)的評(píng)估

　　2.3.1 房屋建筑物的評(píng)估

　　本次評(píng)估范圍包括委托方申報(bào)的原料場(chǎng)工程、燒結(jié)廠、石灰窯工程、凈水工程、

　　煤氣工程、煉鐵工程、煉鋼工程、軋鋼、鐵路專用線、生活福利區(qū)等建筑物及構(gòu)筑物。

　　根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-不動(dòng)產(chǎn)》和《房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范》，房屋建筑物的評(píng)估方法通

　　常有比較法、收益法、成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法等四種評(píng)估方法。市場(chǎng)法適用于同類房地

　　產(chǎn)交易實(shí)例較多的評(píng)估；收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)評(píng)估；成本法適

　　用于無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)法、收益法進(jìn)行評(píng)估的情況下的房

　　地產(chǎn)評(píng)估。

　　根據(jù)被評(píng)估單位提供的建筑物明細(xì)清單,委估對(duì)象主要為較特殊的專業(yè)性較高的

　　工業(yè)建筑及附屬用房，周邊類似可比交易案例較少，出租性收入不易確定，故市場(chǎng)法、

　　收益法難以使用，本次評(píng)估主要采用成本法進(jìn)行評(píng)估。

　　所謂成本法是求取委估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以

　　此估算委估對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的一種評(píng)估方法。其計(jì)算公式為：評(píng)估值=重置

　　成本×綜合成新率。

　　重置成本=建筑安裝工程費(fèi)+專業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+

　　開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

　　其中：

　?。?）建筑安裝工程費(fèi)用

　　建筑安裝工程費(fèi)用包括建造房屋所發(fā)生的土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)

　　等費(fèi)用。其中：土建工程包括基礎(chǔ)工程、一般土建工程、裝飾工程等，安裝工程包括給排

　　水工程、照明工程、采暖工程、消防工程等。依據(jù)被評(píng)估單位提供的建安工程預(yù)（決）算

　　資料和本公司所掌握的當(dāng)?shù)夭煌ā?gòu)筑物造價(jià)，按當(dāng)?shù)?2015 年 3 月建設(shè)工程主要人工、

　　材料（綜合）預(yù)算價(jià)格對(duì)工程預(yù)（決）算造價(jià)進(jìn)行調(diào)整，確定評(píng)估基準(zhǔn)日的重置工程造價(jià)。

　?。?）前期及其他費(fèi)用

　　主要包括以下幾項(xiàng)：

　　福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司第 27 頁(yè) 共 45 頁(yè)

　　福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值

　　評(píng)估報(bào)告

　?、夙?xiàng)目前期工程費(fèi)：根據(jù)“福建省物價(jià)局、福建省發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家計(jì)委

　　關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定的通知”（閩價(jià)〔2000〕房字 422 號(hào)），

　　以建安工程造價(jià)的一定比例取定；

　?、诳辈熨M(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi): 根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部“關(guān)于發(fā)布《工程勘查設(shè)計(jì)收費(fèi)管理

　　規(guī)定》的通知”（計(jì)價(jià)格（2002）10 號(hào)），以建安工程造價(jià)的一定比例取定；

　?、酃こ瘫O(jiān)理費(fèi)：工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)＝設(shè)計(jì)階段＋招標(biāo)階段＋施工階段，根據(jù)國(guó)家發(fā)

　　展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（發(fā)改

　　價(jià)格〔2007〕670 號(hào)）及工程的實(shí)際情況，以建安工程造價(jià)的一定比例取定；

　?、芄こ淘靸r(jià)咨詢費(fèi):造價(jià)咨詢費(fèi)＝工程施工圖預(yù)算、結(jié)算或標(biāo)底的編制＋工程施工

　　圖預(yù)算、結(jié)算或標(biāo)底的審核，根據(jù)《福建省建設(shè)工程造價(jià)咨詢服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)表》（閩

　　價(jià)〔2002〕房 457 號(hào)）及工程的實(shí)際情況，以建安工程造價(jià)的一定比例取定；

　?、莪h(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi): 根據(jù)“國(guó)家計(jì)委、國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢

　　收費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知”（計(jì)價(jià)格[2002]125 號(hào)），以工程造價(jià)的一定比例取定；

　?、薰こ瘫ｋU(xiǎn)費(fèi): 根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，以建安工程造價(jià)的一定比例取定；

　?、呗?lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)：以建安工程造價(jià)的一定比例取定。

　?。?）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：包括城市規(guī)劃要求配套的道路、給排水（給水、雨水、污

　　水、中水）、電力、燃?xì)?、熱力、電信、有線電視等設(shè)施；估價(jià)對(duì)象場(chǎng)外基礎(chǔ)設(shè)施建

　　設(shè)費(fèi)已涵括在土地取得價(jià)格中，場(chǎng)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要為廠區(qū)道路、擋墻、人防、

　　消防、給水、供電、雨污排水、郵電等。

　　（4）建設(shè)單位管理費(fèi)：建設(shè)單位管理費(fèi)是指建設(shè)單位從項(xiàng)目開(kāi)工之日起至辦理竣

　　工財(cái)務(wù)決算之日止發(fā)生的管理性質(zhì)的開(kāi)支。包括：工作人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)和

　　差旅費(fèi)等，根據(jù)“財(cái)政部關(guān)于印發(fā)《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》的通知”(財(cái)建[2002]394

　　號(hào))結(jié)合工程的實(shí)際情況，按建安工程造價(jià)與前期費(fèi)用之和的一定比例計(jì)取。

　　(5)銷售費(fèi)用

　　銷售費(fèi)用是指預(yù)售或銷售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的必要支出。本次評(píng)估對(duì)象為企業(yè)

　　自建自用廠房，故可不計(jì)取該項(xiàng)費(fèi)用。

　?。?）資金成本

　　即應(yīng)計(jì)利息,計(jì)息期按正常建設(shè)工期,利率取評(píng)估基準(zhǔn)日銀行基建貸款利率、資金

　　視為建設(shè)期內(nèi)正常均勻投入,計(jì)息基礎(chǔ)為建安工程造價(jià)、前期費(fèi)用及管理費(fèi)之和。

　　投資利率：R=（1+r）P/2-1，其中：

　　福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司第 28 頁(yè) 共 45 頁(yè)

　　福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值

　　評(píng)估報(bào)告

　　R——投資利率，

　　r——現(xiàn)行銀行年貸款利率，

　　P——各建、構(gòu)筑物的工期，

　　資金成本=（建安費(fèi)用+前期費(fèi)用+管理費(fèi)）* R

　　(7)銷售稅費(fèi)

　　銷售稅費(fèi)是指預(yù)售或銷售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)。本次評(píng)估對(duì)

　　象為企業(yè)自建自用的生產(chǎn)用房，可不計(jì)取該項(xiàng)費(fèi)用。

　　(8)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

　　開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：根據(jù)房屋屬性，屬于自建自用的工業(yè)建筑物及配套設(shè)施不取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

　?。?）成新率的確定

　　確定建筑物成新率時(shí)應(yīng)全面考慮可能引起不動(dòng)產(chǎn)貶值的主要因素，合理估算各種

　　貶值。建筑物的貶值包括實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。

　　經(jīng)分析，委估建筑物均能滿足正常的生產(chǎn)需要，未發(fā)現(xiàn)明顯的功能性及經(jīng)濟(jì)性貶

　　值因素，故本次評(píng)估僅計(jì)算實(shí)體性貶值。評(píng)估人員通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)了解及現(xiàn)場(chǎng)查看,對(duì)所評(píng)房

　　屋建筑物參照不同工程結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析比較,結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)觀察,對(duì)建筑物的地基基礎(chǔ)、承重

　　柱梁、墻體、樓面、屋蓋、防水及地面面層、門窗、粉刷、水電配套設(shè)施等進(jìn)行查看

　　記錄,同時(shí)考慮所評(píng)物業(yè)的內(nèi)在質(zhì)量外觀形態(tài)、購(gòu)造年限及平時(shí)維護(hù)保養(yǎng)和使用狀況因

　　素,參照房屋建筑物壽命使用年限分別采用年限法和現(xiàn)場(chǎng)打分法確定成新率，然后采用

　　簡(jiǎn)單加權(quán)平均法確定綜合成新率。本次評(píng)估對(duì)于房屋建筑物采用綜合成新率法測(cè)算其

　　成新率，對(duì)于單位價(jià)值小的采用年限法測(cè)算其成新率。

　　①年限法

　　成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%

　　房屋建筑物使用年限

　　房屋分類壽命年限房屋分類壽命年限

　　(年) (年)

　　1.鋼結(jié)構(gòu) 3.鋼筋混凝土磚混結(jié)構(gòu)

　　其中: 生產(chǎn)用房 50 其中: 生產(chǎn)用房 40

　　受腐蝕生產(chǎn)用房 30 受腐蝕生產(chǎn)用房 30

　　受強(qiáng)腐蝕生產(chǎn)用房 15 受強(qiáng)腐蝕生產(chǎn)用房 15

　　非生產(chǎn)用房 55 非生產(chǎn)用房 50

　　2.鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu) 4.磚木結(jié)構(gòu)

　　其中: 生產(chǎn)用房 50 其中:生產(chǎn)用房 30

　　受腐蝕生產(chǎn)用房 35 非生產(chǎn)用房 40

　　受強(qiáng)腐蝕生產(chǎn)用房 15 5.簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) 10

　　福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司第 29 頁(yè) 共 45 頁(yè)

　　福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值

　　評(píng)估報(bào)告

　　非生產(chǎn)用房 60

　　構(gòu)筑物：按主要構(gòu)件及用途確定

　　構(gòu)筑物分類耐用年限構(gòu)筑物分類耐用年限構(gòu)筑物分類耐用年限

　　1.管道 6.破碎場(chǎng) 20 11.擋墻

　　供水管道 16 7.砼電纜溝 20 干砌 15

　　供氣管道 16 磚砌電纜溝 15 漿砌 20

　　2.露天庫(kù) 20 8.砼通廊 30 12.圍墻 15

　　3.露天框架 30 9.各類砼槽 30 磚砌 15

　　4.煙囪 30 10.道路 13.各類護(hù)欄 15

　　5.砼各類池 30 砼路面 10 14.設(shè)備基礎(chǔ) 隨設(shè)備使用年限

　　磚砌池 20 泥結(jié)路面 5 15.砼平臺(tái) 20

　　16.水塔 30

　?、诜种捣?

　　成新率=結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分×結(jié)構(gòu)部分修正系數(shù)+裝修部分合計(jì)得分×裝修部分修

　　正系數(shù)+設(shè)備部分合計(jì)得分×設(shè)備部分修正系數(shù)

　　框架結(jié)構(gòu) 混合結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu)

　　結(jié)構(gòu)類別

　　設(shè)備設(shè)備設(shè)備

　　結(jié)構(gòu) 裝修結(jié)構(gòu) 裝修結(jié)構(gòu) 裝修

　　修正系數(shù) (水電) (水電) (水電)

　　部分部分部分部分部分部分部分部分部分

　　樓層

　　單層 0.85 0.05 0.1 0.7 0.2 0.1 0.8 0.15 0.05

　　二～三層 0.8 0.1 0.1 0.6 0.2 0.2 0.7 0.2 0.1

　　四～六層 0.75 0.12 0.13 0.55 0.15 0.3

　　七層以上 0.8 0.1 0.1

　　③綜合成新率=年限法成新率*權(quán)重+分值法成新率*權(quán)重

　?。?）評(píng)估凈值=評(píng)估原值*綜合成新率

　　2.3.2 設(shè)備類的評(píng)估

　　本次評(píng)估主要采用成本法。

　　(1)機(jī)器設(shè)備的評(píng)估

　　評(píng)估值=重置成本×綜合成新率

　　重置成本的確定

　　需要安裝的重置成本構(gòu)成一般包括如下內(nèi)容：設(shè)備購(gòu)置價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、安裝工程費(fèi)、

　　前期費(fèi)及其他費(fèi)用、建設(shè)單位管理費(fèi)和資金成本等；不需要安裝的設(shè)備一般只包括設(shè)

　　備購(gòu)置價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)。

　　因此，設(shè)備的重置成本計(jì)算公式為：

　　福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司第 30 頁(yè) 共 45 頁(yè)

　　福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值

　　評(píng)估報(bào)告

　　對(duì)于需要安裝的設(shè)備：

　　其重置成本=設(shè)備購(gòu)置價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝工程費(fèi)+前期費(fèi)及其他費(fèi)用+建設(shè)單位管理

　　費(fèi)+資金成本

　　對(duì)于不需要安裝的一般設(shè)備：

　　其重置成本=設(shè)備購(gòu)置價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)

　　A 設(shè)備購(gòu)置價(jià)的確定

　　通過(guò)向生產(chǎn)廠家詢問(wèn)評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)價(jià)格，或從有關(guān)報(bào)價(jià)資料上查找現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)

　　格以及參考同類公司最近購(gòu)置設(shè)備的合同價(jià)格確定。

　　B 設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)的確定

　　參考企業(yè)提供的委估設(shè)備購(gòu)置合同及最新資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)確定。

　　C 安裝工程費(fèi)的確定

　　參考企業(yè)的安裝工程量資料及評(píng)估基準(zhǔn)日當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)材料價(jià)格進(jìn)行調(diào)整確定。

　　D 前期費(fèi)及其他費(fèi)用的確定

　　前期費(fèi)及其他費(fèi)用的確定根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定分別計(jì)算出各類費(fèi)用。

　　E 建設(shè)單位管理費(fèi)

　　建設(shè)單位管理費(fèi)的確定根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定計(jì)算出其費(fèi)用。

　　F 資金成本的確定

　　資金成本根據(jù)項(xiàng)目合理建設(shè)工期，按照評(píng)估基準(zhǔn)日貸款利率，以設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、運(yùn)

　　雜費(fèi)、安裝工程費(fèi)、前期費(fèi)及其他費(fèi)用、建設(shè)單位管理費(fèi)五項(xiàng)之和為基數(shù)定期確定。

　　以平均投入、單利計(jì)算。

　　G 增值稅抵扣

　　根據(jù)財(cái)稅[2008]170 號(hào)可根據(jù)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第

　　538 號(hào)）和《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局令第

　　50 號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，對(duì)于符合增值稅抵扣條件的，按照設(shè)備購(gòu)置價(jià)計(jì)算出相應(yīng)的增值

　　稅進(jìn)行抵扣。

　　H 成新率的確定

　　對(duì)于機(jī)器設(shè)備，通過(guò)對(duì)設(shè)備使用狀況的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，查閱有關(guān)設(shè)備的運(yùn)行狀況、主

　　要技術(shù)指標(biāo)等資料，以及向有關(guān)工程技術(shù)人員、操作維護(hù)人員核實(shí)該設(shè)備的技術(shù)狀況，

　　并考慮有關(guān)各類設(shè)備的實(shí)際使用年限的規(guī)定，以及該設(shè)備的已使用年限等因素，由評(píng)

　　估人員根據(jù)實(shí)際使用狀況確定尚可使用年限后綜合確定成新率，其計(jì)算公式為：

　　福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司第 31 頁(yè) 共 45 頁(yè)

　　福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值

　　評(píng)估報(bào)告

　　綜合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%

　?。?）電子設(shè)備的評(píng)估

　　對(duì)在用的電子設(shè)備采用成本法進(jìn)行評(píng)估。

　　基本計(jì)算公式為：設(shè)備的評(píng)估值=重置成本×成新率

　?、匐娮釉O(shè)備的重置成本以現(xiàn)場(chǎng)市場(chǎng)價(jià)格（不含增值稅）為基礎(chǔ)確定重置成本，還

　　包括購(gòu)置該設(shè)備應(yīng)考慮的其他合理輔助費(fèi)用（安裝費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)等）。

　?、谵k公電子設(shè)備的成新率首先是根據(jù)設(shè)備的經(jīng)濟(jì)使用年限、已使用年限確定其理

　　論成新率，以及通過(guò)對(duì)設(shè)備使用狀況的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，合理確定設(shè)備的物理性損耗，同時(shí)

　　通過(guò)向有關(guān)設(shè)備管理使用人員詢問(wèn)該設(shè)備的使用效能，綜合確定其成新率。

　　理論成新率即年限成新率的計(jì)算方法為：

　　年限成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限) ×100%

　　(3)車輛的評(píng)估

　　設(shè)備的評(píng)估值=重置成本×成新率

　　重置成本的確定：

　　成本法是用現(xiàn)時(shí)條件下，重新購(gòu)置一個(gè)全新?tīng)顟B(tài)下的被評(píng)估資產(chǎn)所需的全部重置

　　成本，乘以成新率，其乘積即作為評(píng)估值。車輛的重置成本由購(gòu)置價(jià)、購(gòu)置附加稅、

　　其他費(fèi)用（如驗(yàn)車上牌費(fèi)、手續(xù)費(fèi)）等三部分構(gòu)成。

　?、儋?gòu)置價(jià)：參照車輛所在地同類車型最新交易的市場(chǎng)價(jià)格（不含增值稅）確定，

　　對(duì)于部分已經(jīng)停產(chǎn)的車輛，以同品牌性能相近的可替代車型的市場(chǎng)價(jià)格確定其購(gòu)置價(jià)，

　　其他費(fèi)用依據(jù)地方車輛管理部門的合同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)水平確定。（根據(jù)財(cái)稅〔2013〕37 號(hào)

　　文規(guī)定，增值稅一般納稅人若新購(gòu)買摩托車、汽車、游艇，取得的增值稅專用發(fā)票的

　　進(jìn)項(xiàng)稅額，可不再區(qū)分是否自用，均可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

　?、谲囕v購(gòu)置稅：根據(jù) 2001 年國(guó)務(wù)院第 294 號(hào)令《中華人民共和國(guó)車輛購(gòu)置稅暫行

　　條例》的有關(guān)規(guī)定：車輛購(gòu)置稅應(yīng)納稅額＝計(jì)稅價(jià)格×10%，納稅人購(gòu)買自用車輛的計(jì)

　　稅價(jià)格應(yīng)不包括增值稅稅款。故：車輛購(gòu)置稅=購(gòu)置價(jià)/(1+17%)×10%

　　③成新率的確定：車輛的成新率以年限成新率、里程成新率并結(jié)合對(duì)車輛的使用

　　狀況的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，并綜合考慮實(shí)際技術(shù)狀況、技術(shù)進(jìn)步、設(shè)備負(fù)荷與利用率、維修保

　　養(yǎng)狀況等因素綜合確定其成新率。

　　年限成新率的計(jì)算方法為：

　　年限成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限) ×100%

　　福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司第 32 頁(yè) 共 45 頁(yè)

　　福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值

　　評(píng)估報(bào)告

　　里程成新率的計(jì)算方法為：

　　里程成新率=(規(guī)定行駛里程-實(shí)際行駛里程)/規(guī)定行駛里程×100%

　　綜合成新率根據(jù)孰低原則取值。

　　2.4 在建工程的評(píng)估

　　了解在建工程概況，收集有關(guān)合同、協(xié)議，并按照結(jié)構(gòu)進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)，說(shuō)明位置、

　　結(jié)構(gòu)、面積等；查閱與收集總平面布置圖、施工圖等建筑圖紙、概預(yù)算書(shū)、規(guī)劃許可

　　證、建設(shè)許可證、企業(yè)說(shuō)明等資料。核實(shí)在建工程的性質(zhì)、內(nèi)容以及賬面價(jià)值構(gòu)成，

　　對(duì)于尚未完工的按核實(shí)無(wú)誤的賬面值評(píng)估，對(duì)于已完工的主要參照固定資產(chǎn)、無(wú)形資

　　產(chǎn)土地使用權(quán)評(píng)估方法。

　　2.5 無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估

　　（1）無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)的評(píng)估

　　根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》）,通行的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較

　　法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)

　　按照地價(jià)評(píng)估的《技術(shù)規(guī)程》,根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況并結(jié)合委估對(duì)象的具體特點(diǎn)

　　及估價(jià)目的等,選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。委估宗地為工業(yè)用地，根據(jù)委估土地的有關(guān)資料

　　和評(píng)估目的，本次評(píng)估宜采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法及成本逼近法進(jìn)行評(píng)估。

　　所謂基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是指利用當(dāng)?shù)卣贫ǖ幕鶞?zhǔn)地價(jià)作為參照物，對(duì)其期

　　日因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素等進(jìn)行系數(shù)修正，從而求取待估地塊公平市場(chǎng)價(jià)值的一

　　種估價(jià)方法。

　　基本公式為:

　　P=P1b×（1+∑Ki）×Kj+D；

　　式中：P—待估宗地價(jià)格；

　　P1b—某用途、某級(jí)別（均質(zhì)區(qū)域）的基準(zhǔn)地價(jià)；

　　∑Ki—宗地修正系數(shù)；

　　Kj—估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其他修正系數(shù)；

　　D—開(kāi)發(fā)程度修正；

　　所謂成本逼近法就是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定

　　的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)推算土地價(jià)格的估價(jià)方法。

　　基本公式：土地價(jià)格=（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)+土地

　　增值收益）*地價(jià)修正

　　福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司第 33 頁(yè) 共 45 頁(yè)

　　福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值

　　評(píng)估報(bào)告

　?。?）無(wú)形資產(chǎn)-其他無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估

　　無(wú)形資產(chǎn)核實(shí)了其他無(wú)形資產(chǎn)賬面價(jià)值的構(gòu)成和計(jì)價(jià)依據(jù)、攤銷情況收集無(wú)形資

　　產(chǎn)的權(quán)屬證明材料、種類、具體名稱、技術(shù)特征、存在形式、形成過(guò)程，核實(shí)取得的

　　法律手續(xù)是否完備；在核實(shí)無(wú)誤的基礎(chǔ)上以評(píng)估基準(zhǔn)日致同會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通

　　合伙）審計(jì)報(bào)告的審定數(shù)為評(píng)估值。

　　2.5 遞延所得稅資產(chǎn)的評(píng)估

　　遞延所得稅資產(chǎn)是企業(yè)核算資產(chǎn)或負(fù)債、以及未作為資產(chǎn)和負(fù)債確認(rèn)，但按照稅

　　法規(guī)定可以確定其計(jì)稅基礎(chǔ)的項(xiàng)目，在后續(xù)計(jì)量過(guò)程中因企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，產(chǎn)生的

　　賬面價(jià)值與其計(jì)稅基礎(chǔ)的可抵扣暫時(shí)性差異對(duì)企業(yè)未來(lái)所得稅造成的影響。

　　評(píng)估人員就差異產(chǎn)生的原因、形成過(guò)程進(jìn)行調(diào)查和了解，核實(shí)該差異在確定未來(lái)

　　收回資產(chǎn)或清償負(fù)債期間的應(yīng)納稅所得額時(shí)，是否將導(dǎo)致產(chǎn)生可抵扣金額，核實(shí)核算

　　的金額是否符合企業(yè)會(huì)計(jì)制度及稅法的相關(guān)規(guī)定。在此基礎(chǔ)上確定遞延所得稅資產(chǎn)的

　　評(píng)估值。

　　2.6 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的評(píng)估

　　長(zhǎng)期待攤費(fèi)用了解了長(zhǎng)期待攤費(fèi)用發(fā)生的原因，查閱了長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的記賬憑證，

　　核實(shí)了費(fèi)用的發(fā)生日期、預(yù)計(jì)攤銷月數(shù)，已攤銷月數(shù)以及基準(zhǔn)日后尚存受益月數(shù)；經(jīng)

　　核實(shí)無(wú)誤后，以評(píng)估基準(zhǔn)日致同會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計(jì)報(bào)告的審定數(shù)為

　　評(píng)估值。

　　2.7 其他非流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估

　　其他非流動(dòng)資產(chǎn)調(diào)查了解了其他非流動(dòng)資產(chǎn)發(fā)生的原因，核實(shí)了評(píng)估基準(zhǔn)日確認(rèn)

　　其他非流動(dòng)資產(chǎn)的記賬憑證，經(jīng)核實(shí)無(wú)誤后以評(píng)估基準(zhǔn)日致同會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普

　　通合伙）審計(jì)報(bào)告的審定數(shù)為評(píng)估值。

　　3.關(guān)于負(fù)債的評(píng)估

　　主要包括短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付股利、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付職工薪酬、

　　應(yīng)交稅費(fèi)、應(yīng)付利息、其他應(yīng)付款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債、長(zhǎng)期應(yīng)付款、其他非

　　流動(dòng)負(fù)債。評(píng)估人員對(duì)企業(yè)的負(fù)債進(jìn)行審查核實(shí)，各項(xiàng)負(fù)債在核實(shí)的基礎(chǔ)上以核實(shí)確

　　認(rèn)后的賬面值作為評(píng)估值，適當(dāng)考慮是否存在不需支付的金額；金額較大的已發(fā)函詢

　　證，并以回函確認(rèn)數(shù)為評(píng)估值。

　?。ㄈ┦袌?chǎng)法

　　本次評(píng)估選用上市公司比較法，主要采用市凈率（P/B)估值模型進(jìn)行評(píng)估。上市

　　福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司第 34 頁(yè) 共 45 頁(yè)

　　福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值

　　評(píng)估報(bào)告

　　公司比較法的基本步驟具體如下：

　　1.選擇可比企業(yè)在國(guó)內(nèi) A 股資本市場(chǎng)中，通過(guò)分析、對(duì)比，選用與被評(píng)估單位的

　　業(yè)務(wù)及規(guī)模相近的上市公司為可比企業(yè)。

　　2.選擇、計(jì)算、調(diào)整價(jià)值比率對(duì)比被評(píng)估單位和可比企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析調(diào)

　　整。通過(guò)對(duì)其多角度量化分析、比較，選擇價(jià)值比率。并在計(jì)算市凈率（P/B)時(shí)，充

　　分考慮企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)能力、盈利能力、資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)狀況和償債能力等對(duì)被評(píng)估單

　　位價(jià)值影響較大因素，進(jìn)行計(jì)算、調(diào)整。

　　3.運(yùn)用價(jià)值比率得出評(píng)估結(jié)果,考慮一定的缺乏流動(dòng)性折扣，得出被評(píng)估單位股東

　　全部權(quán)益價(jià)值，以市凈率（P/B)為例，計(jì)算公式如下：

　　被評(píng)估單位股東全部權(quán)益價(jià)值=上市可比公司價(jià)值比率 P/B*被評(píng)估單位評(píng)估基

　　準(zhǔn)日凈資產(chǎn)*（1-缺乏流動(dòng)性折扣）

　　八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況

　　本公司接受評(píng)估委托后，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的原則和規(guī)定，按照本公司與委

　　托方簽定的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)所約定的事項(xiàng)，組織評(píng)估人員對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)

　　行了評(píng)估。本次評(píng)估工作開(kāi)始于 2015 年 4 月 8 日，結(jié)束于 2015 年 7 月 16 日。先后經(jīng)

　　過(guò)接受委托、資產(chǎn)清查、評(píng)定估算、評(píng)估匯總、提交報(bào)告等過(guò)程。具體步驟如下：

　?。ㄒ唬┙邮芪须A段

　　了解評(píng)估資產(chǎn)目前狀況，掌握并明確委托業(yè)務(wù)性質(zhì)、目的、范圍等基本事宜，簽

　　訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)。組織評(píng)估工作小組，制訂資產(chǎn)評(píng)估實(shí)施方案和工作時(shí)間計(jì)劃。

　　（二）資產(chǎn)清查階段

　　由本評(píng)估項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)制訂的計(jì)劃，輔導(dǎo)企業(yè)填報(bào)有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表，

　　為保證所填列明細(xì)的真實(shí)與完整，要求福建三安鋼鐵有限公司首先進(jìn)行全面清查，并

　　由評(píng)估人員提前參與，同時(shí)，收集資產(chǎn)評(píng)估所需法律、法規(guī)和行業(yè)、企業(yè)資料，取得

　　與評(píng)估資產(chǎn)有關(guān)的權(quán)屬證明。

　?。ㄈ┰u(píng)定估算階段

　　根據(jù)國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)原則和規(guī)定，針對(duì)已確定的評(píng)估范圍及具體對(duì)象，掌握各

　　項(xiàng)評(píng)估資產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀，并進(jìn)一步審閱填報(bào)的資產(chǎn)評(píng)估資料，對(duì)審閱后的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)

　　行必要的核查、鑒別，對(duì)實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行核對(duì)，察看、記錄、分析，同時(shí)，開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)

　　研、詢價(jià)工作，收集有關(guān)價(jià)格資料，再采用選定的評(píng)估方法對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債予以評(píng)

　　福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司第 35 頁(yè) 共 45 頁(yè)

　　福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值

　　評(píng)估報(bào)告

　　定估算。

　?。ㄋ模┰u(píng)估匯總階段

　　根據(jù)對(duì)各類資產(chǎn)的初步評(píng)估結(jié)果，進(jìn)行匯總分析，確認(rèn)評(píng)估工作中沒(méi)有發(fā)生重復(fù)

　　或遺漏評(píng)估，并根據(jù)匯總分析情況，對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行調(diào)整、修改和完善。

　?。ㄎ澹┨峤粓?bào)告階段

　　根據(jù)評(píng)估工作情況，起草評(píng)估報(bào)告書(shū)，并經(jīng)本公司內(nèi)部三級(jí)審核，最后提交正式

　　評(píng)估報(bào)告書(shū)。

　　九、評(píng)估假設(shè)

　　本評(píng)估報(bào)告的分析和結(jié)論僅在設(shè)定的以下假設(shè)條件下成立：

　?。ㄒ唬┰u(píng)估前提：本次評(píng)估是以公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)為評(píng)估假設(shè)前提。

　　（二）評(píng)估假設(shè)：

　　1.一般假設(shè)

　?。?）以委托方及被評(píng)估單位提供的全部文件材料真實(shí)、有效、準(zhǔn)確為假設(shè)條件。

　?。?）以國(guó)家宏觀財(cái)政、經(jīng)濟(jì)政策和所在地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境沒(méi)有發(fā)生重大變化為假

　　設(shè)條件。

　?。?）以經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)及評(píng)估所依據(jù)的稅收政策、法律、法規(guī)、信貸利率、匯率變動(dòng)等

　　不發(fā)生足以影響評(píng)估結(jié)論的重大變化為假設(shè)條件。

　?。?）本次評(píng)估假設(shè)無(wú)其他未被申報(bào)的賬外資產(chǎn)和負(fù)債、抵押或擔(dān)保事項(xiàng)、重大訴

　　訟或期后事項(xiàng)，且被評(píng)估單位對(duì)列入評(píng)估范圍的資產(chǎn)擁有合法權(quán)利為假設(shè)條件。

　?。?）以不發(fā)生地震、火災(zāi)等其他不可抗力因素為假設(shè)條件。

　　2.特殊假設(shè)

　?。?）假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后被評(píng)估單位在現(xiàn)有管理方式和管理水平的基礎(chǔ)上，經(jīng)營(yíng)范

　　圍、方式與目前保持一致。

　?。?）假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后被評(píng)估單位的產(chǎn)品保持目前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。

　?。?）以設(shè)定的生產(chǎn)方式、生產(chǎn)規(guī)模、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、投資和開(kāi)發(fā)技術(shù)水平為基準(zhǔn)且持

　　續(xù)經(jīng)營(yíng)。

　　本評(píng)估報(bào)告及評(píng)估結(jié)論是依據(jù)上述評(píng)估前提、評(píng)估假設(shè)，以及本評(píng)估報(bào)告中確定

　　的原則、依據(jù)、條件、方法和程序得出的結(jié)果，若上述前提和假設(shè)條件發(fā)生變化時(shí)，

　　本評(píng)估報(bào)告及評(píng)估結(jié)論一般會(huì)自行失效。

　　福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司第 36 頁(yè) 共 45 頁(yè)

　　福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值

　　評(píng)估報(bào)告

　　十、評(píng)估結(jié)論

　?。ㄒ唬?兩種評(píng)估方法評(píng)估結(jié)果比較分析

　　本公司本著獨(dú)立、公正、科學(xué)、客觀的原則，運(yùn)用資產(chǎn)評(píng)估法定的程序和公允的

　　方法，采用了資產(chǎn)基礎(chǔ)法（成本法）和市場(chǎng)法對(duì)福建三安鋼鐵有限公司的股東全部權(quán)

　　益價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。

　　1.資產(chǎn)基礎(chǔ)法（成本法）的評(píng)估

　　福建三安鋼鐵有限公司經(jīng)致同會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計(jì)后的股東全部

　　權(quán) 益價(jià) 值（凈資產(chǎn) ）賬面值為人民幣 1,206,100,712.72 元，評(píng) 估值為人民幣

　　1,348,799,579.42 元，增值 142,698,866.70 元，增值率 11.83%。資產(chǎn)評(píng)估匯總表如

　　下：

　　單位: 人民幣萬(wàn)元

　　序號(hào) 項(xiàng)目賬面價(jià)值評(píng)估價(jià)值增減值增值率%

　　1 流動(dòng)資產(chǎn) 100,975.32 101,425.37 450.05 0.45

　　2 非流動(dòng)資產(chǎn) 395,045.19 408,380.21 13,335.02 3.38

　　3 其中：可供出售金融資產(chǎn)凈額 0.00 0.00 0.00

　　4 持有至到期投資凈額 0.00 0.00 0.00

　　5 長(zhǎng)期應(yīng)收款凈額 0.00 0.00 0.00

　　6 長(zhǎng)期股權(quán)投資凈額 9,000.00 10,247.72 1,247.72 13.86

　　7 投資性房地產(chǎn)凈額 754.97 1,019.96 264.99 35.10

　　8 固定資產(chǎn)凈額 348,383.45 349,046.17 662.72 0.19

　　9 在建工程凈額 12,860.15 10,592.10 -2,268.05 -17.64

　　10 工程物質(zhì)凈額 0.00 0.00 0.00

　　11 固定資產(chǎn)清理 0.00 0.00 0.00

　　12 生產(chǎn)性生物資產(chǎn)凈額 0.00 0.00 0.00

　　13 油氣資產(chǎn)凈額 0.00 0.00 0.00

　　14 無(wú)形資產(chǎn)凈額 16,883.91 30,340.58 13,456.67 79.70

　　15 開(kāi)發(fā)支出 0.00 0.00 0.00

　　16 商譽(yù)凈額 0.00 0.00 0.00

　　17 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 24.38 24.38 0.00 0.00

　　18 遞延所得稅資產(chǎn) 6,612.43 6,583.40 -29.03 -0.44

　　19 其他非流動(dòng)資產(chǎn) 525.90 525.90 0.00 0.00

　　20 資產(chǎn)總計(jì) 496,020.51 509,805.58 13,785.07 2.78

　　21 流動(dòng)負(fù)債 369,600.37 369,600.37 0.00 0.00

　　22 非流動(dòng)負(fù)債 5,810.07 5,325.23 -484.84 -8.34

　　23 負(fù)債總計(jì) 375,410.44 374,925.60 -484.84 -0.13

　　24 股東權(quán)益（凈資產(chǎn)） 120,610.07 134,879.96 14,269.89 11.83

　　福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司第 37 頁(yè) 共 45 頁(yè)

　　福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值

　　評(píng)估報(bào)告

　　評(píng)估結(jié)論詳細(xì)情況見(jiàn)評(píng)估明細(xì)表。

　　2. 評(píng)估結(jié)果與賬面值比較變動(dòng)情況及原因：

　　2.1 應(yīng)收賬款評(píng)估增值 69,985.51 元，系按各應(yīng)收賬款可收回情況評(píng)估，以及壞

　　賬準(zhǔn)備評(píng)估為 0 等原因共同影響造成的；

　　2.2 其他應(yīng)收款評(píng)估減值 79,993.13 元, 系費(fèi)用性支出以及壞賬準(zhǔn)備評(píng)估為 0 等

　　原因共同影響造成的；

　　2.3 存貨評(píng)估增值 4,510,499.80 元，主要系原材料按基準(zhǔn)日企業(yè)提供基準(zhǔn)日的市

　　價(jià)評(píng)估、產(chǎn)成品按基準(zhǔn)日前后企業(yè)提供同類產(chǎn)品的銷售價(jià)格扣除相關(guān)稅金及附加、所

　　得稅等，同時(shí)根據(jù)產(chǎn)品的銷售情況，扣除凈利潤(rùn)折減率確定評(píng)估值造成的；

　　2.4 長(zhǎng)期股權(quán)投資評(píng)估增值 12,477,187.38 元，系投資福建三安鋼鐵廢鋼回收有

　　限公司、福建省三安環(huán)保資源有限公司，按母公司的評(píng)估基準(zhǔn)日對(duì)子公司進(jìn)行企業(yè)價(jià)

　　值評(píng)估，按子公司評(píng)估后的股東全部權(quán)益價(jià)值（凈資產(chǎn)）乘以母公司持有的股權(quán)比例

　　后的價(jià)值作為長(zhǎng)期股權(quán)投資的評(píng)估值，系評(píng)估值相對(duì)賬面成本高造成評(píng)估增值；

　　2.5 投資性房地產(chǎn)評(píng)估增值 2,649,897.07 元,系投資性房地產(chǎn)以成本計(jì)價(jià)和賬面

　　價(jià)值不包含分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)價(jià)值造成的；

　　2.6 固定資產(chǎn)評(píng)估增值 6,627,122.96 元，房屋建筑物減值系將預(yù)估工程中的設(shè)備

　　安裝部分調(diào)整至機(jī)器設(shè)備中評(píng)估、基建期至評(píng)估基準(zhǔn)日期間預(yù)算人工、材料、機(jī)械臺(tái)

　　班價(jià)格有較大變動(dòng)。設(shè)備類增值主要系房屋建筑物中設(shè)備安裝工程并入設(shè)備評(píng)估，材

　　料價(jià)格下降，人工費(fèi)上漲，以及固定資產(chǎn)會(huì)計(jì)折舊年限與評(píng)估折舊年限差異等原因共

　　同影響產(chǎn)生；

　　2.7 在建工程評(píng)估減值 22,680,518.09 元，系期初投資成本較大；

　　2.8 無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估增值 134,566,689.59 元，系土地原始取得成本相對(duì)較低，而評(píng)

　　估基準(zhǔn)日期間土地價(jià)格有一定程度上漲；

　　2.9 遞延所得稅資產(chǎn)評(píng)減值 290,332.92 元，系壞賬準(zhǔn)備及其他非流動(dòng)負(fù)債評(píng)估為

　　零相應(yīng)的遞延所得稅資產(chǎn)沖回造成；

　　2.10 其他非流動(dòng)負(fù)債評(píng)估減值 4,848,328.53 元,系無(wú)需支付款項(xiàng)并保留相對(duì)應(yīng)稅

　　收評(píng)估造成的。

　　3.市場(chǎng)法的評(píng)估

　　經(jīng)采用市場(chǎng)法評(píng)估，福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益（凈資產(chǎn)）賬面值為人

　　民幣 120,460.07 萬(wàn)元，評(píng)估值為人民幣 156,700.00 萬(wàn)元，評(píng)估增值 36,239.93 萬(wàn)元，

　　福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司第 38 頁(yè) 共 45 頁(yè)

　　福建三鋼閩光股份有限公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)所涉及的福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值

　　評(píng)估報(bào)告

　　增值率 30.08%。

　?。ǘ┰u(píng)估結(jié)論的確定

　　資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估后凈資產(chǎn)為 134,879.96 萬(wàn)元，市場(chǎng)法評(píng)估后股東全部股權(quán)價(jià)值為

　　156,700.00 萬(wàn)元，市場(chǎng)法比資產(chǎn)基礎(chǔ)法高 21,820.04 萬(wàn)元。差異產(chǎn)生原因主要是兩種

　　評(píng)估方法考慮的角度不同，成本法是從企業(yè)現(xiàn)有賬面資產(chǎn)的再取得途徑考慮的，市場(chǎng)

　　法是通過(guò)與資本市場(chǎng)上可比公司進(jìn)行對(duì)比分析的基礎(chǔ)上，得出的評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一種

　　方法，本次評(píng)估所選取的可比公司雖然在多個(gè)層面與可比公司具有較強(qiáng)的可比性，但

　　由于目標(biāo)公司經(jīng)營(yíng)模式的特色性，使得其與可比公司在銷售模式、目標(biāo)市場(chǎng)等方面仍

　　然存在一定的差異，這些差異可能對(duì)評(píng)估結(jié)果造成偏差。另外，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)

　　整期及下游產(chǎn)業(yè)進(jìn)入周期低谷，同時(shí)伴隨繁榮期投資過(guò)旺導(dǎo)致鋼鐵行業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)能過(guò)剩、

　　供求失衡、利潤(rùn)下降等等，形成較大的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)對(duì)該風(fēng)險(xiǎn)的反映，不能真實(shí)體

　　現(xiàn)其價(jià)值水平。鑒于本次評(píng)估的目的，選用資產(chǎn)基礎(chǔ)法（成本法）評(píng)估結(jié)果更為合理。

　　考慮到本次評(píng)估目的是擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)，由于市場(chǎng)法的結(jié)果受市場(chǎng)波動(dòng)影響

　　較大，出于穩(wěn)健的原則，故在本次評(píng)估中，選用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果作為本次評(píng)估的

　　評(píng)估結(jié)論，即福建三安鋼鐵有限公司股東全部權(quán)益（凈資產(chǎn) ）賬面值為人民幣

　　1,206,100,712.72 元，評(píng)估值為人民幣 1,348,799,579.42 元，增值 142,698,866.70

　　元，增值率 11.83%。

　　十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明

　　1.對(duì)被評(píng)估單位存在的可能影響資產(chǎn)評(píng)估值的瑕疵事項(xiàng)及期后事項(xiàng)，在企業(yè)委托

　　時(shí)未作特殊說(shuō)明而評(píng)估人員根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)一般不能獲悉的情況下，本評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估

　　人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

　　2.本評(píng)估公司未對(duì)委托方和被評(píng)估單位提供的有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為批文、歷史沿革、控

　　制關(guān)系、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、權(quán)證、會(huì)計(jì)憑證、財(cái)務(wù)報(bào)表、合并范圍等證據(jù)資料或所牽涉的責(zé)

　　任進(jìn)行獨(dú)立審查，亦不會(huì)對(duì)上述資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

　　3.雖然本項(xiàng)目評(píng)估過(guò)程中評(píng)估人員未發(fā)現(xiàn)被評(píng)估資產(chǎn)存在除本報(bào)告已披露外的其

　　他擔(dān)保和抵押事宜，但是，本評(píng)估報(bào)告的使用者應(yīng)當(dāng)不依賴于本評(píng)估報(bào)告而對(duì)資產(chǎn)狀

　　態(tài)做出獨(dú)立的判斷。

　　4.除非特別說(shuō)明，本評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估值以被評(píng)估單位對(duì)有關(guān)資產(chǎn)擁有完全的權(quán)

　　利為基礎(chǔ)，未考慮由于被評(píng)估單位賬面未體現(xiàn)的尚未支付某些費(fèi)用或尚未完成相關(guān)手

　　福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司第 39 頁(yè) 共 45 頁(yè)