設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

　　一、 電梯運(yùn)行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

　　二、 高低壓配電系統(tǒng)運(yùn)行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

　　三、 消防系統(tǒng)運(yùn)行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

　　四、 中央空調(diào)運(yùn)行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

　　五、 給排水系統(tǒng)運(yùn)行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

　　六、 弱電系統(tǒng)運(yùn)行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

　　一、電梯運(yùn)行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

項(xiàng)目

工作要點(diǎn)

工作標(biāo)準(zhǔn)

管理控制

責(zé)任人

工作記錄

支持文件

1

運(yùn)

行

　　開啟及關(guān)閉

　　1. 寫字樓電梯開閉時間（各公司自定）

　　2. 公寓電梯開閉時間（各公司自定）

　　3. 普通住宅電梯開閉時間（各公司自定）

　　1. 在清空橋廂風(fēng)機(jī)盤管怎么清洗，確認(rèn)無人時才能啟動及關(guān)閉

　　2. 業(yè)務(wù)特殊要求需使用電梯的,電梯主管批準(zhǔn)后方可進(jìn)行

　　3. 電梯主管每周抽檢1次電梯開關(guān)時間是否正確

　　電梯技工

　　《電梯機(jī)房日常維護(hù)保養(yǎng)記錄表》

　　《垂直電梯運(yùn)行巡視記錄表》

　　《手扶電梯運(yùn)行巡視記錄表》

　　《電梯管理作業(yè)規(guī)范》

　　巡視

　　1. 每班次對直梯機(jī)房進(jìn)行巡視1次（室內(nèi)溫度、電網(wǎng)電壓、屏內(nèi)各電器動作情況風(fēng)機(jī)盤管怎么清洗，曳引機(jī)運(yùn)行情況）

　　2. 每班次巡視電梯運(yùn)行狀態(tài)1次（轎廂運(yùn)行狀況風(fēng)機(jī)盤管怎么清洗，聲響、平穩(wěn)性、平層精度等）確保電梯不帶故障、安全運(yùn)行

　　1. 巡視時發(fā)現(xiàn)問題能及時解決的,及時解決.不能及時解決的,通知維保方并作好記錄.

　　2. 電梯主管每周抽檢1次

　　電梯技工

2

維

保

　　周期

　　外包單位每半個月進(jìn)行1次維保，每月相鄰兩次維保間隔不少于10天，電梯技工按《電梯維保監(jiān)督管理標(biāo)準(zhǔn)》現(xiàn)場跟蹤

　　1. 外包單位工作人員工作前須簽到

　　2. 《維保工作單》須得到維修班長簽字確認(rèn)

　　3. 發(fā)現(xiàn)違規(guī)維修保養(yǎng)時,報維修主管對其發(fā)《整改通知書》

　　4. 維保工作須在各業(yè)態(tài)用梯閑時進(jìn)行

　　工程主管

　　《電梯維保監(jiān)督管理標(biāo)準(zhǔn)》

　　檢測

　　每年進(jìn)行1次政府強(qiáng)制檢測

　　1.合格證到期前一個月組織檢測

　　2.電梯主管負(fù)責(zé)

　　工程主管

3

檢

修

　　計(jì)劃

　　1.每月底前維保單位提交下月檢修計(jì)劃

　　2.由工程主管審批

　　工程主管

　　《設(shè)施設(shè)備故障維修記錄表》

　　過程安全控制

　　1. 維修保養(yǎng)人員在對電梯進(jìn)行保養(yǎng)、檢修時，應(yīng)先在各層廳門前掛上“電梯保養(yǎng)、檢修”告示牌

　　2. 檢修完成后確?，F(xiàn)場衛(wèi)生

　　工程主管

　　交付使用

　　1. 由電梯主管確認(rèn)維修效果

　　2. 由維保單位提供維修記錄

4

電

梯

緊

急

故

障

處

理

　　措施

　　1. 扶梯停機(jī)由維修技工進(jìn)行重新啟動

　　2. 重啟失敗時，匯報總值并通知維保單位

　　3. 直梯停機(jī)先停止直梯電源

　　4. 啟動直梯困人解救預(yù)案

　　工程主管

　　通知

　　通知維保單位進(jìn)行檢查

　　總值人員

　　善后

　　進(jìn)入檢修程序

　　維保單位

　　二、高低壓配電系統(tǒng)運(yùn)行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

項(xiàng)目

工作要點(diǎn)

工作標(biāo)準(zhǔn)

管理控制

責(zé)任人

工作記錄

　　支持文件

1

運(yùn)

行

　　巡視

　　1. 每二小時巡視10KV配電室1次，發(fā)現(xiàn)異常及時向主管報告

　　2. 每二小時巡視低壓配電室1次，發(fā)現(xiàn)異常及時向主管報告

　　3. 按平均間隔時間，每天至少抄錄配電室電度表數(shù)據(jù)四次

　　4. 特殊天氣時每小時巡視配電室1次

　　5. 每天15：00點(diǎn)、21：00測量變電所主要設(shè)備開關(guān)觸頭的溫度并記錄在《設(shè)備溫度日測表》上

　　6. 強(qiáng)電主管每天對前日運(yùn)行數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)異常及時處置

　　7. 運(yùn)行人員完成當(dāng)班運(yùn)行日志，主管每天對昨日運(yùn)行日志進(jìn)行審核

　　1. 強(qiáng)電主管每天檢查抄錄數(shù)據(jù)

　　2. 工程主管每周檢查抄錄數(shù)據(jù)及運(yùn)行日志

　　3. 管理處總經(jīng)理每月檢查抄錄數(shù)據(jù)及運(yùn)行日志

　　變電所運(yùn)行人員

　　強(qiáng)電主管

　　《高壓/低壓配電室運(yùn)行巡視表》

　　《變電所運(yùn)行數(shù)據(jù)記錄表》

　　《變電所設(shè)備溫度日測表》

　　《供配電系統(tǒng)作業(yè)規(guī)范》

　　操作

　　1. 高壓操作須由運(yùn)行人員獲得強(qiáng)電主管以上領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)后，按《供配電系統(tǒng)作業(yè)規(guī)范》進(jìn)行

　　2. 某路高壓回路外線路停電、來電時，按照《供配電系統(tǒng)作業(yè)規(guī)范》執(zhí)行低壓母聯(lián)倒閘送電及善后工作

　　3. 樓層維修工要求停、送某回路開關(guān)時，按照《供配電系統(tǒng)作業(yè)規(guī)范》執(zhí)行

　　4. 對停電回路開關(guān)及時懸掛“禁止合閘”警示牌

　　5. 當(dāng)主、備高壓都停電時啟動緊急故障處理預(yù)案

2

維

保

　　高壓配電室

　　1. 每月對電柜外觀清潔1次

　　2. 每半年對直流屏緊固除塵1次

　　3. 每年對配電柜停電檢查，并進(jìn)行除塵、緊固1次

　　4. 每年對配電柜進(jìn)行高壓試驗(yàn)1次

　　1. 強(qiáng)電主管檢查配電柜外觀清潔情況

　　2. 強(qiáng)電主管制定配電柜停電檢修計(jì)劃，并跟蹤檢修過程

　　強(qiáng)電主管

　　《設(shè)施設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)（檢查）記錄表》

　　變壓器

　　1. 每月對配電柜外觀清潔1次

　　2. 每年對變壓器停電檢查，并進(jìn)行除塵、緊固保養(yǎng)1次

　　3. 每年對變壓器進(jìn)行直流電阻試驗(yàn)、耐壓絕緣試驗(yàn)1次

　　低壓配電室

　　1. 每月對配電柜外觀清潔1次

　　2. 每年對低壓配電室停電檢查，并進(jìn)行除塵、緊固1次

3

檢

修

　　編制計(jì)劃

　　1. 供電系統(tǒng)發(fā)生故障時，由主管組織相關(guān)人員現(xiàn)場查看故障情況

　　2. 由強(qiáng)電主管制定維修計(jì)劃并經(jīng)工程主管審批

　　1. 突發(fā)重大故障時，按緊急故障處理

　　2. 維修前，填寫工作票并做好安全措施及技術(shù)措施

　　3. 維修時，按《電業(yè)安全操作規(guī)程》操作，注意人身及設(shè)備安全

　　4. 維修中，設(shè)置設(shè)備檢修警示牌

　　5. 維修后，恢復(fù)設(shè)備周邊狀態(tài)

　　強(qiáng)電主管

　　《設(shè)施設(shè)備故障維修記錄表》

　　檢修交底

　　1. 維修人員將檢修內(nèi)容、范圍告知運(yùn)行人員

　　2. 運(yùn)行人員在運(yùn)行日志中填寫故障情況

　　3. 維修人員作好相應(yīng)的安全保護(hù)措施并進(jìn)行維修

　　試運(yùn)行

　　1. 維修完畢后，由運(yùn)行人員試運(yùn)行

　　2. 維修人員將試運(yùn)行內(nèi)容、范圍告知運(yùn)行人員

　　3. 運(yùn)行人員試運(yùn)行時，維修人員應(yīng)觀察運(yùn)行情況

　　交付使用

　　1. 由強(qiáng)電主管確認(rèn)維修效果

　　2. 告知運(yùn)行人員可投入使用

　　3. 由強(qiáng)電主管填寫維修記錄及工作日志

　　4. 運(yùn)行人員做好故障維修記錄

4

緊

急

故

障

處

理

　　控制措施

　　1. 發(fā)現(xiàn)緊急故障時，立即切斷故障電源

　　2. 運(yùn)行人員通知強(qiáng)電主管及工程主管

　　3.啟動備用電源

　　4.及時將故障時間、現(xiàn)象等相關(guān)記錄填寫于《運(yùn)行記事》

　　1. 禁止違規(guī)操作

　　2. 在操作時，保證人身及設(shè)備安全

　　3. 做好相應(yīng)設(shè)備警示措施

　　運(yùn)行人員

　　強(qiáng)電主管

　　《高壓室運(yùn)行記事》

　　《變電所運(yùn)行記事》

　　《供配電系統(tǒng)作業(yè)規(guī)范》

　　善后

　　1. 保護(hù)現(xiàn)場，在必要時，告知保險公司及時定損

　　2. 作好必要的隔離

　　3. 由管理處總經(jīng)理與客服溝通，并告知受影響業(yè)戶

　　三、消防系統(tǒng)運(yùn)行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

項(xiàng)目

工作要點(diǎn)

工作標(biāo)準(zhǔn)

管理控制

責(zé)任人

工作記錄

支持文件

消

防

設(shè)

備

管

理

　　消防設(shè)備維保

　　1. 專職技工每日對噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)進(jìn)行檢查1次，填寫《設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)(檢查)記錄表》完好率應(yīng)為100%，發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)在2小時內(nèi)進(jìn)行處理，修復(fù)時間不超過12小時

　　2. 專職技工每周對消防水泵房、穩(wěn)壓泵房清潔1次

　　3. 專職技工每月對火災(zāi)報警聯(lián)動控制系統(tǒng)、防火卷簾門、疏散指示、消防通道照明、屋面消防風(fēng)機(jī)、防火閥、按《消防系統(tǒng)設(shè)備檢查維護(hù)規(guī)范》進(jìn)行檢查1次故障率不得超過2%，發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)在2小時內(nèi)進(jìn)行處理，修復(fù)時間不超過12小時

　　4. 專職技工每周對報警打印系統(tǒng)測試1次

　　5. 每月進(jìn)行消火栓泵、噴淋泵測試、維護(hù)風(fēng)機(jī)盤管怎么清洗；噴淋系統(tǒng)放水測試、維護(hù)；氣體滅火系統(tǒng)維護(hù)、報警器主機(jī)維護(hù)

　　6. 每半年對管網(wǎng)閥門、電機(jī)潤滑保養(yǎng)1次，消防風(fēng)機(jī)、防火閥進(jìn)行外觀保養(yǎng)1次

　　7. 每月按10%的比例抽查測試、維護(hù)煙感探測器、溫感探測器、風(fēng)機(jī)、防火閥、手報按鈕、聯(lián)動反饋

　　1. 弱電主管每周對第1－4項(xiàng)進(jìn)行檢查1次

　　2. 工程主管每月對第5－7項(xiàng)進(jìn)行檢查1次

　　3. 管理處總經(jīng)理每半年對第1-7項(xiàng)進(jìn)行檢查1次

　　工程主管

　　《消防設(shè)備月保養(yǎng)記錄》

　　《消防安全月檢查表》

　　《消防系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)范》

　　分包方監(jiān)管要求

　　1.專業(yè)技工全程陪同維保公司的維保檢測工作并實(shí)施監(jiān)督

　　2.工程主管每月按《建筑消防設(shè)施功能檢測、維修保養(yǎng)合同》約定檢查消防維保單位維保工作完成情況設(shè)施設(shè)備完好率應(yīng)為100%，故障排除率應(yīng)為100%發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)在2小時內(nèi)進(jìn)行處理修復(fù)時間不超過12小時

　　3.工程主管每月審查確認(rèn)消防維保單位出具的《建筑消防設(shè)施技術(shù)測試報告》

　　4.管理處總經(jīng)理每年審查確認(rèn)消防維保單位出具的《建筑消防設(shè)施年檢報告》

　　1. 工程主管每周檢查1次

　　2. 管理處總經(jīng)理每月檢查1次

　　工程主管

　　四、中央空調(diào)運(yùn)行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

項(xiàng)目

工作要點(diǎn)

工作標(biāo)準(zhǔn)

管理控制

責(zé)任人

工作記錄

支持文件

1

運(yùn)

行

　　巡視

　　1. 主機(jī)巡視：每1小時1次

　　2. 室內(nèi)外溫度：每2小時1次

　　3. 冷卻塔：每4小時1次

　　4. 水泵：每1小時1次

　　1. 定時抄錄數(shù)據(jù)，填寫運(yùn)行日志

　　2. 測溫時必須定點(diǎn)，詳見《空調(diào)系統(tǒng)管理作業(yè)規(guī)范》相關(guān)規(guī)定

　　運(yùn)行技工

　　《冷水機(jī)組運(yùn)行記錄表》

　　《空調(diào)系統(tǒng)管理作業(yè)規(guī)范》

　　操作

　　1. 根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)營業(yè)時間提前半小時開關(guān)機(jī)

　　2. 根據(jù)實(shí)際情況（室內(nèi)外溫度、冷凍進(jìn)出水溫、冷卻進(jìn)出水溫）調(diào)整參數(shù)

　　3. 主機(jī)及閥門的開關(guān)狀態(tài)

　　1. 主管每周測試兩次效果

　　2. 定時抄錄數(shù)據(jù)或運(yùn)行狀態(tài)

　　3. 掛狀態(tài)標(biāo)識牌，當(dāng)值班長每天檢查一次

　　運(yùn)行技工

2

維

保

　　主機(jī)

　　1. 每天白班擦拭外觀1次

　　2. 每月檢測1次主機(jī)

　　3. 4000小時進(jìn)行一級保養(yǎng)，8000小時進(jìn)行二級保養(yǎng)，12000小時進(jìn)行三級保養(yǎng)

　　4. 每兩年換1次油

　　5. 電控柜每月進(jìn)行除塵、緊固

　　空調(diào)主管每周至少抽檢1次第一項(xiàng)工作效果，2至5項(xiàng)為外保單位實(shí)施，運(yùn)行技工現(xiàn)場跟蹤，空調(diào)主管及時檢查維保效果

　　運(yùn)行技工

　　《設(shè)施設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)（檢查）記錄表》

　　《空調(diào)系統(tǒng)管理作業(yè)規(guī)范》

　　水泵

　　1. 每天白班擦拭外觀1次

　　2. 每年冬季停機(jī)加油1次

　　1. 空調(diào)主管每周至少抽檢1次第1項(xiàng)工作效果

　　2. 工程主管監(jiān)督第2項(xiàng)工作落實(shí)情況

　　運(yùn)行技工

　　工程主管負(fù)責(zé)組織加油

　　冷卻塔

　　1. 每天開機(jī)前檢查風(fēng)機(jī)皮帶1次

　　2. 每天開機(jī)前開啟補(bǔ)水閥

　　3. 每天關(guān)機(jī)后關(guān)閉補(bǔ)水閥

　　4. 每年冬季停機(jī)加油1次

　　5. 每年冬季管道外觀上漆1次

　　1. 空調(diào)主管每周至少抽檢1次1-3項(xiàng)工作效果

　　2. 工程主管監(jiān)督4-5項(xiàng)落實(shí)情況

　　運(yùn)行技工負(fù)責(zé)1-2項(xiàng)

　　工程主管負(fù)責(zé)4-5項(xiàng)

　　末端設(shè)備

　　1. 每月清洗風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)1次，

　　2. 每年清洗風(fēng)機(jī)盤管翅片1次

　　3. 每年清洗冷凍水過濾器1次

　　4. 每年清洗電機(jī)風(fēng)葉除塵1次

　　1-4項(xiàng)外保單位施實(shí)，運(yùn)行技工現(xiàn)場跟進(jìn)，空調(diào)主管及時檢查效果

　　運(yùn)行技工

　　水處理

　　1. 每月投藥1次

　　2. 每月出具權(quán)威部門的水質(zhì)檢測報告

　　3. 每月清洗冷卻塔1次

　　4. 每三個月清洗過濾器1次

　　5. 每月清潔冷卻塔及周邊環(huán)境1次

　　1-5項(xiàng)外保單位施實(shí)，運(yùn)行技工現(xiàn)場跟進(jìn)，空調(diào)主管及時檢查效果

　　運(yùn)行技工

　　附屬設(shè)備

　　1.每年對管道外觀保養(yǎng)1次

　　2.每年對閥門外觀及潤滑保養(yǎng)1次

　　3.每年對標(biāo)識完善1次

　　1-3項(xiàng)運(yùn)行技工實(shí)施，綜合維修主管及時檢查效果

　　運(yùn)行技工

3

檢

修

　　編制計(jì)劃

　　1.空調(diào)系統(tǒng)發(fā)生故障時，由部門主管組織相關(guān)人員現(xiàn)場查看故障情況

　　2.由主管制定維修計(jì)劃并經(jīng)部門經(jīng)理審批

　　1.維保范圍外，要進(jìn)行維修

　　2.突發(fā)重大故障，按緊急故障處理

　　3.維修時，按《中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)范》進(jìn)行，注意人身及設(shè)備安全

　　4.維修中，設(shè)置設(shè)備檢修警示牌

　　5.維修后，恢復(fù)設(shè)備周邊狀態(tài)

　　工程主管

　　《設(shè)施設(shè)備故障維修記錄表》

　　檢修交底

　　1.維修人員將檢修內(nèi)容、范圍告知運(yùn)行人員

　　2.運(yùn)行人員在運(yùn)行日志中填寫故障情況

　　3.維修人員作好相應(yīng)的安全保護(hù)措施并進(jìn)行維修

　　試機(jī)

　　1.維修完畢后，由運(yùn)行人員試機(jī)

　　2.維修人員將試機(jī)內(nèi)容、范圍告知運(yùn)行人員

　　3.運(yùn)行人員試機(jī)時，維修人員應(yīng)觀察運(yùn)行情況

　　交付使用

　　1.由空調(diào)主管確認(rèn)維修效果

　　2.告知運(yùn)行人員可投入使用

　　3.由維修班長填寫維修記錄及工作日志

4

緊

急

故

障

處

理

　　控制措施

　　1.發(fā)現(xiàn)緊急故障時，立即按《空調(diào)系統(tǒng)管理作業(yè)規(guī)范》停機(jī)

　　2.切斷相應(yīng)電氣開關(guān)及水路閥門

　　3.運(yùn)行人員通知空調(diào)主管

　　4.開啟備用機(jī)

　　1.禁止違規(guī)停機(jī)

　　2.在操作時，保證人身及設(shè)備安全

　　3.做好相應(yīng)閥門及開關(guān)的警示措施

　　空調(diào)主管

　　善 后

　　1.保護(hù)現(xiàn)場，在必要時，告知保險公司及時定損

　　2.作好必要的隔離

　　3.由空調(diào)主管與營運(yùn)部溝通，并告知受影響業(yè)戶

　　4.按中央空調(diào)檢修要求實(shí)施

　　五、給排水系統(tǒng)運(yùn)行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

項(xiàng)目

工作要點(diǎn)

工作標(biāo)準(zhǔn)

管理控制

責(zé)任人

工作記錄

支持文件

1

給

水

系

統(tǒng)

　　巡視

　　1. 每班次對水泵、電源雙投柜內(nèi)的計(jì)量電度表、水泵變頻控制柜、水箱的水位巡視1次

　　2. 夜班對浮球閥檢查1次

　　3. 每月抄錄水表數(shù)據(jù)時，對主要的管道及閥門進(jìn)行檢查

　　4. 對上述檢查形成記錄

　　空調(diào)主管每周檢查巡更點(diǎn)及記錄表格1次

　　運(yùn)行技工

　　《生活水泵房巡更檢查表》

　　《給排水運(yùn)行巡視記錄表》

　　《給排水系統(tǒng)作業(yè)規(guī)范》

　　維保

　　1. 每周對水泵、電源雙投柜、變頻控制柜進(jìn)行清潔除塵1次

　　2. 每周對水泵房衛(wèi)生清潔1次

　　3. 每年第一季度對電機(jī)軸承加油1次

　　4. 填寫相應(yīng)的維保記錄

　　1. 空調(diào)主管每月對第1 、2 項(xiàng)抽檢兩次

　　2. 維修主管對第3項(xiàng)工作填寫維保表格

　　3. 空調(diào)主管每季檢查給水泵維保效果

　　運(yùn)行技工維修技工

　　《設(shè)施設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)（檢查）記錄表》

　　檢修

　　1. 給水系統(tǒng)發(fā)生故障時，由空調(diào)主管組織相關(guān)人員現(xiàn)場查看故障情況

　　2. 由空調(diào)主管制定維修計(jì)劃

　　3. 由維修主管組織維修

　　4. 填寫相應(yīng)表格

　　1. 突發(fā)重大故障，按緊急故障處理

　　2. 維修時，按《給排水系統(tǒng)作業(yè)規(guī)范》進(jìn)行，注意人身及設(shè)備安全

　　3. 維修中，設(shè)置設(shè)備檢修警示牌

　　4. 維修后，恢復(fù)設(shè)備周邊狀態(tài)

　　綜合維修主管

　　《設(shè)施設(shè)備故障維修記錄表》

2

排

水

系

統(tǒng)

　　巡視

　　1. 每班對污水泵、污水泵控制箱、止回閥巡視1次

　　2. 每月對污水坑情況進(jìn)行檢查1次

　　3. 特殊天氣時每小時對地下室出口排水情況進(jìn)行檢查

　　4. 巡視人員填寫相應(yīng)表格

　　空調(diào)主管每周檢查巡更點(diǎn)及記錄表格1次

　　運(yùn)行技工

　　《污水井巡更記錄表》

　　《給排水運(yùn)行巡視記錄表》

　　維保

　　1. 每季度對污水泵控制箱緊固，除塵1次

　　2. 每月對止回閥檢查，并清理雜物1次

　　空調(diào)主管每季檢查污水泵維保效果,并抽檢其它項(xiàng)目

　　運(yùn)行技工

　　《設(shè)施設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)（檢查）記錄表》

　　檢修

　　1. 主管組織相關(guān)人員現(xiàn)場查看故障情況

　　2. 主管制定維修計(jì)劃

　　3. 由維修主管組織維修

　　4. 填寫相應(yīng)表格

　　1．維修主管填寫維修表格

　　2．由維修主管確認(rèn)維修效果

　　維修主管

　　《設(shè)施設(shè)備故障維修記錄表》

3

雨

排

系

統(tǒng)

　　巡視

　　1. 每班對天面雨排口巡視檢查1次

　　2. 特殊天氣時每小時對天面雨排排水情況檢查

　　1.空調(diào)主管每周檢查巡更點(diǎn)及記錄表格1次

　　2.特殊天氣時當(dāng)班主管對雨排系統(tǒng)情況隨時跟蹤

　　運(yùn)行技工

　　《外環(huán)境污水井、雨水井定期清理記錄表》

　　維保

　　1. 每月對天面雨排口清理雜物1次

　　2. 每次下大雨后須對天面雨排口清理

　　六、弱電系統(tǒng)運(yùn)行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

項(xiàng)目

工作要點(diǎn)

工作標(biāo)準(zhǔn)

管理控制

責(zé)任人

工作記錄

支持文件

1

停

車

場

收

費(fèi)

系

統(tǒng)

　　巡視

　　1. 每天對系統(tǒng)進(jìn)行檢查測試1次

　　2. 填寫相應(yīng)記錄

　　1. 及時協(xié)助車管員解決因故障導(dǎo)致車輛堵塞問題

　　2. 滿足車管員對停車系統(tǒng)的硬件操作培訓(xùn)需求

　　3. 維修主管確認(rèn)維修效果

　　運(yùn)行技工

　　《設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)（檢查）記錄表》

　　《設(shè)施設(shè)備故障維修記錄表》

　　維保

　　1. 每天用干布擦拭卡機(jī)、道閘1次（保潔員完成）

　　2. 每月測試1次卡機(jī)、道閘的機(jī)械性能

　　3. 每季度對道閘進(jìn)行加油保養(yǎng)

　　檢修

　　1. 技工接到車管員關(guān)于發(fā)卡機(jī)出現(xiàn)故障信息時，及時趕往現(xiàn)場處理

　　2. 不能及時維修時，向車管員解釋原因，并向弱電主管匯報

2

電

話

、

網(wǎng)

絡(luò)

系

統(tǒng)

　　安裝管理

　　1. 電信部門進(jìn)入電信機(jī)房時要求其填寫相關(guān)信息，方可進(jìn)入機(jī)房作業(yè)

　　2. 弱電主管負(fù)責(zé)每月統(tǒng)計(jì)電話數(shù)量

　　3. 維護(hù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)

　　1. 運(yùn)行技工確認(rèn)填寫信息的準(zhǔn)確性

　　2. 弱電主管在每月月底向行政部報送電話數(shù)量前，抽檢統(tǒng)計(jì)的準(zhǔn)確性

　　弱電主管

　　《人員出入登記表》

　　《設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)（檢查）記錄表》

　　機(jī)房管理

　　每月查看租賃機(jī)房設(shè)施狀況并抄錄電表讀數(shù)

　　運(yùn)行技工發(fā)現(xiàn)違規(guī)情況時及時向弱電主管報告

3

安

防

系

統(tǒng)

　　紅外線監(jiān)控系統(tǒng)

　　1. 每月1次開啟紅外系統(tǒng)測試

　　2. 發(fā)現(xiàn)故障時及時維修

　　發(fā)現(xiàn)問題時盡可能在一天內(nèi)解決，如超過一天的，則及時與安管員溝通

　　運(yùn)行技工

　　《設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)（檢查）記錄表》

　　《防盜監(jiān)視系統(tǒng)月保養(yǎng)記錄》

　　《消控中心每日檢查表》

　　《防盜監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)范》

　　閉路監(jiān)控系統(tǒng)

　　1. 每日對攝像頭進(jìn)行轉(zhuǎn)動、調(diào)焦動作

　　2. 每日用干布擦拭監(jiān)視器

　　3. 每月對硬盤錄相機(jī)、降溫風(fēng)扇等進(jìn)行除塵清潔1次

　　4. 每月對各弱電井內(nèi)控制箱進(jìn)行緊固、清潔1次

　　5. 每季度擦拭攝像頭防塵罩1次，并檢查室外攝像系統(tǒng)的防風(fēng)、防雨、防塵罩的密封性

　　1-2項(xiàng)由監(jiān)控室安管員完成

　　3-5項(xiàng)由運(yùn)行技工填寫相應(yīng)記錄表格

　　維修主管

4

背

景

音

樂

系

統(tǒng)

　　功放設(shè)備

　　1. 保潔員每天用干布擦拭機(jī)柜1次

　　2. 每月對功放機(jī)進(jìn)行調(diào)試1次

　　3. 每季對機(jī)柜內(nèi)進(jìn)行除塵清潔1次

　　第1項(xiàng)由監(jiān)控室商管員監(jiān)督

　　2-3項(xiàng)由運(yùn)行技工完成

　　維修主管

　　《設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)（檢查）記錄表》

　　《設(shè)施設(shè)備故障維修記錄表》

　　終端

　　每月對場內(nèi)的音控器進(jìn)行抽檢1次

　　運(yùn)行技工

備注：各項(xiàng)目根據(jù)所配備的弱電系統(tǒng)進(jìn)行補(bǔ)充。

《互聯(lián)網(wǎng)+時代的建筑物與設(shè)備設(shè)施運(yùn)維管理特訓(xùn)營》

【課程收益】

1、最干貨：萬科物業(yè)資深（15年）總工講授物業(yè)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)維管理實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，回家即用；

2、最實(shí)戰(zhàn)：萬科集團(tuán)最高級別“黑帶”講師，往期培訓(xùn)滿意率均達(dá)95%以上！

3、最專業(yè)：全面掌握物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化的建立方法及物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用、管理維護(hù)的要點(diǎn)；

4、最超值：通過標(biāo)桿學(xué)習(xí)取得系統(tǒng)突破的物業(yè)企業(yè)，其投資回報率都在普通物企的三倍以上。

【課程時間、地點(diǎn)、授課方式】

課程時間：2017年11月23-24日，2天，6小時/天

課程地點(diǎn)：財(cái)富中心

授課方式：課堂講授法、案例分析法、多媒體等多種感性與理性教學(xué)方法的交叉使用

【招生對象】

1、各房地產(chǎn)企業(yè)分管物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及物業(yè)公司總工程師、工程總監(jiān)、項(xiàng)目經(jīng)理、工程經(jīng)理、設(shè)

備設(shè)施維保公司中高管等，品質(zhì)部、工程部等物業(yè)企業(yè)中高層管理人員。

2、各企事業(yè)單位、政府、學(xué)校、醫(yī)院以及軍政機(jī)關(guān)從事物業(yè)及后勤設(shè)備設(shè)施管理的負(fù)責(zé)人；物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理公司等。

【授課老師】

楊燕璽老師 博眾研究院特聘講師

高級工程師、注冊物業(yè)管理師、行業(yè)專家組成員、內(nèi)審員。2012年萬科集團(tuán)最高級別“黑帶”講師，曾榮獲集團(tuán)專業(yè)成就獎、卓越貢獻(xiàn)獎。服務(wù)萬科物業(yè)15年，歷任國優(yōu)、五星級物業(yè)項(xiàng)目品質(zhì)管理部經(jīng)理、工程管理部總監(jiān)、總經(jīng)理。從事五星級涉外酒店、甲級寫字樓、萬科物業(yè)工程設(shè)備管理維護(hù)工作40多年。曾任中國第一家涉外合資建國飯店、光大集團(tuán)總部大廈工程技術(shù)部經(jīng)理；現(xiàn)任北京某品牌企業(yè)一級資質(zhì)物業(yè)公司常務(wù)副總經(jīng)理兼總工。

授課風(fēng)格：風(fēng)趣幽默+案例分享+言辭犀利+全場互動+富于哲理+導(dǎo)師答疑

【課程內(nèi)容】

一、物業(yè)工程經(jīng)理的崗位角色轉(zhuǎn)換---如何管理好技工團(tuán)隊(duì)

二、物業(yè)供配電設(shè)備設(shè)施的管理與檢修保養(yǎng)

1. 新建物業(yè)供電負(fù)荷與供配電室的設(shè)置；

2. 物業(yè)供配電設(shè)備設(shè)施及系統(tǒng)概述

3. 低壓配電系統(tǒng)保護(hù)裝置

4. 物業(yè)供配電系統(tǒng)的管理與維護(hù)

三、物業(yè)消防設(shè)備設(shè)施的管理與檢修保養(yǎng)

1. 物業(yè)消防概述

2. 消防主機(jī)報警后的正確處理

3. 高層建筑防火難點(diǎn)

4. 全國乃至世界發(fā)達(dá)國家在樓宇消防方面暴露的問題解析

5. 消防安全第一責(zé)任人——項(xiàng)目經(jīng)理——四個能力的建設(shè)

6. 滅火能力評價因素指標(biāo)體系結(jié)構(gòu)

7. 物業(yè)消防系統(tǒng)主要功能及消防主機(jī)操作三要點(diǎn)

8. 對消防主機(jī)設(shè)備與消防泵的管理要點(diǎn)

9. 消防預(yù)作用系統(tǒng)與管理要點(diǎn)

10.氣體消防保護(hù)系統(tǒng)管理要點(diǎn)

11.消防設(shè)備設(shè)施維護(hù)風(fēng)險管控

12.消防設(shè)備外包維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)

四、物業(yè)公司對電梯設(shè)備的管理與關(guān)注要點(diǎn)

1. 電梯六大系統(tǒng)與五大安全保護(hù)系統(tǒng)

2. 電梯五方對講功能對風(fēng)險的防控

3. 前期介入時對電梯設(shè)施的關(guān)注點(diǎn)

4. 不同品牌電梯的知名度/技術(shù)創(chuàng)新/性價比/耐用程度

5. 不同品牌電梯的安全性能/外觀設(shè)計(jì)/售后服務(wù)

6. 電梯設(shè)備維護(hù)與監(jiān)控的依據(jù)

7. 電梯專業(yè)維保工作對風(fēng)險防控的重要性

8. 業(yè)務(wù)外包,責(zé)任沒有外包----電梯維保記分卡

五、給排水設(shè)備設(shè)施的管理與檢修保養(yǎng)

1. 物業(yè)建筑給水系統(tǒng)風(fēng)險防控

2. 物業(yè)建筑給水系統(tǒng)方式介紹

3. 物業(yè)企業(yè)對生活水箱管理要點(diǎn)與風(fēng)險防控

4. 物業(yè)建筑物排水系統(tǒng)及其管理要點(diǎn)和風(fēng)險防控

5. 承接查驗(yàn)案例分析

六、建筑自控與空調(diào)調(diào)節(jié)系統(tǒng)綜述

1. 建筑自控系統(tǒng)的全面管理

2. 建筑物空調(diào)系統(tǒng)

3. 中央空調(diào)系統(tǒng)的管理與維護(hù)

4. 物業(yè)太陽能熱水系統(tǒng)的類型與優(yōu)缺點(diǎn)分析比較

5. 水源熱泵技術(shù)概念與工作原理

七、物業(yè)管理的本質(zhì)是對設(shè)備設(shè)施資產(chǎn)的管理

八、設(shè)備檔案管理與臺賬

九、物業(yè)設(shè)備二維碼管理趨勢

十、新技術(shù)在物業(yè)設(shè)備設(shè)施集中管控方面發(fā)揮的作用與先進(jìn)案例

【教學(xué)組織與管理】

1.班委組建：本訓(xùn)練營設(shè)班主任一名，教務(wù)老師一名，負(fù)責(zé)相關(guān)的教學(xué)管理與服務(wù)工作。

2.班級交流：組建班級微信群，培訓(xùn)后持續(xù)組織開展各類交流活動，如沙龍、聚會等。

3.班級通訊錄：課程結(jié)束后為每一位學(xué)員發(fā)送班級通訊錄。

【課程咨詢】

1、課程安排：內(nèi)容經(jīng)典，系統(tǒng)緊湊，兩天深度學(xué)習(xí)交流。

2、培訓(xùn)費(fèi)用：1980元/人（包含學(xué)費(fèi)、資料費(fèi)、講義費(fèi)、茶點(diǎn)等），交通、食宿費(fèi)自理。

3、報名優(yōu)惠政策：

團(tuán)體報名5人以上9折；

凡物業(yè)管理MBA學(xué)員企業(yè)擁有專屬優(yōu)惠9折；

4、咨詢熱線：董老師：13012338082；喬老師：13628342189。

5、付款方式：

現(xiàn)金請直接交至：重慶市兩江新區(qū)高科財(cái)富園2號A棟7樓博眾研究院物業(yè)管理MBA教學(xué)中心（電話：023-86898063）。

轉(zhuǎn)賬付款，請轉(zhuǎn)至以下銀行賬號：

6、報名截止時間：2017年11月8日

7、若需發(fā)票，請?zhí)崆案嬷?，本教學(xué)中心將于收到款項(xiàng)后及開課后一周內(nèi)開具發(fā)票。